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27. Februar 2009 - 10. Jahrgang - 01/2009
empirica newsletter 01/2009
Inhalt
empirica-Regionaldatenbank
empirica Preisdaten / LeerstandWirtschaftsforschung
Sozialberichte / Kosten der UnterkunftImmobilienmärkte
Vorträge / Wohnungsmärkte / Soziale Stadt, Stadtumbau und überforderte NachbarschaftenRegionalentwicklung und Stadtentwicklung
Eigentümerstandortgemeinschaften / Stadtentwicklung / Attraktive Innenstadt
1. empirica-Regionaldatenbank
- empirica Preisdaten
Neue Methode
"Immobilienpreisgebirge" Deutschland
Deutschlands Wohnungsmärkte lassen sich in Nord und Süd, in West und Ost, in Ballungsräume und ländliche Gebiete, in Regionen mit Marktanspannung und entspannte Regionen unterteilen. Diese "Teilung" Deutschlands wird deutlich, wenn man die räumlichen Preisunterschiede des Wohnraumangebots betrachtet.
| Basierend auf 1,5 Mio. Inseraten der empirica Preisdatenbank aus dem Zeitraum 2004 bis 2007 wurden die mittleren Miet- bzw. Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Häuser berechnet. Diese Daten wurden verortet, räumlich interpoliert und entsprechend ihrer prozentualen Abweichung vom bundesweiten Mittelwert klassifiziert. Damit vermittelt die Karte ein "Immobilienpreisgebirge" für Deutschland. Die großräumige Verteilung der Preisunterschiede erlaubt Rückschlüsse auf die Makrolage einzelner Immobilienstandorte. Doch wie sieht es in einzelnen Städten aus? Für die 30 größten Städte Deutschlands (in der Karte mit Gemeindename bezeichnet) liegen ausreichend viele Beobachtungen vor. D.h. für diese Städte können "Vergrößerungen" erstellt werden, die dann kleinräumigere Strukturen der entsprechenden Immobilienmärkte kartographisch abbilden. |
Ansprechpartner empirica: Herr Hein oder Herr Vater
Neue Daten eingetroffen
empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking IV/2008
Die Finanzkrise zeigt Wirkung: im Vergleich zum Vorquartal sind Städte mit Mietanstieg nur noch knapp in der Mehrheit (56% statt 66%), Städte mit Kaufpreisanstieg sogar in der Minderheit (26% statt 51%). Aus Vermietersicht günstiger sieht die Entwicklung in den Top 10-Städten aus.
Das vierteljährliche Miet und Kaufpreis-Ranking von empirica basiert auf Sonderauswertungen der Preisdatenbank von IDN ImmoDaten, in die Angebotspreise aus Immobilieninseraten aus rund 100 Anzeigenquellen fließen (ca. 2 Mio. Objekte je Quartal).
Download: Kommentar
Download: Datentabelle
Ansprechpartner empirica: Herr Dr. Braun
Neue Daten eingetroffen
empirica-Preisspiegel: München im 4. Quartal 2008
Der empirica-Preisspiegel zeigt die Entwicklung der inserierten Miet-/Kaufpreise über die letzten vier Jahre anhand einer Referenzwohnung (Neubau mit 60-79qm Wohnfläche und höherwertiger Ausstattung). Daneben werden Zu-/Abschläge für verschiedene Baualter, Wohnflächen oder Ausstattungen sowie für einzelne Stadtteile, Bezirke oder PLZ-Bereiche berechnet. Der empirica-Preisspiegel ist für jede deutsche Großstadt erhältlich.
Download: Preisspiegel: München
Download: Preisspiegel: Methodik
Ansprechpartner empirica: Herr Dr. Braun
Marktbericht
Regionen auf einen Blick: Wohnungsmarkt Schwerin im 4. Quartal 2008
Verfasser: Herr Dr. Braun
Download: Schwerin auf einen Blick
- Leerstand
Kostenloser Download
Techem-empirica-Leerstandsindex 2007
Der Wohnungsleerstand in deutschen Städten geht zurück. Laut Gemeinschaftsstudie der empirica mit dem Energiedienstleister Techem AG standen insgesamt 3,7 Prozent der Geschosswohnungen leer (Vorjahr vier Prozent). 2,4 Prozent sind es in den Städten im Westen, 5,6 Prozent in den Städten im Osten (einschließlich Berlin). Die Werte lagen 2005 im Osten noch bei 6,9 und im Westen bei 2,5 Prozent.
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In Westdeutschland zeichnet sich im Jahr 2007 erstmals ein Auseinanderdriften von Stadt und Land ab: Während in ländlichen Regionen der Leerstand von Geschosswohnungen weiter zunahm, ging der Leerstand in den Städten erstmals wieder zurück. Geschosswohnungen in deutschen Städten sind demnach wieder leichter vermarktbar (auf ein "zurück in die Stadt" kann daraus aber nicht geschlossen werden). Insgesamt stehen laut der Studie 787.700 Geschosswohnungen leer. Basis für die Auswertung sind anonymisierte Heizkostenabrechnungen, die Techem von rund 2.1 Mio. vermarktbaren Geschosswohnungen erstellt und aus denen empirica den regionalen Leerstandsindex errechnet. Techem ist Marktführer bei der Verbrauchserfassung und Abrechnung von Energie und Wasser und besitzt damit umfangreiches Datenmaterial über die Vermietungssituation auf dem deutschen Wohnungsmarkt. |
Ansprechpartner empirica: Herr Dr. Braun
2. Wirtschaftsforschung
- Sozialberichte
neue empirica-Studie: Sozialbericht Bayern
Heutige Rentnerhaushalte im Mittel reicher, obwohl der Einzelne ärmer ist
In der Rentenpolitik gibt es eine politisch kontroverse Entwicklung. Einerseits weisen die Rentner zu Recht auf einen Kaufkraftrückgang hin, andererseits sind die Rentenansprüche der Neurentner auf Haushaltsebene höher als bei früheren Rentnergenerationen.
Individuelle vs. Haushaltsrenten, Index (1997=100)
- Die individuelle Bruttorente jedes einzelnen Bestandsrentners blieb in den Jahren 2004-06 nominal konstant, weil die Renten nicht angepasst wurden. Die Nettorenten sind aufgrund gestiegener Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge nominal gesunken. Nach Abzug der Inflation sind die Bestandsrentner auch real gesunken.
- Bei Neurentnern kommen noch Rentenabschläge aufgrund vorzeitigen Rentenbezugs sowie sinkende durchschnittliche Entgeltpunkte hinzu (u.a. wegen Arbeitslosigkeit oder der Streichung der Anrechnung von Schul-/Hochschulzeiten.)
- Trotz dieser im Vergleich zu den Vorgängergenerationen sinkenden individuellen Rentenansprüche sind die Rentenzahlbeträge auf der Haushaltsebene real gestiegen. Die negativen Effekte werden nämlich kompensiert durch einen Anstieg der "Doppelrentenhaushalte" infolge der in den vergangenen Jahrzehnten gestiegenen Frauenerwerbsquote.
Die Hintergründe:
Das Bayerische Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen hat im Rahmen eines Auswahl- und Vergabeverfahrens das Angebot einer Bietergemeinschaft bayerischer Institute ausgewählt und um das Angebot von empirica ergänzt. empirica zeichnet für die Erstellung der Kapitel "Wohnen", "Migration", "Ältere" und "Pflege" verantwortlich.
Download: Sozialbericht Bayern
Ansprechpartner empirica: Herr Dr. Braun, Herr Simons
- Kosten der Unterkunft (SGB II, §22)
neue Studie
Angemessenheit von Kosten der Unterkunft - Hilfen für die Kommunen
Viele Kommunen sind derzeit verunsichert, wie sie Angemessenheitskriterien für die Kosten der Unterkunft von Hartz IV-Empfängern im Sinne von SGB II, §22 so festlegen können, dass sie vor Gericht Bestand haben. empirica entwickelt derzeit die erforderliche Methodik. Dabei ist empirica auch mit den Sozialgerichten im Gespräch, um deren Anforderungen von Beginn an in die Methodik einzubinden.
Neben der "physischen Angemessenheit", die für eine Bedarfsgemeinschaft eine angemessene Wohnungsgröße nach der Personenzahl im Haushalt festlegt, ist auch die "monetäre Angemessenheit" einer Wohnung zu beurteilen. Eine "angemessen große" Wohnung sollte auch "angemessen teuer" sein, d.h. unter den lokalen Marktverhältnissen als nicht "zu teuer" beurteilt werden. Zur Beurteilung dieser vagen Fragestellung sind genaue Kenntnisse des lokalen Wohnungsmarktes und der verschiedenen Wohnungstypen erforderlich. Zusätzlich ist die "qualitative Angemessenheit" zu beurteilen: Es sollte sich zum einen nicht um (Luxus-)Wohnungen im oberen Preissegment handeln, zum anderen darf die Wohnung aber auch einen gewissen Mindeststandard nicht unterschreiten.
All diese Anforderungen zur Beurteilung der Angemessenheit sollen auf Basis der empirica-Preisdatenbank (ergänzt um weiteren Informationsquellen und Plausibilitätsprüfungen) derart auswertet werden, dass für jeden lokalen Markt (z.B. für jede Kommune) zeitnah, kleinräumig und leicht nachvollziehbar Angemessenheitskriterien abgeleitet und jährlich aktualisiert werden können.
Ansprechpartner empirica: Frau Heising, Herr Abraham
3. Immobilienmärkte
- Vorträge
Vorträge
Was sind die Perspektiven für den Münchener Wohnungsmarkt?
Veranstaltung: Focus Immobilienforum München
Ort: München, 04. Februar 2009
Referentin: Frau Dr. Krings-Heckemeier
Der Krise zum Trotz - Was sind die Zukunftsperspektiven des Senioren- und Pflegemarktes?
Veranstaltung: 2. IIR-Konferenz Zielgruppe 65+ - Zukunftsmarkt Senioren- und Pflegeimmobilien
Ort: Berlin, 23. März 2009
Referentin: Frau Dr. Krings-Heckemeier
Projektion 2020 - die Zukunft des Wohnens in Berlin: Quantitäten und Präferenzen
Veranstaltung: Berliner Morgenpost Immobilien-Symposium Berlin
Ort: Berlin, 17. Februar 2009
Referent: Herr Dr. Braun
Neuer Download
Wie werden Babyboomer morgen wohnen?
Veranstaltung: Symposium "Wohnen im Alter" des BMVBS in Kooperation mit KfW und DV
Ort: Berlin, 04. Dezember 2008
Referentin: Frau Dr. Krings-Heckemeier
- Wohnungsmärkte
Neues empirica-Paper
Grüne Wiesen für Senioren - oder Bauland für Kinder?
Bildlich gesprochen werden die Zuwanderer und die jungen Leute, die in den nächsten Jahren von zu Hause ausziehen, wie ein Vogelschwarm über die Regionen schweben und nach geeigneten "Nistplätzen" suchen. Die Größe dieses Schwarms lässt sich abschätzen, aber wo sich der Schwarm niederlassen wird, hängt sehr vom Verhalten der einzelnen Kommunen ab: Nur die Gemeinden, die den Schwärmen Wohnungen anbieten können und dabei auch noch deren Geschmack und deren Geldbeutel beachten, werden sie dazu bringen, sich dauerhaft in der Gemeinde niederzulassen!
Download: empirica-Paper
Verfasser: Frau Heising, Herr Pfeiffer
Neuer Auftrag
Wohnungspolitisches Konzept für die Stadt Reutlingen
Die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft (GWG) Reutlingen GmbH hat empirica beauftragt, ein wohnungspolitisches Konzept für die Stadt Reutlingen zu erstellen. In einem ersten Schritt wird die bisherige Entwicklung des Wohnungsangebotes und der Wohnungsnachfrage quantitativ und qualitativ analysiert. Besonders berücksichtigt werden dabei die kleinräumlichen Entwicklungstendenzen und die Wohnraumversorgung einzelner Bevölkerungsgruppen. In einem zweiten Schritt werden die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarktes prognostiziert und erste Empfehlungen abgeleitet.
Ansprechpartner empirica: Herr Simons
Projektergebnisse
Kommunales Wohnkonzept Dortmund
empirica hat im Auftrag der Stadt ein Kommunales Wohnkonzept für Dortmund erstellt. Die Grundlage für das Arbeitsprogramm bilden vier wohnungspolitische Zielgruppen:
- Wohnsituation von Familien
- Wohnsituation von Senioren und Menschen mit Behinderungen
- Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsproblemen
- Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und sozial schwierigen Quartieren
empirica hat ein kleinräumiges Monitoringsystem und eine Bautypologie erarbeitet. Aber auch diese Instrumente können lediglich den Korridor der Dringlichkeit eingrenzen. Deswegen stand die fachliche und politische Diskussion mit lokalen Akteuren im Mittelpunkt. Dazu wurden eine Auftaktveranstaltung, drei Workshops und eine Bilanzveranstaltung durchgeführt (s. Download). Als Ergebnis bleibt festzuhalten: die kommunale Wohnungspolitik der Zukunft ist keine Politik der breit angelegten Programme, der großen Projekte und der standardisierten Lösungen. Vielmehr sind neue, kleinteilige und projektbezogen einsetzbare Instrumente gefragt. Die Machbarkeit aus Sicht der Eigentümer oder Investoren muss im Mittelpunkt stehen. Insgesamt ergeben sich Hinweise auf eine grundlegend veränderte Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik.
Download: Ergebnisse
Ansprechpartnerin empirica: Frau Wilbert
- Soziale Stadt, Stadtumbau und überforderte Nachbarschaften
Neue Studie
Evaluation Soziale Stadt "München-Hasenbergl"
Im Auftrag der Landeshauptstadt München hat empirica eine Gesamtbewertung der Ergebnisse des Einsatzes des Programms "Soziale Stadt" im Stadtteil Hasenbergl vorgenommen. Neben Expertengesprächen wurde eine Repräsentativbefragung durchgeführt. Mithilfe dieser Befragung konnte die Wirkung des Programms aus Sicht der Bewohner in Erfahrung gebracht werden. Der Stadtteil Hasenbergl war bundesweit einer der ersten Stadtteile, die 1999 in das Programm aufgenommen wurden.
Ansprechpartnerin empirica: Frau Kleinhans
4. Regionalentwicklung und Stadtentwicklung
- Eigentümerstandortgemeinschaften
Neuer Auftrag
Forschungsassistenz ExWoSt "Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau"
Nachdem die Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase zum ExWoSt-Forschungsfeld "Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau" Ende 2008 abgeschlossen wurde, erhielt empirica vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) mit der Forschungsassistenz zum selben Forschungsfeld einen Folgeauftrag. Im Forschungsfeld sollen rund zehn Eigentümerstandortgemeinschaften in Wohnquartieren experimentell erprobt und erforscht werden. Aufgabe der Forschungsassistenz ist es, die Modellvorhaben über die kommenden drei Jahre begleitend zu beraten und die Erfahrungen wissenschaftlich auszuwerten. Dabei nimmt empirica eine Schnittstellenfunktion zwischen den verschiedenen Modellvorhaben untereinander sowie zum BBR und BMVBS ein. Als Ergebnis des Forschungsfeldes werden zuvor aufgestellte Forschungsleitfragen beantwortet und Handlungsempfehlungen für zukünftige Eigentümerstandortgemeinschaften gegeben.
Download: Ergebnisse der Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase
Ansprechpartner empirica: Frau Fryczewski, Herr Baba
- Stadtentwicklung
Neues Projekt
Stadtleitbild und Zukunftsstrategie Saalfeld 2020
Auf diese Fragen überzeugende Antworten zu finden, ist vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung - Bevölkerungsrückgang und wachsenden Zahl Älterer - nicht einfach. Zudem verändern Globalisierung, neue Technologien und vielfältige neue Lebensstile das Stadtleben und nimmt der Wettbewerb um Investoren, Unternehmen Touristen und Bewohner zwischen den Standorten zu. Für eine erfolgreiche Standortentwicklung und Standortkommunikation greifen nicht mehr alleine die althergebrachten Modelle des Standortfaktors wie z.B. Immobilienpreise oder die Gewerbesteuer. Immer wichtiger wird es, Standortfaktoren wie Lebensqualität, Familienfreundlichkeit oder innovative soziale oder kulturelle Angebote aufzuwerten.
Kernpunkte bei der Leitbildentwicklung in Saalfeld sind deshalb Antworten auf die Fragen: Welche Herausforderungen erwartet Saalfeld in den nächsten 10 bis 15 Jahren? Welche Identität und welches Profil und Image prägen die Stadt heute? Wie hat die Stadt Saalfeld seit 1990 ihre Visionen und Strategien umgesetzt? Wie soll Saalfeld in 10 bis 15 Jahren aussehen?
In diesem Zukunftsszenario gibt komet-empirica Impulse und Anregungen, bringt Praxisbeispiele, konfrontiert mit neuen Sichtweisen und praktiziert neue Arbeitstechniken. Da komet-empirica bereits 1994 das erste Leitbild in Saalfeld nach der Wende in einer Zukunftswerkstatt entwickelt hat, können wir interessante Momentaufnahmen einer Stadt im Wandel und bei der Wiederentdeckung ihrer Identität liefern.
Ansprechpartner empirica: Herr Dr. Kendschek
- Attraktive Innenstadt
Workshop
Zukunft der City-Initiative-Donauwörth e.V.
Im Rahmen eines zweitägigen Workshops Anfang Februar 2009 haben Mitglieder des Gewerbevereins CID e.V. und Vertreter der Stadt über die Zukunft des Einzelhandels- und Gewerbestandortes Donauwörth diskutiert. Am ersten Tag wurden zentrale Handlungsfelder im Hinblick auf die Förderung einer lebendigen und attraktiven Innenstadt in Donauwörth identifiziert. Am zweiten Tag wurden die Zuständigkeiten und die Rolle des CID e.V. sowie die interne Organisation des Gewerbevereins diskutiert. empirica war mit der inhaltlichen Vorbereitung beauftragt und moderierte den Workshop.
Ansprechpartnerin empirica: Frau Kleinhans