empirica-Blasenindex 2016q4


Mieten und Kaufpreise wachsen nunmehr in 227 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 215, vor drei Jahren 125).

Blasengefahr am Immobilienmarkt steigt weiter an

Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, ggü. 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig nach oben. Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+0,01).

Der Markt ist im Gleichgewicht, aber es ist labil

Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle steht dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit.

Das kurzfristige Rückschlagpotential – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten – liegt in den Top 7-Städten jetzt zwischen 24% und 34%. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.

Größere Leerstände wie um das Jahr 2000 drohen in den Zentren der Schwarmstädte aber auch dann nicht. Zu groß ist dazu das Pufferpotential durch unfreiwillige Suburbanisierung. Diese Vertriebenen kehren zurück, wenn die Preise wieder „bezahlbar“ werden.

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