Die neue empirica-Studie „Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie“ im Auftrag des BBSR untersucht, was dran ist an der These der „neuen Landlust“. Analysiert wurden die Beweggründe, warum Menschen aus Städten in ländlich-periphere Räume ziehen – und welche Orte davon profitieren. Grundlage sind u. a. Befragungen von über 1.000 zugezogenen Haushalten in neun Fallstudienkommunen.

Einige zentrale Erkenntnisse:

Nicht ein Wertewandel oder veränderte Wohnstandortpräferenzen, sondern veränderte Rahmenbedingungen treiben die Entwicklung.
Die Studie kommt zu dem Schluss, dass weniger neue Lebensideale als vielmehr strukturelle Veränderungen entscheidend sind: hohe Wohnkosten in Städten, bessere Arbeitsmarktchancen in ländlichen Regionen und vor allem Homeoffice erleichtern das Leben auf dem Land.

Familien sind die wichtigste Zuzugsgruppe.      
Viele verwirklichen in peripheren Räumen den Wunsch nach Wohneigentum. Besonders spannend: 23% der Zugezogenen kamen direkt aus Großstädten, 16% waren Rückkehrende. 

Der Sehnsuchtsort ist oft keine konkrete Gemeinde, sondern eine ganze Region.          
Die Mehrzahl der zugezogenen Haushalte sucht genau das, was ländliche Räume im Unterschied zu den städtischen Räumen ausmacht: Ruhe, Natur, Sicherheit oder ein gesundes Wohnumfeld – weniger dagegen perfekte Infrastruktur oder Kulturangebote. Die Studie formuliert zugespitzt: Wer aufs Land zieht, sucht meist nicht den Bahnhof, die perfekte Busanbindung oder das Kino vor der Haustür.

Homeoffice verändert Suchradien – aber auch Mobilität.           
Viele Homeoffice-Nutzende akzeptieren längere Pendeldistanzen. Gleichzeitig steigt nach dem Umzug häufig die Pkw-Nutzung und die Zahl der Autos pro Haushalt. Die Möglichkeit von Homeoffice ist (neben den verbesserten Arbeitsmarktschancen in ländlichen Räumen) ein entscheidender Parameter, der den aktuellen Wanderungszyklus im Vergleich zu vergangenen Zyklen unterscheidet.

Es gibt nicht den einen „Sehnsuchtsort“.            
Die Studie identifiziert unterschiedliche Typen erfolgreicher Gemeinden: funktionale Wohnstandorte, Neubaugemeinden und landschaftlich attraktive Orte. Entscheidend ist laut Studie, dass Kommunen ihre eigenen Stärken kennen und gezielt weiterentwickeln.

Besonders relevant für die Praxis: Attraktivität entsteht nicht nur durch Infrastruktur, sondern auch durch passende Wohnangebote, soziale Orte und das Gefühl, „hier bleiben zu wollen“. 

Die Studie „Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie“ ist auf der BBSR-Website abrufbar. 

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Aktuelle Entwicklungen

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise etwas erholt, weil die Knappheit groß war und der Neubau eingebrochen ist. Auch die Erschwinglichkeit hat sich seither wieder verbessert: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen. Mit dem aktuell aufkeimenden Inflationsschub dürfte sich die Lage kurzfristig jedoch eher wieder eintrüben.

• Mittlerweile hindert eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim weiteren Wachstum der individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch geringeres Lohnwachstum oder gar durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.

• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden. Verantwortlich für die hohen und wachsenden Kosten ist nicht zuletzt die Flut immer neuer und schärferer Bauvorschriften. "Bauturbo" oder "Gebäudetyp-E" verhelfen hier noch nicht wirklich zu einer Bauwende.

• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subvention einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen). Sie ermöglicht aber auch Neubau dort, wo die kalkulatorischen Mieten sonst zu hoch wären.

• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige CO2-Preise, Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht.

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Neuer Indikator zeigt: Ende 2025 verfügten nur knapp 6 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital, um Wohneigentum zu erwerben. Vor 15 Jahren waren es noch fast 10 Prozent.

Weitere Informationen LBS | empirica-Erschwinglichkeitsbarometer. 

Aktualisierte Entwicklung und Prognosen zum Wohnungsleerstand

Die vorliegenden Ist-Zahlen decken den Zeitraum 2011 bis 2024 ab, die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Prognose-Zeitraum 2025 bis 2045 ab. Die neuen Daten bauen auf einer bereinigten Bevölkerungsstatistik und einem bereinigten Wohnungsbestand auf Basis des Zensus 2022 auf. Die Methodik der Leerstandsberechnung wurde grundlegend überarbeitet. Die Basis für die vorliegende Prognose bilden die empirica Bevölkerungs-, Haushalts- und Nachfrageprognosen (siehe empirica paper 281).

Entwicklung 2011 bis 2024

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gab es Ende 2024 einen totalen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen (Leerstandsquote: 4,0 %). Davon entfallen 963 Tsd. Einheiten auf Mehrfamilienhäuser (MFH) und 727 Tsd. auf Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH). Auffallend ist die strukturelle Zusammensetzung: Nur rund 40 % des Leerstands (671 Tsd. Wohnungen) sind marktaktiv, während 60 % als „sonstiger Leerstand“ gelten (z.B. Ruinen oder dysfunktionale Objekte).

Prognose bis 2045

Die Leerstandsprognose ist hochgradig Szenario-abhängig. Im mittleren Wanderungsszenario wird ab 2028 ein signifikanter Anstieg des Leerstands erwartet, der bis 2045 auf insgesamt 1,9 Mio. Einheiten anwachsen könnte. Besonders kritisch bleibt die Lage in Schrumpfungsregionen, wo die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die 20 %-Schwelle überschreiten kann, während das EZFH-Segment bundesweit einen kontinuierlichen Leerstandszuwachs auf niedrigerem Niveau vorweist.

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In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 524 EUR und somit 30% (5,4% p.a.) über dem Niveau aus dem Sommersemester 2021 bzw. 12 EUR höher als im Sommersemester 2025 (+2,3% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Sommer 2012 um 83% teurer (4,4% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 33% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 775 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 657 Euro schlemmen (WG-Miete 343 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemester 2026 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 775 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (649 EUR), Berlin (618 EUR), Köln & Frankfurt/M. (je 610 EUR) und Freiburg (600 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Siegen (343 EUR) sowie in Greifswald (368 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Ländliche Räume haben aus Sicht von Expertinnen und Experten oft zwei große Standortnachteile: unzureichender öffentlicher Nahverkehr und fehlendes schnelles Internet in der Fläche. Dabei haben Investitionen in Glasfaserausbau und öffentlichen Nahverkehr in ländlichen Räumen bislang kaum nachgewiesenen, evidenzbasierten Einfluss auf die Attraktivität als Wohnstandort, gemessen an der Zahl der Personen, die geblieben oder zugewandert sind.

Andere Faktoren wie Ruhe, Natur, Gesundheit und ein aktives soziales Miteinander machen ländliche Räume attraktiv. Viele private Haushalte benötigen in ländlichen Räumen weder Glasfaser noch einen gut ausgebauten ÖPNV, da sie mit Pkw mobil sind und für den digitalen Alltag häufig ein guter DSL-Anschluss bzw. mit Satelliten-Internetdienste bereits kostengünstige Alternativen zur Verfügung stehen. Statt mehr Investitionen, die in die Erde „versenkt“ werden, sollte in erster Linie das reale Leben durch Verbesserung des sozialen Miteinanders, der Gemeinschaft und des Engagements gestärkt werden, um ländliche Räume zukunftsfähig zu machen und lebendig zu gestalten.

Die Marktrenditen von Aktien und Immobilien mögen sich unterscheiden. Unter Berücksichtigung von Kurssicherung, Steuern, Transaktions- und Instandhaltungskosten sind die effektiven Renditen aber weitgehend identisch.

Für viele Haushalte ist daher entscheidend, wie konsequent und nachhaltig gespart wird. Hier zeigt die empirische Forschung: Selbstnutzer sparen mehr. Das liegt an den Tilgungen, die „zwangsweise“ erbracht werden. Mieter sparen dagegen selten die theoretisch mögliche Differenz zu den anfangs höheren Wohnkosten vergleichbarer Selbstnutzer konsequent an.

Zum Projekt Rentable Altersvorsorge mit selbst genutztem Wohneigentum.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im vierten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 31% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter, aber langsam

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung ist immer noch groß, sinkt aber ebenfalls in Q4/25, die Zahl bedrohter Kreise nimmt also weiter ab.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q4/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 31% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei 47%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.