Aktualisierung der gleichnamigen Studien aus den Jahren 2015 und 2004
Hintergrund
Fast alle Gesetze verursachen neben ihrer eigentlichen Intention auch Nebenwirkungen auf verschiedenen Märkten. Eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus soll in erster Linie Investitionen anregen; die erhöhten Investitionen sollen die Knappheiten verringern und die Mietsteigerungen dämpfen. Bei diesen intendierten Ergebnissen endet die Wirkungskette allerdings noch nicht, denn das veränderte Mietniveau beeinflusst in gewissem Umfang auch die Entscheidung darüber, ob es sich für einen Mieter lohnt, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben.
Angesichts solcher Marktkonsequenzen sollte die Politik stets auch bedenken, welche Folgerungen sich aus politisch erzeugten Preiseffekten (Mietsenkung und Preissteigerung) für die Ausgestaltung einer Eigentumsförderung ergeben. Soll der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete nicht benachteiligt werden, dann ist eine zu den Mietabsenkungen bzw. Preiserhöhungen vergleichbare Förderung gerechtfertigt. Auch wenn dieser Zusammenhang bei den Entscheidungen über die Eigentumsförderung nicht im Vordergrund stand, sollte er auf seine Relevanz hin überprüft und stärker ins Bewusstsein der politischen Akteure gerückt werden.
Methodik
Die Vorgehensweise der Studie ist zweistufig: zunächst wird anhand der aktuellen Förderung von Vermietern ermittelt, wie hoch eine faire Kompensation für Selbstnutzer ausfallen müsste. Anschließend werden diese Beträge verglichen mit den tatsächlichen Barwerten der Förderung von Selbstnutzern.
Die faire Kompensation für Selbstnutzer wird anhand der Förderbarwerte der folgenden 5 Varianten der AfA-Sätze ermittelt::
- Neubau mit Normal-AfA linear (3%),
- Neubau mit Normal-AfA degressiv (5% auf Restwert),
- Neubau mit Sonder-AfA (5% über 4 Jahre bei EH40 plus QNG) kombiniert mit
- linearer Normal-AfA
- degressiver Normal-AfA.
- Bestandskauf mit 2% AfA, aber Sofortabschreibung Erhaltungsaufwand.
Die Barwerte der Förderung von Selbstnutzern wird für folgende 5 KfW-Varianten sowie für 3 Landesmodelle und das ehemalige Baukindergeld ermittelt:
- Klimafreundlicher Neubau (KFN)
- Wohneigentum für Familien (WEF)
- Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN)
- Jung kauft Alt
- Klassisches KfW-Wohneigentumsprogramm
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