Es kommt jetzt auf die Zinsen an: 10-jährige Deutsche Anleiherenditen sind im Mai erstmals seit langem wieder über 3% gestiegen.

Bisherige Entwicklung

Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (im Neubau seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.

Künftige Entwicklung

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber langfristig bestehen bleibt, ist ungewiss. Entscheidend wird die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand sein. Das Blasenrisiko stiege, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte und dadurch die Fluktuation zunähme (z.B. durch De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten. Die größere Gefahr für das Blasenrisiko sind aber im Moment die Zinsen: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegten oder keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und/oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt; dann würde die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen. Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen.