Immobilienmarkt im „rasenden Stillstand“: Steigende Zinsen und politische Unsicherheit bremsen Kauflust

Der deutsche Immobilienmarkt verharrt in einer paradoxen Phase der Stagnation. Während die Bauzinsen die psychologisch kritische Marke von vier Prozent überschritten haben und weiter steigen, bleiben die Immobilienpreise stabil und lässt die Blasenbildung sogar leicht nach. Die Dynamik ist ein „rasender Stillstand“. Der Marktdruck wächst, doch ein Preissturz bleibt aus. Der Grund dafür ist nicht zuletzt ein künstlicher Mangel an Wohnraum.

Künstliche Knappheit stützt die Preise

Ein drastischer Einbruch der Bautätigkeit verhindert derzeit den Verfall der Immobilienpreise. Ohne dieses geringe Angebot wären die Preise bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Hierbei handelt es sich jedoch primär um eine künstliche oder eben qualitative Knappheit, wie eine aktuelle Analyse von empirica belegt. Demnach gibt es hierzulande – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner bzw. Haushalt) sogar leicht verbessert. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage haben eine „Knappheit aus dem Nichts“ erzeugt. Entscheidend ist daher, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.

Wohnungs-Knappheit ist keine Wohnungs-Not

Deutschland leidet unter einer qualitativen Knappheit, nicht unter akuter Wohnungslosigkeit. Viele Bürger leben zwar in einer Wohnung, diese entspricht jedoch oft nicht den optimalen Kriterien bezüglich Größe, Lage oder Ausstattung. Die Suche nach der idealen Immobilie wird dadurch zu einem dauerhaften Prozess.

Diese Ausgangslage verschafft potenziellen Käufern eine starke Verhandlungsposition:

• Keine Kauflust: Bei steigenden Zinsen oder wirtschaftlicher Unsicherheit verbleiben Interessenten einfach in ihrer aktuellen Wohnsituation.
• Abwartende Haltung: Ohne Kauf droht keine Obdachlosigkeit, lediglich die Beibehaltung des suboptimalen Status quo.
• Politische Bremsen: Debatten um das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsdiskussion) und unklare Sanierungsvorgaben verstärken die Verunsicherung, das lässt potenzielle Käufer zögern.

Fazit: Die Preisstabilität steht auf dem Prüfstand 

Aktuell fungiert der knappe Wohnraum noch als Puffer, der den Markt stabilisiert und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpft. Sollten die Zinsen jedoch weiter klettern und die Verunsicherung bezüglich Arbeitsplätzen und Sanierungspflichten anhalten, könnte dieses fragile Gleichgewicht ins Wanken geraten.