Der jüngste Zinsanstieg ist fatal
Die Folgen steigender Zinsen haben wir bereits 2022 erlebt: Kredite verteuern sich, die Nachfrage schrumpft, die Bestandspreise brechen ein. Doch die wahren Hiobsbotschaften treffen den Neubau. Hier sinken nicht die Preise, hier bricht die Realisierung ein. Es wird schlicht noch weniger gebaut.
Im Ergebnis eskaliert der Mangel auf einem ohnehin unterversorgten Markt. Weil potenzielle Eigentümer die Finanzierung nicht mehr stemmen können, weichen sie unfreiwillig auf den Mietmarkt aus und blockieren diesen zusätzlich. Ohne Neubau gibt es keine Entlastung – der Wohnungsmarkt friert vollends ein.
Die Politik müsste sofort gegensteuern. Die Instrumente liegen seit langem auf dem Tisch: Eine kräftige Sonder-AfA für den Mietwohnungsbau und die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber. Außerdem muss EH55 wieder dauerhaft förderfähig sein. Doch neben Steuererleichterungen fehlt es vor allem am Bauwillen – in der Politik, bei vielen Behörden und bei zu vielen Bürgern, die sich gegen neue Projekte stemmen.
Zu befürchten ist: All das wird wieder nicht passieren. Das negative Paradebeispiel liefert Berlin. Dort gewinnen Ideologen und Populisten mit kostspieligen Scheinlösungen die Oberhand. Die Zeche zahlen die Wohnungssuchenden, deren Frust von Quartal zu Quartal wächst.
Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick
Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:
- unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck → Shop
- den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools → Datenbank
Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/m², für 60-80m² (EZFH 100-150m²), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten drei Baujahrgänge und projektierte Objekte), Bestand (alle älteren Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.