empirica-Blasenindex 2021q1


In 332 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 324, vor drei Jahren 234).

Der Pferdefuss nachlassender Wohnungsknappheit

Niemand nimmt gerne das Tabuwort in den Mund. So wie man in der Religion vom Leibhaftigen statt vom Teufel redet, so redet man in der Immobilienwirtschaft von Überbewertung statt von Preisblase.

Gibt es eine Preisblase?

Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. Aber wie lange ist das noch so? Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute.

Auch Kaufpreise für ETW von mehr als 10 Jahreseinkommen in den Top7-Städten sind dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch. Angesichts der deutschen Exportabhängigkeit und ungelöster Strukturprobleme sind Einkommenszuwächse auf breiter Front aber eher unwahrscheinlich.

Hinzu kommt: Das Wohnungsangebot wächst kräftig, der Nachfragedruck in den Schwarmstädten verteilt sich immer besser ins Umland und auf Ausweichstädte. Die Mieten im (Um-) Land steigen schon seit gut zwei Jahren stärker als in der Stadt. Ein nachhaltiger Trend ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess begünstigen.

Wichtiger ist: Platzt die Blase?

Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte. Hilfreich wäre vor allem Inflation, dann könnte der Überdruck auch bei nominal konstanten Preisen entweichen.

Eine Garantie dafür gibt es aber nicht. Schwarze Schwäne kommen immer unverhofft. Aber wir wollen ja nicht den Sie-wissen-schon-wen an die Wand malen.

Die Werte für 2020q1

Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Baukredite (+4 Pkte) und beruhigt sich der Teilindex Vervielfältiger (s. Abb. unten). Köln baut weniger als in den Vorjahren und ist daher die letzte Metropole ohne „eher hohe“ Blasengefahr.

Download

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.