empirica Immobilienpreisindex I/2022
Wann endet der Mietanstieg?
Vorneweg: die Kaufpreisrally könnte mit dem aktuellen Zinsanstieg enden. Torschlusskäufe und drohende Inflation zögern das Ende derzeit noch hinaus. Aber Personal- und Materialengpässe haben die Macht, die Rally dauerhaft am köcheln zu halten. Letzteres, aber auch nur letzteres, würde ebenso den Mietanstieg betreffen.
Zusammen mit den Baukosten liefert die Knappheit das A und O beim Mietanstieg. Knappheit wird beseitigt, wenn am richtigen Ort die erforderlichen Wohnungen entstehen. Per Saldo würden 255 Tsd. WE p.a. ausreichen. Weil aber derzeit rd. 80 Tsd. am falschen Ort entstehen, ist ein Neubau von 335 Tsd. p.a. erforderlich (vgl. empirica paper 263).
Aber Vorsicht: Neubau am falschen Ort erhöht zum Teil den Leerstand. Nur soweit der Neubau bewohnt wird, hat er auch einen mietdämpfenden Effekt. Sollen die Mieten stärker gedämpft werden, muss noch mehr gebaut werden. So strebt die Koalition ein Volumen von 400 Tsd. WE jährlich an. Und nochmal Vorsicht: auch dieser zusätzliche Dämpfungseffekt verpufft zum Teil wieder in (noch) höherem Leerstand.
Ob das erforderliche Bauland dafür überhaupt vorhanden ist, steht zudem auf einem anderen Blatt. Die Potentiale scheint es zu geben, die Verfügbarkeit – und dann auch noch am richtigen Ort – ist jedoch mehr als fraglich. Und noch eines gilt es zu bedenken: je höher der Leerstand, desto geringer der Neubauanreiz. Je mehr also die Fertigstellungsrate über dem mengenmäßig erforderlichen liegt, desto höher müssen die Subventionen ausfallen.
Und die Flüchtlinge aus der Ukraine? Nach unseren Schätzungen reichen hier zusätzliche 140-230 Tsd. Wohnungen – und dies nicht jährlich, sondern nur einmalig (vgl. ZIA-Studie von empirica). Vorausgesetzt, die Flüchtlinge verteilen sich halbwegs übers Land. Transparenz und Information über wartende Leerstände, aber auch eine gezielte Wohnortzuweisung können dabei helfen.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.