Anlass der Untersuchung im Auftrag des GdW war die einfache Frage, warum nach Jahren der Diskussion über den demografischen Wandel, den Rückgang von Bevölkerung und Wohnungsnachfrage sowie Stadtumbau und gefördertem Wohnungsabriss nun plötzlich wieder das Thema Wohnungsknappheit diskutiert werden muss. Dabei haben sich die Rahmendaten nicht wesentlich geändert und die früheren Bevölkerungs- und Wohnungsnachfrageprognosen für Deutschland haben sich im Großen und Ganzen bestätigt.

Die Antwort ist: die Bevölkerung in Deutschland verteilt sich um, ein verändertes Wanderungsmuster verursacht ein „Schwarmverhalten“. Der Begriff soll ausdrücken, dass insbesondere die jüngere Bevölkerung aus den meisten Regionen Deutschlands wie Vögel aufsteigt, als Schwarm in vergleichsweise wenige „Schwarmstädte“ einfällt und dort für knappen Wohnraum sorgt, während sich die Abwanderungsregionen zunehmend entleeren. Die Studie untersucht dieses Schwarmverhalten in Bezug auf Umfang und Ursache, diskutiert die weitere Entwicklung und versucht, die Folgen des Schwarmverhaltens einzuschätzen.