Vorgehensweise

Zunächst werden die Quantitäten untersucht und es analysiert, in welchen (Leerstands-)Regionen zu viele Eigenheime gebaut werden bzw. wie groß dieses „Überangebot“ ausfällt. Anschließend werden die Gründe für Neubau von Eigenheimen bei gleichzeitigem Leerstand von Eigenheimen erforscht. Dazu werden zuerst idealtypische Regionen via Desk-Research herausgefiltert und anschließend vor Ort Gespräche mit Neubau-Eigenheimern und Stadtverwaltungen geführt.

Ergebnisse

Die Eigenheimnachfrage übersteigt das Neubauangebot bei weitem: Der jährliche Neubaubedarf an Eigenheimen liegt bei rund 151 Tsd. Einheiten - gemessen daran fiel die tatsächliche Neubautätigkeit seit 2012 mit durchschnittlich rund 104 Tsd. Wohnungen bundesweit viel zu gering aus.

Werden die neuen Eigenheime am richtigen Ort gebaut? Regionalvergleiche zeigen, dass es Schrumpfungsregionen gibt, in denen mehr Eigenheime neu entstehen als rein rechnerisch bedarfsgerecht wäre. Gleichwohl summiert sich die Zahl dieser „zu viel“ gebauten Eigenheime auf weniger als 5 Tsd. Einheiten – das sind etwa 4% aller Neubauten.

Zaungespräche mit Bewohnern neuer Eigenheime im Landkreis Kusel, in Höxter sowie im Landkreis Harz zeigen, dass es sehr wohl gute Gründe für diesen Neubau gibt: „Zuviel“ gebaute Eigenheime erfüllen nämlich Wohnwünsche und stehen nicht leer. Je nach Region hätte aber ein Teil der befragten Käufer bei geeigneter Unterstützung (u.a. Information, fachliche Begleitung, Abrissprämien) durchaus den Kauf einer leerstehenden Bestandsimmobilie in Erwägung gezogen.

Kostengünstige Leerstände stoßen aber auch vermehrt auf Akzeptanz bei weniger Zahlungskräftigen. Ihnen helfen eine sukzessive Instandsetzung mit viel Eigenleistung und andererseits die Niedrigzinsen sowie das neue Baukindergeld. Neue Käuferschichten finden so den Weg aus Mietwohnungen ins Eigenheim.

Es gilt: Ein Selbstnutzer im neuen Eigenheim einer Schrumpfungsregion erhöht den Leerstand dort „nur“ im selben Maße - aber mit demselben Recht - wie ein Mieterhaushalt, der von dort in die nächste Schwarmstadt wegzieht.