Der Sickereffekt hat in der Theorie zwei Komponenten, die in vier Dimensionen wirken: Laut Komponente eins, dem technischen Sickereffekt, machen Neubaubezieher anderswo eine Mietwohnung frei (graue Pfeile in Abbildung). Laut Komponente zwei, dem sozialen Sickereffekt, ziehen in die frei gewordenen Wohnungen einkommens-schwächere Haushalte (blaue Dimension), die so zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus ihren Wohnwert verbessern (orange Dimension).

Es liegt in der Natur der Sache, dass der technische Sickereffekt schwächer ist, wenn viele Menschen von außerhalb der Region zuziehen oder lokal viele Haushalte neu gegründet werden. Dann werden vor Ort weniger Wohnungen leer gezogen und brechen die Sickerketten eher vorzeitig ab (grüne Dimension). Wenn darüber hinaus Knappheit besteht, wirkt auch der soziale Sickereffekt schwächer: Wiedervermietungsmieten steigen kräftiger und Geringverdiener kommen seltener zum Zuge (orange und blaue Dimension schwächer).

Bei höherwertigem Neubau sind die Sickerketten potentiell länger (grüne Dimension). Dadurch erhalten mehr Sickerhaushalte die Chance, ihren Wohnwert zu verbessern. Allerdings besteht dort auch eher die Gefahr eines vorzeitigen Abbruchs, so dass Gering-verdiener nicht zum Zuge kommen. Im sozialen Wohnungsbau sind die Ketten wiederum potentiell kürzer, wobei Geringverdiener wegen der Einkommensgrenzen dennoch eher zum Zuge kommen. Allerdings erfordert dieser Neubau die höchsten Subventionen (rote Dimension).

Soweit die Theorie. Wie relevant die einzelnen Dimensionen aber in der Praxis sind, hat die vorliegende Meta-Analyse auf Basis von fünf empirischen Sickerstudien zusammengetragen.

Fazit

Die absolute Kettenlänge ist streng genommen nicht spielentscheidend, relevant ist allein der Umstand, ob am Ende ein Geringverdiener eine bezahlbare Wohnung bekommt. Das kann beim Bau einer Sozialwohnung schon im ersten Kettenglied der Fall sein, beim Bau einer freifinanzierten Wohnung und erst recht beim Bau einer sehr hochwertigen Wohnung erst nach etlichen Kettengliedern.

Allerdings verbessern natürlich entlang der Kettenglieder weitere Haushalte ihren Wohnwert, darunter auch Haushalte mit (unter-)durchschnittlichem Einkommen. Deswegen dürfte die optimale Lösung nicht darin zu finden sein, eine bestimmte Art von Neubauwohnung zu präferieren. Vielmehr sollte ein gesunder Mix von Sozialwohnungen, frei-finanzierten Mietwohnungen sowie selbst genutzten Eigentumswohnungen und Eigen-heimen in verschiedenen Lagen und Qualitäten angestrebt werden. Die daraus resultierenden, vielfältigen Sickerketten bieten dann für alle Präferenzen, in allen Lebenslagen und für alle Einkommensklassen Chancen auf bezahlbare Wohnwertverbesserung – und das ohne einzelne Gruppen ins Umland zu verdrängen oder bislang preiswerte Altbestände zu gentrifizieren.