Ein- und Zweifamilienhäuser prägen mit rund 82 % aller Gebäude den Gebäudebestand in Deutschland in hohem Maße. Entsprechend hoch ist vielerorts die Relevanz für Wohnraumversorgung, Stadtplanung und Stadtentwicklungspolitik. Als Teil des Forschungsprojekts „Zukunftsfähige Weiterentwicklung älterer Ein- und Zweifamilienhausgebiete“ führt empirica aktuell im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eine bundesweite Befragung in Kommunen durch. Mit der Studie möchte das BBSR dazu beitragen, Kenntnisse über konkrete Maßnahmen in der Praxis zu gewinnen, fördernde und hemmende Faktoren für eine mögliche Übertragbarkeit zu erkennen und Empfehlungen für die politischen Ebenen abzuleiten.

Wir freuen uns über die Mitwirkung jeder Kommune an der Befragung: https://survey.lamapoll.de/EZFH_Kommunalbefragung/de. Es geht um die Einschätzungen und Erfahrungen zum Thema in der Kommune. Mit der Teilnahme tragen die Kommunen wesentlich dazu bei, das Thema weiterzuentwickeln. Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme.

Sollten Sie noch Rückfragen haben, wenden Sie sich gern an: Malte Scharrenberg, Annamaria Deiters-Schwedt, Thomas Abraham

Weitere Informationen zum Projekt finden Sie hier oder auf der Website des BBSR.

Der Wanderungssaldo gegenüber dem Ausland hat im Januar 2026 mit rund 9.000 Personen den niedrigsten Januar-Wert seit 16 Jahren erreicht. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr speist sich aus zwei Quellen — weniger Zuzüge und mehr Wegzüge. Letzteres ist ein neues Muster und verdient genauere Beobachtung.

Die Bewegung im Januar — und was dahinter stehen könnte

Seit dem Höchststand aus dem Jahr 2022 und dem immer noch sehr hohen Wanderungsüberschuss im Jahr 2023 sind die Wanderungsgewinne von Deutschland mit dem Ausland stetig zurückgegangen. Im Jahr 2025 waren die Wanderungsgewinne nur noch minimal über dem Niveau aus dem Corona-Jahr 2020, bei gleichzeitigem Sterbeüberschüssen führte das zu einer Bevölkerungsschrumpfung.

Quelle: empirica regio (Wanderungsstatistik)                                empirica

Der erste Datenpunkt aus dem Jahr 2026 zeigt, dass wohl keine Besserung in Sicht ist. Bei den Zuzügen setzt sich der bekannte Rückgang fort: Mit rund 111.000 Personen liegen sie rund 14.000 unter dem Vorjahres-Januar (125.000). Die anhaltende konjunkturelle Schwäche bremst Neueinstellungen — und damit die arbeitsmarktorientierte Zuwanderung. Wer nicht eingestellt wird, kommt nicht. Hinzu dürfte eine nachlassende fluchtbedingte Zuwanderung kommen: Im Januar 2025 lagen die Asylerstanträge — insbesondere aus Syrien, kurz nach Ende des dortigen Bürgerkriegs 2024 — noch vergleichsweise hoch und stützten die Zuzugszahlen. Bereits im Gesamtjahr 2025 ging rund die Hälfte des Saldo-Rückgangs auf rückläufige Asylanträge zurück. Je weiter sich das Jahr 2026 von dieser Sonderkonstellation entfernt, desto stärker dürfte der konjunkturelle Faktor allein die Zuzüge prägen.

Bei den Wegzügen zeigt sich ein neues Bild. Mit rund 102.000 Personen liegen sie fast 10.000 über dem Vorjahres-Januar. Dies signalisiert, dass nicht nur weniger Menschen nach Deutschland kommen — sondern dass auch mehr wieder gehen. Wer hier ist und beruflich keine Perspektive mehr findet, sucht sie offenbar zunehmend anderswo.

Drei Wirkungsstränge, falls der Trend hält

Eine Schwalbe macht keinen Sommer — und ein Januar keine Trendwende. Aber im demografischen Winter, in dem Deutschland längst steht, sollte man jeden Frosttag ernst nehmen. Denn sollte sich dieses Muster weiter fortsetzen, hätte das vielfältige Folgen:

• Sozialsysteme. Sinkende Wanderungsgewinne bedeuten weniger Beitragszahlende bei zugleich wachsendem Renten- und Pflegebedarf der älteren Bevölkerung.
• Arbeitsmarkt. Genau die Zuwanderung, die Wirtschaft und Sozialversicherung langfristig brauchen — qualifizierte arbeitsmarktorientierte Zuwanderung — schwächelt. Der Fachkräftemangel verschärft sich entsprechend – auch wenn Automatisierung und Künstliche Intelligenz hier entschärfend wirken und zunehmend auch für die schlechte Wanderungsbilanz verantwortlich sein dürften.
• Wohnungsmarkt. Ausländische Zuziehende stellen einen erheblichen Teil der Neunachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Bleibt diese Nachfrage aus, könnte sich der Markt abkühlen. Das gilt insbesondere für Großstädten, die in der Binnenwanderung und durch Suburbanisierung längst Bevölkerung verlieren.

Datenbasis

Die Werte stammen aus der monatlichen Wanderungsstatistik der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder. Diese kann auch über empirica regio abgerufen werden. Erfasst werden die Zu- und Fortzüge über die Grenzen Deutschlands.

Es kommt jetzt auf die Zinsen an: 10-jährige Deutsche Anleiherenditen sind im Mai erstmals seit langem wieder über 3% gestiegen.

Bisherige Entwicklung

Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (im Neubau seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.

Künftige Entwicklung

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber langfristig bestehen bleibt, ist ungewiss. Entscheidend wird die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand sein. Das Blasenrisiko stiege, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte und dadurch die Fluktuation zunähme (z.B. durch De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten. Die größere Gefahr für das Blasenrisiko sind aber im Moment die Zinsen: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegten oder keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und/oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt; dann würde die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen. Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen.

Das Land Berlin hat empirica mit der Auswertung des „DGB-Index Gute Arbeit 2026" beauftragt. Auftraggeberin ist die Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung. Berlin beteiligt sich damit zum fünften Mal seit 2018 an der Repräsentativbefragung des Deutschen Gewerkschaftsbundes — und ergänzt sie um eine eigene Aufstockungsstichprobe. Die Bearbeitung beginnt im Juli 2026.

DGB-Index 2026 mit spannenden Schwerpunkten und neuer Analyseebene

Mit der Erhebungswelle 2026 wird zum ersten Mal der Berliner Bezirk als Arbeits- und Wohnort erfasst. Der DGB-Index kann damit auch zu einem kleinräumigen Instrument werden, sofern bezirksdifferenzierte Auswertungen auch bei kleinen Fallzahlen möglich sind.

Außerdem weist die Erhebung spannende Schwerpunktthemen auf, die in der Vergangenheit noch nicht erfasst wurden. Ein großer Schwerpunkt liegt auf der Rolle der Künstlichen Intelligenz im Arbeitsalltag. Im Mittelpunkt steht die Frage, wer KI im Beruf als Ressource erlebt — als Entlastung, neue Handlungsspielräume, Weiterbildungsanlass — und wer als Belastung, etwa durch Leistungsdruck, Qualifikationsdruck oder kognitive Überforderung. Untersucht werden kann auch, welche betrieblichen Schutzfaktoren darüber entscheiden, ob KI als Chance oder als Risiko ankommt.

Ein weiteres Thema sind die Folgen des Klimawandels – etwa Hitze- für die Arbeitssituation und diesbezügliche Maßnahmen des Arbeitgebers. Solche subjektiven Belastungserfahrungen lassen sich mit kleinräumigen Klimadaten verschneiden, um körperliche Belas-tungswahrnehmung auch räumlich zu verorten.

Schwerpunkt: Subjektive Wahrnehmung und objektive Indikatoren zusammenbringen

Ein methodischer Schwerpunkt liegt darauf, die Befragungsergebnisse mit externen Datenquellen zu verschneiden: Beim Thema KI fließen berufsbezogene Expositionsmaße aus aktueller Arbeitsmarktforschung ein, beim Thema Hitze kleinräumige Klima- und Stadtstrukturdaten. Die Zeitreihe seit 2018 erlaubt es zugleich, Veränderungen in der wahrgenommenen Arbeitsqualität in den gesellschaftlichen Kontext einzuordnen.

Mehr dazu auf LinkedIn.

Brandenburgs Sozialminister möchte eine neue positive Wohnsitzregelung für Geflüchtete einführen, wie u.a. der Spiegel berichtete. Das Anliegen, einzelne überlastete Kommunen zu entlasten, ist nachvollziehbar – die gewählte Form sollte aber dringend überdacht werden. 

So hat empirica zusammen mit der Universität Frankfurt (Oder) die Wohnsitzregelung nach §12a AufenthG im Auftrag des BAMF evaluiert (BAMF-Bericht, DIW Wochenbericht) und dabei gezeigt, dass positive Wohnsitzregelungen negative Nebenwirkungen haben und die positiven Effekte auch durch negative Regelungen zu bekommen sind.

Orte, deren Integrationsinfrastruktur stark ausgelastet ist, werden durch die Wohnsitzregelung lediglich leicht entlastet. Gleichzeitig verhindert die Regelung aber pauschal Umzüge, auch solche die für die Integration förderlich sind. Zudem erzeugt eine positive Wohnsitzregelung viel Bürokratie bei den Ausländerbehörden. 

Eine negative Wohnsitzregelung wäre treffsicherer

Eine negative Wohnsitzregelung verhindert lediglich weitere Zuzüge in stark ausgelastete Kommunen. Cottbus hat bereits 2016 eine negative Wohnsitzregelung gefordert, also einen gezielten Zuzugsstopp für die stark ausgelastete Stadt. Die damalige Landesregierung lehnte dies jedoch ab. 

Wenn Brandenburg nun eine Wohnsitzregelung einführen möchte, sollte es daher eine negative Wohnsitzregelung sein, die geringere Nebenwirkungen hat. 

Die neue empirica-Studie „Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie“ im Auftrag des BBSR untersucht, was dran ist an der These der „neuen Landlust“. Analysiert wurden die Beweggründe, warum Menschen aus Städten in ländlich-periphere Räume ziehen – und welche Orte davon profitieren. Grundlage sind u. a. Befragungen von über 1.000 zugezogenen Haushalten in neun Fallstudienkommunen.

Einige zentrale Erkenntnisse:

Nicht ein Wertewandel oder veränderte Wohnstandortpräferenzen, sondern veränderte Rahmenbedingungen treiben die Entwicklung.
Die Studie kommt zu dem Schluss, dass weniger neue Lebensideale als vielmehr strukturelle Veränderungen entscheidend sind: hohe Wohnkosten in Städten, bessere Arbeitsmarktchancen in ländlichen Regionen und vor allem Homeoffice erleichtern das Leben auf dem Land.

Familien sind die wichtigste Zuzugsgruppe.      
Viele verwirklichen in peripheren Räumen den Wunsch nach Wohneigentum. Besonders spannend: 23% der Zugezogenen kamen direkt aus Großstädten, 16% waren Rückkehrende. 

Der Sehnsuchtsort ist oft keine konkrete Gemeinde, sondern eine ganze Region.          
Die Mehrzahl der zugezogenen Haushalte sucht genau das, was ländliche Räume im Unterschied zu den städtischen Räumen ausmacht: Ruhe, Natur, Sicherheit oder ein gesundes Wohnumfeld – weniger dagegen perfekte Infrastruktur oder Kulturangebote. Die Studie formuliert zugespitzt: Wer aufs Land zieht, sucht meist nicht den Bahnhof, die perfekte Busanbindung oder das Kino vor der Haustür.

Homeoffice verändert Suchradien – aber auch Mobilität.           
Viele Homeoffice-Nutzende akzeptieren längere Pendeldistanzen. Gleichzeitig steigt nach dem Umzug häufig die Pkw-Nutzung und die Zahl der Autos pro Haushalt. Die Möglichkeit von Homeoffice ist (neben den verbesserten Arbeitsmarktschancen in ländlichen Räumen) ein entscheidender Parameter, der den aktuellen Wanderungszyklus im Vergleich zu vergangenen Zyklen unterscheidet.

Es gibt nicht den einen „Sehnsuchtsort“.            
Die Studie identifiziert unterschiedliche Typen erfolgreicher Gemeinden: funktionale Wohnstandorte, Neubaugemeinden und landschaftlich attraktive Orte. Entscheidend ist laut Studie, dass Kommunen ihre eigenen Stärken kennen und gezielt weiterentwickeln.

Besonders relevant für die Praxis: Attraktivität entsteht nicht nur durch Infrastruktur, sondern auch durch passende Wohnangebote, soziale Orte und das Gefühl, „hier bleiben zu wollen“. 

Die Studie „Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie“ ist auf der BBSR-Website abrufbar, weitere Informationen hier: Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie. 

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Aktuelle Entwicklungen

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise etwas erholt, weil die Knappheit groß war und der Neubau eingebrochen ist. Auch die Erschwinglichkeit hat sich seither wieder verbessert: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen. Mit dem aktuell aufkeimenden Inflationsschub dürfte sich die Lage kurzfristig jedoch eher wieder eintrüben.

• Mittlerweile hindert eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim weiteren Wachstum der individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch geringeres Lohnwachstum oder gar durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.

• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden. Verantwortlich für die hohen und wachsenden Kosten ist nicht zuletzt die Flut immer neuer und schärferer Bauvorschriften. "Bauturbo" oder "Gebäudetyp-E" verhelfen hier noch nicht wirklich zu einer Bauwende.

• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subvention einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen). Sie ermöglicht aber auch Neubau dort, wo die kalkulatorischen Mieten sonst zu hoch wären.

• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige CO2-Preise, Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht.

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Neuer Indikator zeigt: Ende 2025 verfügten nur knapp 6 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital, um Wohneigentum zu erwerben. Vor 15 Jahren waren es noch fast 10 Prozent.

Weitere Informationen LBS | empirica-Erschwinglichkeitsbarometer. 

Aktualisierte Entwicklung und Prognosen zum Wohnungsleerstand

Die vorliegenden Ist-Zahlen decken den Zeitraum 2011 bis 2024 ab, die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Prognose-Zeitraum 2025 bis 2045 ab. Die neuen Daten bauen auf einer bereinigten Bevölkerungsstatistik und einem bereinigten Wohnungsbestand auf Basis des Zensus 2022 auf. Die Methodik der Leerstandsberechnung wurde grundlegend überarbeitet. Die Basis für die vorliegende Prognose bilden die empirica Bevölkerungs-, Haushalts- und Nachfrageprognosen (siehe empirica paper 281).

Entwicklung 2011 bis 2024

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gab es Ende 2024 einen totalen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen (Leerstandsquote: 4,0 %). Davon entfallen 963 Tsd. Einheiten auf Mehrfamilienhäuser (MFH) und 727 Tsd. auf Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH). Auffallend ist die strukturelle Zusammensetzung: Nur rund 40 % des Leerstands (671 Tsd. Wohnungen) sind marktaktiv, während 60 % als „sonstiger Leerstand“ gelten (z.B. Ruinen oder dysfunktionale Objekte).

Prognose bis 2045

Die Leerstandsprognose ist hochgradig Szenario-abhängig. Im mittleren Wanderungsszenario wird ab 2028 ein signifikanter Anstieg des Leerstands erwartet, der bis 2045 auf insgesamt 1,9 Mio. Einheiten anwachsen könnte. Besonders kritisch bleibt die Lage in Schrumpfungsregionen, wo die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die 20 %-Schwelle überschreiten kann, während das EZFH-Segment bundesweit einen kontinuierlichen Leerstandszuwachs auf niedrigerem Niveau vorweist.

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In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 524 EUR und somit 30% (5,4% p.a.) über dem Niveau aus dem Sommersemester 2021 bzw. 12 EUR höher als im Sommersemester 2025 (+2,3% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Sommer 2012 um 83% teurer (4,4% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 33% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 775 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 657 Euro schlemmen (WG-Miete 343 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemester 2026 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 775 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (649 EUR), Berlin (618 EUR), Köln & Frankfurt/M. (je 610 EUR) und Freiburg (600 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Siegen (343 EUR) sowie in Greifswald (368 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Ländliche Räume haben aus Sicht von Expertinnen und Experten oft zwei große Standortnachteile: unzureichender öffentlicher Nahverkehr und fehlendes schnelles Internet in der Fläche. Dabei haben Investitionen in Glasfaserausbau und öffentlichen Nahverkehr in ländlichen Räumen bislang kaum nachgewiesenen, evidenzbasierten Einfluss auf die Attraktivität als Wohnstandort, gemessen an der Zahl der Personen, die geblieben oder zugewandert sind.

Andere Faktoren wie Ruhe, Natur, Gesundheit und ein aktives soziales Miteinander machen ländliche Räume attraktiv. Viele private Haushalte benötigen in ländlichen Räumen weder Glasfaser noch einen gut ausgebauten ÖPNV, da sie mit Pkw mobil sind und für den digitalen Alltag häufig ein guter DSL-Anschluss bzw. mit Satelliten-Internetdienste bereits kostengünstige Alternativen zur Verfügung stehen. Statt mehr Investitionen, die in die Erde „versenkt“ werden, sollte in erster Linie das reale Leben durch Verbesserung des sozialen Miteinanders, der Gemeinschaft und des Engagements gestärkt werden, um ländliche Räume zukunftsfähig zu machen und lebendig zu gestalten.

Die Marktrenditen von Aktien und Immobilien mögen sich unterscheiden. Unter Berücksichtigung von Kurssicherung, Steuern, Transaktions- und Instandhaltungskosten sind die effektiven Renditen aber weitgehend identisch.

Für viele Haushalte ist daher entscheidend, wie konsequent und nachhaltig gespart wird. Hier zeigt die empirische Forschung: Selbstnutzer sparen mehr. Das liegt an den Tilgungen, die „zwangsweise“ erbracht werden. Mieter sparen dagegen selten die theoretisch mögliche Differenz zu den anfangs höheren Wohnkosten vergleichbarer Selbstnutzer konsequent an.

Zum Projekt Rentable Altersvorsorge mit selbst genutztem Wohneigentum.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im vierten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 31% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter, aber langsam

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung ist immer noch groß, sinkt aber ebenfalls in Q4/25, die Zahl bedrohter Kreise nimmt also weiter ab.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q4/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 31% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei 47%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Erster Wohnungsmarktbericht von empirica: Keine Besserung in Sicht. Angebotsmieten steigen moderat weiter, Kaufpreise stagnieren.

Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstituts empirica hat seinen ersten Wohnungsmarktbericht veröffentlicht. Er liefert einen umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Im Fokus der Studie stehen Nachfrage, Angebot und Preisentwicklungen. Der Neubau ist kollabiert, während die Mieten steigen. Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumknappheit weiter zunehmen. Die hohen Zinsen lassen die Kaufpreise erneut stagnieren.

Wohnungsnachfrage bleibt trotz sinkender Bevölkerungszahl hoch

Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und wird erst nach 2030 leicht anwachsen, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 ist mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen.

Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Der Rückgang der Fertigstellungen ist bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark gewesen. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Dieser Negativrekord wird im Jahr 2025 nochmals unterboten worden sein.

Den Tiefpunkt haben aber vermutlich die Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Wohnungen mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Auf Grund der derzeitigen Rahmenbedingungen gehen die Autoren von einer Bodenbildung aus, nicht aber vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.

Neubaumieten auf neuem Normalniveau

Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Dieses Niveau stellt keinen kurzfristigen Preisausreißer dar, sondern den neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis, so die Einschätzung von empirica. Derzeit wird dieses Niveau aber erst an einigen Standorten (München und Umland, Frankfurt/Main, Hamburg) erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen.

Bestandsmieten steigen weiter

Auch die Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen weiter an. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 ist für 2026 mit weiteren Zuwächsen von drei bis vier Prozent zu rechnen. „Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen mit einem gewissen Abstand zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten werden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter steigen, in mittleren Städten von 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erläutert Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands empirica.

Grundlagen und Ziel des Wohnungsmarktberichts

Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Zweitgrößter Rückgang des Leerstandes in der 24-jährigen Historie des Index

Leerstandsquote zum 31.12.2024

• Zweitgrößter Rückgang seit über 20 Jahren.
• Gegenüber 2023 sinkt der Leerstand um ca. 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen.
• Niedrigste Leerstandsquoten in Freiburg, München und Frankfurt a. M. (je 0,1 Prozent) gefolgt von Münster und Darmstadt (je 0,2 Prozent).
• Sinkende Leerstandsquoten in 338 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten
• Höchste Quote in Dessau-Roßlau (7,6%) und Primasens (7,3%).

Leerstand verringert sich stark um 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2024 bei 2,2% oder rund 522.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstandsraten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).

Wohnungspolitisches Fazit

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.

Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963 Tsd. Geschosswohnungen sowie weitere 727 Tsd. Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 864.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2024) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

Aktualisierung der gleichnamigen Studien aus den Jahren 2015 und 2004

Hintergrund

Fast alle Gesetze verursachen neben ihrer eigentlichen Intention auch Nebenwirkungen auf verschiedenen Märkten. Eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus soll in erster Linie Investitionen anregen; die erhöhten Investitionen sollen die Knappheiten verringern und die Mietsteigerungen dämpfen. Bei diesen intendierten Ergebnissen endet die Wirkungskette allerdings noch nicht, denn das veränderte Mietniveau beeinflusst in gewissem Umfang auch die Entscheidung darüber, ob es sich für einen Mieter lohnt, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben.

Angesichts solcher Marktkonsequenzen sollte die Politik stets auch bedenken, welche Folgerungen sich aus politisch erzeugten Preiseffekten (Mietsenkung und Preissteigerung) für die Ausgestaltung einer Eigentumsförderung ergeben. Soll der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete nicht benachteiligt werden, dann ist eine zu den Mietabsenkungen bzw. Preiserhöhungen vergleichbare Förderung gerechtfertigt. Auch wenn dieser Zusammenhang bei den Entscheidungen über die Eigentumsförderung nicht im Vordergrund stand, sollte er auf seine Relevanz hin überprüft und stärker ins Bewusstsein der politischen Akteure gerückt werden.

Methodik

Die Vorgehensweise der Studie ist zweistufig: zunächst wird anhand der aktuellen Förderung von Vermietern ermittelt, wie hoch eine faire Kompensation für Selbstnutzer ausfallen müsste. Anschließend werden diese Beträge verglichen mit den tatsächlichen Barwerten der Förderung von Selbstnutzern.

Die faire Kompensation für Selbstnutzer wird anhand der Förderbarwerte der folgenden 5 Varianten der AfA-Sätze ermittelt::

• Neubau mit Normal-AfA linear (3%),
• Neubau mit Normal-AfA degressiv (5% auf Restwert),
• Neubau mit Sonder-AfA (5% über 4 Jahre bei EH40 plus QNG) kombiniert mit
  • linearer Normal-AfA
  • degressiver Normal-AfA.
• Bestandskauf mit 2% AfA, aber Sofortabschreibung Erhaltungsaufwand.

Die Barwerte der Förderung von Selbstnutzern wird für folgende 5 KfW-Varianten sowie für 3 Landesmodelle und das ehemalige Baukindergeld ermittelt:

1. Klimafreundlicher Neubau (KFN)
2. Wohneigentum für Familien (WEF)
3. Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN)
4. Jung kauft Alt
5. Klassisches KfW-Wohneigentumsprogramm

Weitere Informationen.

In der Studie analysierte empirica den aktuellen Stand und die Entwicklung der Erwerbsnebenkosten für Käufer von Wohnimmobilien als einen wichtigen Einfluss des Wohnungsmarktgeschehens. Dabei wurde zunächst der Prozess des Eigentumsübergangs beschrieben sowie die dabei anfallenden Dienstleistungen einzelner Akteure (Notare, Makler, Immobilienverwalter) und die Höhe der jeweiligen Kosten. Ein besonderer Fokus lag dabei auf der Rolle von Immobilienmaklern. Da keine amtlichen Daten zu der für ihre Tätigkeit anfallenden Provision vorliegen, wurde im Rahmen der Studie anhand verschiedener Datensätze die Höhe der Maklerprovision analysiert. Hierfür wurde zum einen die Höhe und Entwicklung inserierter Provisionen im Zeitverlauf analysiert. Da diese jedoch nichts über die tatsächlich realisierte Provision aussagen, wurden die Untersuchungen durch eigens erhobene Befragungen von Käufern und Verkäufern von Wohnimmobilien sowie Maklern und Notaren ergänzt. Als ein zentrales Ergebnis zeigt sich dabei, dass die von Maklern tatsächlich erhobenen Provisionssätze unterhalb der öffentlich kommunizierten Sätze liegen. Dies verdeutlicht, dass es mehr Transparenz bei der Maklerprovision braucht.

Ebenfalls untersucht wurden die Auswirkungen einer gesetzlichen Änderung im Jahr 2020, wonach die Maklerprovision nur noch maximal hälftig auf Käufer umgelegt werden darf. Die in diesem Zusammenhang oft geäußerte Vermutung, dass die geringere Provision auf die Kaufpreise aufgeschlagen würde, wurde anhand einer Inzidenzanalyse untersucht. Anhand der gleichen Methodik wurden die Auswirkungen einer Absenkung der Grunderwerbsteuer auf die Kaufpreise analysiert.

Im Ergebnis zeigt sich, dass die häufig vermutete vollständige Überwälzung von Nebenkostenabsenkungen auf die Kaufpreise nicht bestätigt werden kann. Vielmehr kann aufgrund der Regressionen empirisch gezeigt werden, dass im Betrachtungszeitraum nur ein kleinerer Teil dieser eingesparten Kosten auf die Preise überwälzt wurde. Eine Senkung der Grunderwerbsteuersätze oder der Kostensätze für Notar und Grundbucheintrag könnte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum daher nicht unerheblich verbessern.

Weitere Informationen.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im dritten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 32% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt noch leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß, auch wenn die Zahl bedrohter Kreise mittlerweile rückläufig ist.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise - auch wegen des Einbruchs beim Neubau. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q3/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 32% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 47%.

Revision 2025

Nach vielen Jahren konstanter Methodik war es an der Zeit, unseren Immobilienpreisindex einer Revision zu unterziehen. Das hat auch Auswirkungen auf den Blasenindex. Insbesondere ändern sich dadurch die Teilindizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen des empirica-Blasenindex. Die neuen Werte sind mit den bisherigen Berechnungen nicht mehr vergleichbar. Daher wurde die gesamte Zeitreihe ab 2005 revidiert. Für zeitliche Analysen sollten ausschließlich diese revidierten Daten verwendet werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datenbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Aktuelle Entwicklungen

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise erholt, weil die Knappheit groß war und die Erschwinglichkeit sich wieder verbessert hat: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen.
   
• Mittlerweile hindert aber eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.
   
• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden.
   
• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subventionen einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen).
   
• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 499 EUR und somit 26% (4,8% p.a.) über dem Niveau aus dem Wintersemester 2020 bzw. 18 EUR höher als im Wintersemester 2024 (+3,6% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Jahr 2012 um 74% teurer (4,2% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 32% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 750 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 650 Euro schlemmen (WG-Miete 350 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Wintersemester 2025 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 750 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (619 EUR), Berlin (600 EUR), Köln (590 EUR), dann Freiburg und Frankfurt/M. (585 & 580 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Erfurt (325 EUR) sowie in Siegen und Greifswald (je 350 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im zweiten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 30% (Q1/2022 waren es 49%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt mittlerweile kaum noch.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.