Für viele Haushalte ist daher viel wichtiger, wie konsequent und nachhaltig gespart wird. Hier zeigt die empirische Forschung: Selbstnutzer sparen mehr. Das liegt an den Tilgungen, die „zwangsweise“ erbracht werden. Mieter sparen dagegen selten die theoretisch mögliche Differenz zu den anfangs höheren Wohnkosten vergleichbarer Selbstnutzer konsequent an.

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• Rentable Altersvorsorge mit selbst genutztem Wohneigentum

empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Wohnungsmarktprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Zeitraum 2025 bis 2045 ab. Die neuen Daten bauen auf einer bereinigten Bevölkerungsstatistik auf Basis des Zensus 2022 auf. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Prognose der Wohnungsnachfrage

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2025-32 eine jährliche Neubaunachfrage von rund 225 Tsd. Wohnungen. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf aus demographischen Gründen und wegen einer wachsenden qualitativen Zusatznachfrage auf jährlich rund 260 Tsd. Einheiten. Dabei sind Eigenheime insbesondere in der Fläche knapp, Geschosswohnungen eher in Großstädten.

Einen Nachholbedarf mag es geben, er ist jedoch mit weniger als 30 Tsd. Wohnungen jährlich weitaus geringer als oft behauptet und kleiner als die Bandbreite der Prognosevarianten (+/- 50 Tsd. Wohnungen). Außerdem würde ein Nachholbedarf am Markt nur dann tatsächlich auch gebaut, wenn es dafür eine marktwirksame Nachfrage gäbe - also eher nicht zu den aktuellen Preisen.

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• empirica Wohnungsmarktprognose

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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• kompletter Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung ist immer noch groß, sinkt aber ebenfalls in Q4/25, die Zahl bedrohter Kreise nimmt also weiter ab.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q4/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 31% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei 47%.

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• Bericht (inkl. Bestellformular und Methodik)
• Grafikvorlagen

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Wohnungsnachfrage bleibt trotz sinkender Bevölkerungszahl hoch

Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und wird erst nach 2030 leicht anwachsen, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 ist mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen.

Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Der Rückgang der Fertigstellungen ist bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark gewesen. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Dieser Negativrekord wird im Jahr 2025 nochmals unterboten worden sein.

Den Tiefpunkt haben aber vermutlich die Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Wohnungen mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Auf Grund der derzeitigen Rahmenbedingungen gehen die Autoren von einer Bodenbildung aus, nicht aber vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.

Neubaumieten auf neuem Normalniveau

Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Dieses Niveau stellt keinen kurzfristigen Preisausreißer dar, sondern den neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis, so die Einschätzung von empirica. Derzeit wird dieses Niveau aber erst an einigen Standorten (München und Umland, Frankfurt/Main, Hamburg) erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen.

Bestandsmieten steigen weiter

Auch die Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen weiter an. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 ist für 2026 mit weiteren Zuwächsen von drei bis vier Prozent zu rechnen. „Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen mit einem gewissen Abstand zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten werden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter steigen, in mittleren Städten von 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erläutert Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands empirica.

Grundlagen und Ziel des Wohnungsmarktberichts

Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.

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• empirica Wohnungsmarktbericht

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Auf Grundlage des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) 2022 werden Einkommensschwellen bestimmt, bis zu denen eine erhöhte Segregation in benachteiligten Quartieren beobachtet werden kann. Mithilfe eines kleinräumigen Schätzmodells werden diese Definitionen auf Basis von Zensusdaten der Jahre 2011 und 2022 auf Rasterzellen übertragen, um die Anteile von NEK-Haushalten in über 6.800 Quartieren des FFU zu schätzen.

Die Ergebnisse zeigen, dass rund 8,7 % der Haushalte im FFU ein niedriges Einkommen außerhalb des Mindestsicherungssystems aufweisen. Besonders hohe Anteile finden sich in Quartieren mit Mehrfamilienhausbebauung der 1950er bis 1980er Jahre sowie in durch Fluglärm belasteten Quartieren.

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• empirica paper 280

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Das vorliegende empirica-Paper untersucht die scheinbare Paradoxie, dass in Deutschland – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit besteht, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner bzw. Haushalt) sogar leicht verbessert.

Schlussfolgerung

Eine Wohnungsknappheit kann auch dann entstehen, wenn es „genug“ Wohnungen gibt. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage erzeugen eine „Knappheit aus dem Nichts“. Neubau bleibt wichtig und wirkt über Umzugsketten sogar stärker als sein mengenmäßiger Anteil vermuten lässt, wird allein aber nicht ausreichen. Entscheidend ist, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.

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• empirica paper 279

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

• Zweitgrößter Rückgang seit über 20 Jahren.
• Gegenüber 2023 sinkt der Leerstand um ca. 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen.
• Niedrigste Leerstandsquoten in Freiburg, München und Frankfurt a. M. (je 0,1 Prozent) gefolgt von Münster und Darmstadt (je 0,2 Prozent).
• Sinkende Leerstandsquoten in 338 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten
• Höchste Quote in Dessau-Roßlau (7,6%) und Primasens (7,3%).

Leerstand verringert sich stark um 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2024 bei 2,2% oder rund 522.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstandsraten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).

Wohnungspolitisches Fazit

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.

Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963 Tsd. Geschosswohnungen sowie weitere 727 Tsd. Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

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• Methodik und Bestellformular
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Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 864.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2024) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt noch leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß, auch wenn die Zahl bedrohter Kreise mittlerweile rückläufig ist.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise - auch wegen des Einbruchs beim Neubau. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q3/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 32% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 47%.

Revision 2025

Nach vielen Jahren konstanter Methodik war es an der Zeit, unseren Immobilienpreisindex einer Revision zu unterziehen. Das hat auch Auswirkungen auf den Blasenindex. Insbesondere ändern sich dadurch die Teilindizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen des empirica-Blasenindex. Die neuen Werte sind mit den bisherigen Berechnungen nicht mehr vergleichbar. Daher wurde die gesamte Zeitreihe ab 2005 revidiert. Für zeitliche Analysen sollten ausschließlich diese revidierten Daten verwendet werden.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise erholt, weil die Knappheit groß war und die Erschwinglichkeit sich wieder verbessert hat: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen.
   
• Mittlerweile hindert aber eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.
   
• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden.
   
• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subventionen einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen).
   
• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Jahr 2012 um 74% teurer (4,2% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 32% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 750 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 650 Euro schlemmen (WG-Miete 350 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Wintersemester 2025 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 750 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (619 EUR), Berlin (600 EUR), Köln (590 EUR), dann Freiburg und Frankfurt/M. (585 & 580 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Erfurt (325 EUR) sowie in Siegen und Greifswald (je 350 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

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Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

Die Einführung der „Karenzzeit Wohnen“ im Rahmen des Bürgergeldes (seit 2023) sieht vor, dass die Angemessenheit der Wohnkosten im ersten Jahr des Leistungsbezugs nicht geprüft wird, sondern in voller Höhe übernommen wird. Ziel war es, Arbeitslose bei der Arbeitssuche zu entlasten, indem sie nicht gleichzeitig eine günstigere Wohnung suchen müssen.

Analyse

Eine Befragung von zehn Jobcentern und Sozialämtern zeigt jedoch ein ambivalentes Bild: Während einige die Karenzzeit als sozialen Puffer und Entlastung für Betroffene bewerten, kritisiert die Mehrheit mangelnde Anreize zur Kostensenkung und einen hohen Verwaltungsaufwand, der Arbeitszeit von Jobcenter-Mitarbeitern binde, die ansonsten zur individuellen Unterstützung bei der Arbeitssuche eingesetzt werden könnte. Verbunden mit dem Makel, dass Langzeitarbeitslose noch schwerer in neue Jobs zu vermitteln sind, befürchten einige, dass die Karenzzeit letztlich die Jobsuche erschwere, statt sie zu erleichtern.

Empfehlungen an die Politik

• Datenlücken schließen
• Anreizstruktur schärfen
• Verwaltung entlasten
• Individuelle Unterstützung stärken
• Wohnungsmarkt berücksichtigen

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• empirica paper 277

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Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

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Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

• Inserierte Preise für Neubau-ETW sind seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4% gestiegen. Durchschnittspreise für gebrauchte ETW liegen dagegen immer noch 9% im Minus, trotz leichtem Anstieg um 1,5% seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt schon wieder zu, aber im Neubau schneller als im Bestand.
• Inserierte Preise für Neubau EZFH fielen seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4%, trotz leichtem Anstieg um 1,6% seit Q2/2024. Durchschnittspreise für gebrauchte EZFH sind sogar mit 12% im Minus und ohne Anstieg seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt auch hier wieder zu, aber langsamer als bei EZFH.
• Inserierte Mieten sind im Bundesdurchschnitt unbeeindruckt von der Krise bzw. gerade deswegen (weniger Neubau) sogar durchgehend gestiegen: Um 14% im Bestand und 16% im Neubau seit der Zinswende in Q2/2022 und um jeweils 4% seit Q2/2024. Von steigenden Mieten sind seit Krisenbeginn kaum weniger Kreise betroffen als zuvor.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Stagnationsregionen werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach steigt der Anteil gefährdeter Kreise ganz leicht an, weil trotz mittelfristig sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber zumindest in den Stagnationsregionen wieder leicht an. Sonst stagniert das Rückschlagpotential oder sinkt es sogar: In Q1/25 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

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Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Bezüglich der Maklergebühren zeigt sich, dass sich die von Maklern typischerweise geforderte (bzw. als „ortsüblich“ bezeichnete) von der tatsächlich bezahlten Käufer-Courtage für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern unterscheidet. Während die geforderte Courtage derzeit bei 3,57% liegt, beträgt die tatsächlich bezahlte etwa 3%. Ebenso wie der Beteiligungsgrad von Maklern variiert auch die Höhe der Courtagesätze je nach Vermarktungsaufwand, Nachfragesituation und Objekttyp. Zudem ergaben die Analysen, dass sowohl die geforderte als auch die tatsächlich bezahlte Courtage im Zuge der Gesetzesänderung 2020 gesunken ist.

Notar-/Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer

Berücksichtigt man nur die obligatorischen Kosten – also ohne Makler – und dabei die typischen Konstellationen bei Leistungen von Notar und Gericht sowie eine mittlere Grunderwerbsteuer, dann liegen die Nebenkosten zwischen 6,6% und 7,5% des Kaufpreises. In Bundesländern mit höheren Grunderwerbsteuersätzen können diese Kosten um gut ein bis knapp eineinhalb Punkte höher liegen (7,9% bis 8,7%). In Bundesländern mit niedrigeren Grunderwerbsteuersätzen und/oder bei minimalistischer Inanspruchnahme von Notar und Gericht können sie aber auch um eineinhalb bis gut zwei Punkte niedriger ausfallen (4,5% bis 5,0%).

Auswirkungen veränderter Nebenkosten

Die häufig geäußerte Annahme einer vollständigen Überwälzung von Nebenkostenabsenkungen auf die Kaufpreise stimmt nicht mit den beobachteten und mittels Regressionsanalysen überprüften Preisänderungen überein. Vielmehr kann empirisch gezeigt werden, dass im Betrachtungszeitraum nur ein kleinerer Teil dieser eingesparten Kosten auf die Preise überwälzt wurde. Eine Senkung der Grunderwerbsteuersätze oder der Kostensätze für Notar und Grundbucheintrag könnte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum daher nicht unerheblich verbessern.

Fazit

Immobilienkäufer bzw. bestimmte Käufergruppen (z.B. Ersterwerber oder Selbstnutzer) sollten bei den obligatorischen Nebenkosten entlastet werden, etwa durch den Wegfall bzw. Rabatte bei der Grunderwerbsteuer und den Gerichts- und Notargebühren. Darüber hinaus könnte über eine (teilweise) Rezentralisierung bei der Festlegung von Grunderwerbsteuersätzen nachgedacht werden. In einem solchen Szenario könnte der Bund einen zentralisierten Sockel-Steuersatz festlegen, auf den die Länder innerhalb bestimmter Grenzen und für bestimmte Käufergruppen Zuschläge erheben könnten. Durch eine zeitweise Absenkung des Sockelbetrags gäbe es dann auch ein Instrument zur zentralen Steuerung der Immobilienkonjunktur (d.h. Gesetzgebungskompetenz des Bundes).

Im Hinblick auf die Maklercourtage braucht es dringend mehr Transparenz bezüglich der tatsächlichen Kosten und der dafür erbrachten Leistungen. Dies könnte etwa durch Einführung eines Maklercourtage-Spiegels erfolgen – analog zu einem Mietspiegel. Anreize zur Teilnahme möglichst vieler Makler ergäben sich durch die Verleihung eines Gütesiegels „Transparenter Makler“. Zudem sollte die Qualität der Leistungen von am Markt tätigen Maklern stärker kontrolliert werden. Ein Vorbild hierfür ist das schwedische Modell, bei dem deutlich mehr Zugangsvoraussetzungen und Informationspflichten für Makler bestehen. Vor dem Hintergrund der sehr geringen Regulierungsdichte in Deutschland könnten bereits leichte Verschärfungen in diesem Bereich zu einer Verbesserung der Leistungsqualität von Maklern führen.

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• Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien

Im Durchschnitt aller Baujahre beginnt das Jahr mit einem Wiederanstieg der Indices für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal (4.Q’24) steigen die Indices für Eigentumswohnungen um 1,1%, welches das minimale Absinken über das gesamte Jahr 2024 (-0,7%) wieder ausgleicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (1.Q’24) beträgt der Anstieg 0,8%. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser steigen nur um 0,4% zum Vorquartal und sinken um 0,1% zum Vorjahresquartal. Die Indices für Mieten wachsen hingegen weiter. Im Quartalsvergleich zum Vorquartal steigen sie um 1,4%, zum Vorjahresquartal um 4,5%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen weiter an, dieses Quartal um 0,9%. Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,5%. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal gleichauf zum Bestand bei 1,4%. 

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Jahr 2012 um 79% teurer (8,2% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 31% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 nicht schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Wohnen in München (für 800 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 800 Euro jedenfalls bleibt in München nichts zum Leben (WG-Miete 800 Euro). In Siegen kann man dann noch für 472 Euro schlemmen (WG-Miete 328 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemesters 2025 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 800 EUR in München am höchsten, gefolgt von Freiburg und Berlin (je 600 EUR), dann Düsseldorf und Frankfurt a. M. (586 und 585 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Siegen (328 EUR) sowie Greifswald (352 EUR) und Jena (377 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

Es ist eine Frage von Gleichbehandlung, weil einerseits zwar den Vermietern eine Steuererleichterung in Aussicht gestellt wird, um das Angebot Wohnungen zu erhöhen. Andererseits dieselben Effekte jedoch auch mit der Förderung des Erwerbs von selbst genutztem Wohneigentum erzielt werden könnte.

Insbesondere machen neue Selbstnutzer durch Umzugsketten preiswerteren Wohnraum frei – genauso wie es Vermietern durch Mietwohnungsneubau gelingt. Diese freigezogenen Wohnungen werden anschließend zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus angeboten und kommen meist jüngeren Haushalten mit niedrigeren Einkommen zugute (Sickereffekte). Eine Förderung von Vermietern rechtfertigt daher auch eine im Barwert vergleichbar hohe Förderung von Erst-/Erwerbern im Neubau oder im Bestand. Deswegen wurden in dieser Studie die aktuellen Förderbarwerte beider Nutzungsformen ermittelt und daraus die Höhe einer fairen Kompensation für Selbstnutzer berechnet werden.

Fazit: Ersterwerber werden diskriminiert wie nie zuvor

Selbstnutzer werden aktuell zwar gefördert, allerdings nicht beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Gefördert wird ausschließlich die Verbesserung der Energieeffizienz. Das mag richtig und wichtig sein, hilft aber keinem Schwellenhaushalt über die Einkommens- und Eigenkapitalhürde hinweg. Das komplette Förderprogramm ist ein Scheinriese, weil das Gesamtvolumen auf den ersten Blick zwar groß aussieht, aber bei näherer Betrachtung von Förderbarwerten auf Erbsengröße schrumpft. Und ein Vergleich mit der Förderung von Vermietern offenbart ein Sammelsurium aus Äpfeln und Birnen, weil die Förderung beim Selbstnutzer fast ausschließlich der energetischen Ertüchtigung dient, nicht aber dem Erst/Erwerb von Wohneigentum.

Im Ergebnis braucht es zur Gleichbehandlung eine echte Förderung zumindest von Schwellenhaushalten beim Ersterwerb. Diese Förderung wie auch das erforderliche Ausmaß erhöhter Abschreibungen für Vermieter könnte umso kleiner ausfallen, je mehr die Angebotsbedingungen am Wohnungsmarkt verbessert würden (mehr Planungssicherheit, ausreichend Bauland, einfaches Baurecht).

Download Studie:

• Wer wird mehr gefördert?

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach sinkt der Anteil gefährdeter Kreise nur allmählich ab, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind. Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sinkt seit der Zinswende kräftig: In Q4/24 hat der Preisanstieg bundesweit nur noch einen Vorsprung von 19% gegenüber dem Mietanstieg. Im 2. Quartal 2022 waren es noch 32%. Abweichend davon steigt in den Top7-Städten das Rückschlagpotential jedoch seit zwei Quartalen wieder von 29% in Q2/24 auf 30% in Q4/24 (max. war 49% in Q1/22).

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

• Wohnungsmieten (Neuvertrag) auf Rang 7,
• Kaufpreisen für Eigentumswohnungen auf Rang 6,
• Kaufpreisen für Einfamilienhäuser auf Rang 2,
• Baulandpreisen auf Rang 3.

Dieses extrem hohe Preisniveau ist umso erstaunlicher, als dass die Stadt Salzburg mit ihren 150.000 Einwohnern nur eine kleinere Großstadt ist und auch nicht im Dunstkreis einer preistreibenden Metropole liegt. 

Die Ursache ist auch nicht nachfragebedingt: Salzburg ist und war keine Schwarmstadt, zieht also nicht besonders viele vor allem junge Menschen an, wodurch die Wohnungsnachfrage schnell stiege. Eher im Gegenteil.

Die Ursache der extremen Preisniveaus ist vielmehr angebotsbedingt und (überwiegend) hausgemacht: Es gibt kein Bauland. Seit Jahrzehnten wird praktisch kein neues Bauland ausgewiesen. Die Folgen sind hohe Preise und eine mehr oder minder ungesteuerte Entwicklung weit außerhalb der Stadt Salzburg und ihres Umlandes.

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• Wohnungsmarktanalyse Salzburg

Im Durchschnitt aller Baujahre ist der Trend der sinkenden Indices von Eigentumswohnungen (+0,1% ggü. Vorquartal) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (+0,0% ggü. Vorquartal) im Durchschnitt gestoppt. Ein signifikanter Anstieg ist aber noch nicht sichtbar, zum Vorjahresquartal liegen sie immer noch um 0,7% und 1,3% niedriger. Die Indices für inserierte Mietwohnungen zeigen dieses Quartal einen Anstieg von 1,1%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen im sechsten Quartal in Folge an, wenn auch nur um 0,4% zum Vorquartal, das Vor-Krisen-Niveau ist hier im Mittel übertroffen. Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser im dritten Quartal in Folge, allerdings nur um 0,2%. Das Vor-Krisen-Niveau bleibt aber weiter unerreicht. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal bei 1,1%. 

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Seit Anfang Dezember 2024 haben sich die politischen Ereignisse in Syrien überschlagen. Die veränderten Verhältnisse haben dabei die Debatte über Migration und Flucht nach Deutschland weiter angeheizt. Insbesondere wurden Forderungen laut, dass die durch den syrischen Bürgerkrieg vertriebenen Geflüchteten Deutschland verlassen sollten.

Die Diskussion zu diesem Thema basiert in vielen Fällen auf unzureichenden empirischen Grundlagen. Unterschlagen werden insbesondere drei Fakten:

• Der Anteil Geflüchteter aus Syrien mit dauerhaftem Bleiberecht wird oftmals unterschätzt
• Nur ein verschwindend geringer Anteil der Syrer ist ausreisepflichtig
• Der Widerruf von befristeten Aufenthaltstiteln aus humanitären Gründen würde Jahre dauern und ist ökonomisch und demographisch fragwürdig

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• empirica paper 276

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Ein Niveau-Vergleich der "wahren" Neuvertragsmieten aller Segmente in Wien, Hamburg und Berlin offenbart kaum Unterschiede. Das ist sehr erstaunlich, weil die drei Städte z.T. seit Jahrzehnten konsequent hoch unterschiedliche Wohnungspolitiken verfolgten. München ist die Ausnahme: Der Wohnungsmarkt ist dort weitaus weniger leistungsfähig als anderswo. Zudem hat sich dessen Leistungsfähigkeit in den letzten 12 Jahren nochmals weiter verschlechtert.

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• empirica paper 275

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Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat Anfang 2024 das Forschungsprojekt Neubau von altersgerechten Wohnungen – Quantitäten und deren Belegungsstrategien ins Leben gerufen. Das Forschungsprojekt soll dazu beitragen, diese Informationslücke für den Neubau zu schließen. Es soll klären, ob die derzeitige und künftige Neubauentwicklung altersgerechter Wohnungen einen entscheidenden Beitrag zur Wohnraumversorgung älterer und anderer bedürftiger Personen leistet.

Online-Befragung

Eine wichtige Grundlage der Untersuchung ist nun eine bundesweite Online-Befragung von Anbietern neu gebauter Wohnungen. Auch wenn die aktuellen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen eine große Herausforderung darstellen, haben viele Unternehmen in der Vergangenheit Wohnungen neu gebaut oder erwägen, dies in der Zukunft (wieder) zu tun. Ihre Perspektive ist wichtig! Bitte nehmen Sie sich einen Augenblick Zeit, um an der Befragung teilzunehmen. Die Befragung dauert 10 bis 15 Minuten und ist unter dem folgenden Link freigeschaltet. 

• Zur online-Befragung 

Vielen Dank!

In letzter Zeit liest man viele Analysen zum Preisabschlag auf nicht energieeffiziente Immobilien. Sicherlich gibt es einen solchen Abschlag, aber vermutlich wird er etwas überschätzt – zumindest aber muss man ihn etwas differenzierter betrachten. Will man wissen, welche Auswirkung Energiekrise und Heizungsgesetz auf die Bestandspreise hatten, darf man nicht allein auf den Abschlag für die Energieeffizienz schauen.

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• empirica paper 274

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Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten - zumindest außerhalb der Top7-Städte - schneller steigen als die Kaufpreise: Potenzielle Preisrückschläge werden also immer kleiner. Die Verbreitung dagegen stagniert: Die Zahl bedrohter Kreise ist also weiterhin hoch. 

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert der Anteil gefährdeter Kreise, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind. Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber in den Top7 erstmals wieder: In Q3/24 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten wieder einen Vorsprung von 30% (Vorquartal: 29%) gegenüber dem Mietanstieg. Im 1. Quartal 2022 waren es noch 49%.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Inserierte Mieten werden seit einiger Zeit kontrovers diskutiert. Richtig ist wohl, dass sie das Wohnungsangebot vor allem auf angespannten Märkten eher aus Sicht eines Outsiders beschreiben, also eines ortsfremden Suchenden ohne lokale Netzwerke. Richtig ist damit auch, dass das Wohnungsangebot aus Sicht eines Insiders größer ausfällt. Denn bei weitem werden nicht alle neu vermieteten Wohnungen zuvor auch öffentlich inseriert.

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• empirica paper 273

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Im Durchschnitt aller Baujahre ist der Trend der sinkenden Indices von Eigentumswohnungen (+0,1% ggü. Vorquartal) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (-0,1% ggü. Vorquartal) weitgehend gestoppt. Ein signifikanter Anstieg ist aber noch nicht sichtbar, zum Vorjahresquartal liegen sie immer noch um 1,9% und 2,7% niedriger. Die Indices für Mietwohnungen zeigen dieses Quartal nur noch einen Anstieg von 0,6%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen im fünften Quartal in Folge an, wenn auch nur um 0,5% zum Vorquartal, die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser im zweiten Quartal in Folge, allerdings nur um 0,3%. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal „nur“ noch bei 0,8%. 

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Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

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Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Eine Faustformel für WG-Mieten

Pro Quadratmeter kostet das warme WG-Zimmer etwa das doppelte einer „normalen“ Kaltmiete. Das klingt erst mal viel, aber bei WGs werden meist Warmmieten genannt. Nachzahlungen am Jahresende können aber trotzdem drohen.

Wie bei jeder Faustformel gibt es Ausreißer. Im Vergleich zu normalen Mieten sind WGs derzeit in Essen am teuersten (Faktor 2,5), gefolgt von Hamburg, Hannover, Bremen, Bielefeld, Ulm und Saarbrücken (je 2,4). Die niedrigsten Aufschläge findet man dagegen in Jena (1,8) sowie in München, Stuttgart und Mainz (je 1,9).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Winterersemesters 2024 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 750 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg, Berlin und Frankfurt (je 600 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Halle/Saale (325 EUR) sowie in Siegen (326 EUR) und Hildesheim (330 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte, davon derzeit 76 mit inserierten WGs) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

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Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).