CBRE-empirica-Leerstandsindex 2021

Leerstandsquote zum 31.12.2020

  • Bundesweiter Leerstand steigt leicht um ca. 8 Tsd. auf 611 Tsd. Wohnungen.
  • Marktaktiver Leerstand in Wachstumsregionen stagniert bei 1,4 Prozent.
  • Niedrigste Leerstandsquoten in München und Frankfurt/M. (je 0,2 Prozent) sowie Münster (0,3 Prozent), Freiburg und Ingolstadt (je 0,4 Prozent).
  • Wiederholter Anstieg der Leerstandsquote in Schrumpfungsregionen auf nunmehr 7,4 Prozent.
  • Höchste Quote in Pirmasens (9,3%) und Frankfurt/Oder (9,1 Prozent).

Marktaktiver Leerstand steigt erstmals seit 14 Jahren leicht an

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2020 bei 2,8 Prozent oder rund 611.000 Einheiten. Damit ergibt sich bundesweit erstmals seit 14 Jahren ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr. In Folge der Binnenwanderung stieg der Leerstand bislang fast ausschließlich in den ländlichen Wegzugsregionen. In den Wachstumsregionen war der Leerstand dagegen über Jahre hinweg immer rückläufig. Dieses Blatt hat sich nun im Corona-Jahr gewendet. Erstmals seit dem Jahr 2006 steigt der Leerstand jetzt sogar in den Schwarmstädten an: von 98.000 im Vorjahr auf nunmehr 102.000 Wohnungen im Jahr 2020. Damit sind wir allerdings weiterhin weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.

Wohnungspolitisches Fazit

Die Mieten in den Schwarmstädten wachsen schon seit drei Jahren langsamer als im Umland. Nun deutet auch die Entwicklung der Leerstände auf eine mögliche Trendwende hin. So ist die Einwohnerzahl vieler Städte im Jahr 2020 aufgrund der durch die Corona Pandemie verhinderten Zuwanderung aus dem Ausland im Saldo gesunken. Sobald die Pandemie besser beherrschbar wird und die Reisebeschränkungen vollends aufgehoben sind, werden die Zuwanderungszahlen unter anderem aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels in vielen Branchen wieder kräftig steigen.

Dennoch dürften die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte erstmal vorbei sein. Dies zeigt nicht zuletzt die seit Jahren zunehmende Suburbanisierung. Aber nicht nur die Nachfrageseite entlastet die urbanen Wohnungsmärkte. Auch auf der Angebotsseite hat sich viel getan: Mittlerweile werden in den Schwarmstädten doppelt so viele Wohnungen neu gebaut als noch vor zehn Jahren. Eine Entlastung ist daher zumindest mittelfristig sehr wahrscheinlich. Dann wird wieder verstärkt die Qualität der angebotenen und neu gebauten Wohnungen im Vordergrund stehen. Schlechte Qualitäten stehen nämlich jetzt bereits leer.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis des letzten Zensus fallen daher höher aus. Im Jahr 2011 summierte sich der totale Leerstand auf 1,11 Millionen Geschosswohnungen sowie 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen (Quelle: www.empirica-regio.de). Damit waren im Jahr 2011 gut vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

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Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 722.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2022) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.