empirica-Blasenindex 2022q1

Was haben Baukindergeld, Wohngeld und Ölpreis gemeinsam? 

Kritiker stimmen schnell der These zu, dass Bestandshalter das Baukindergeld abschöpfen oder Vermieter das Wohngeld. Es kann so sein, muss aber nicht so sein. Der Ökonom spricht von Inzidenz. Ihr Ausmaß hängt von vielem ab, auch davon, ob man die kurze oder lange Frist betrachtet.

Teure Heizung drückt auf die Preise

Bei den warmen Nebenkosten oder ihrer Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter ist dagegen meist nur vom überforderten Mieter die Rede. Hier unterstellt der Mainstream selten eine Inzidenz. Aber auch hier wirkt sie, nur für viele überraschend: Je höher die Nebenkosten, desto weniger Kaltmiete kann der Vermieter am Markt durchsetzen. Mit anderen Worten: Je teurer die Heizung, desto niedriger die Miete (oder deren Anstieg).

So gesehen liefern steigende Energiepreise durchaus Sanierungsanreize für Hausbesitzer. Im Hinblick auf Preisblasen mindern sie über niedrigere Erlöse aber mittelfristig auch die Immobilienwerte. Sie wirken also in dieselbe Richtung wie steigende Zinsen: beide Effekte lassen die Preise schmelzen.

Kurzfristig ist der Markt jedoch durch Schlussverkaufseffekte gezeichnet: Inflationsangst treibt viele in das vermeintlich sichere Betongold, steigende Zinsen verführen etliche zum Aufsprung auf den anfahrenden Kostenzug.

Fazit: Tom klettert erstmal weiter

Es ist wie bei Tom und Jerry: die Leiter scheint längst zu Ende geklettert, nur Tom hat es noch nicht bemerkt, während der Zuschauer schon dem baldigen Absturz entgegen feixt.

Wann platzt jetzt also endlich die Blase? Kein seriöser Ökonom kann das sagen. Zumal steigende Baukosten, schwindendes Bauland und wabernde Diskussionen um nebulöse Baubeschränkungen mittelfristig das Angebot verkleinern und so die Bestandspreise stabilisieren. 

Die Werte für 2022q1

Bundesweit steigen vorerst wegen nachlassender Knappheiten der Teilindex Fertigstellungen (+9 Pkte), infolge des Schlussverkaufseffektes auch der Teilindex Baukredite (+8) kräftig an. Die Teilindices Vervielfältiger (+1) und Preis-Einkommen (+0) stagnierten dagegen zuletzt.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.