empirica-Blasenindex 2019q3

Blasengefahr hoch, platzende Blasen eher unwahrscheinlich

Die Blasengefahr ist derzeit hoch, weil die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete die Renditen vielerorts gegen null drückt. Der Niedrigzins mag dies rechtfertigen, aber es ist ein labiles Gleichgewicht. Ein Liquiditätsbedarf einzelner (ausländischer) Anlegergruppen könnte z.B. Verkaufsdruck auslösen. Die Blasengefahr ist auch hoch, weil die Preise vielerorts dem mittleren Einkommen bzw. Eigenkapital entronnen sind. Potentielle Selbstnutzer kommen nicht mehr zum Zuge. Angesichts eines drohenden Konjunkturabschwungs werden diese Lücken auch absehbar nicht geschlossen. Gleichwohl drohen weder Überangebot an Wohnungen noch eine Kreditschwemme. Das Platzen (regional) eventuell entstandener Blasen scheint somit eher unwahrscheinlich.

Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in Schrumpfungsregionen (+1 Pkt) mal wieder etwas langsamer als in Wachstumsregionen (+2 Pkte). Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Bundesweit liegt es bei 20% (vor drei Jahren 11%), in den Top 7-Städten bei 40% (26%). Sogar in Schrumpfungsregionen könnten die Preise um 9% (4%) einbrechen. 

Begünstigt wird ein Einbruch durch alles, was den Mietanstieg hemmt: Mehr (Neubau-)Angebot, Nachfrageverlagerung weg von den Schwarmstädten oder Markteingriffe (Mietendeckel, Verschärfung Mietpreisbremse). Ein weiteres Aufblähen der Blasengefahr wird begünstigt durch eine falsche Diskussion um „zu viel“ Neubau, neue Zinssenkungen oder eine degressive Abschreibung im Neubau.

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Datenquelle

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