empirica-Blasenindex 2021q3

Was macht die Inflation mit den Wohnungspreisen?

Nicht jeder Preisanstieg ist auch Inflation. Man muss unterscheiden zwischen geldmengeninduzierter Erhöhung des allgemeinen Preisniveaus und einer knappheits- oder steuerinduzierten Erhöhung relativer Preise.

So war es bislang...

Seit Jahren zeigt sich der Unterschied bei Kapitalanlagen: Zuzugsbedingt steigende Wohnungsnachfrage bei zu geringem Neubau erhöht die Knappheit und verändert so die relativen Preise des Wohnens – Mieten steigen. Höhere Mieten führen zu proportionalem Anstieg der Kaufpreise.

Niedrigzinsen dagegen haben keinen direkten Einfluss auf die Knappheit von Konsumgütern. Aber sie erhöhen das Finanzierungspotential für Kapitalanlagen: das allgemeine Vermögenspreisniveau steigt (Aktien, Kryptos, Kunst, Oldtimer und Immobilien).

Das ist jetzt neu...

Seit dem Sommer zeigen zunehmend auch Konsumgüter beide Tendenzen: Lieferengpässe, der vorübergehende (!) Effekt einer abgesenkten Mehrwertsteuer, aber vor allem der dauerhafte (!) Effekt höherer Klimakosten erhöhen die relativen Preise für Energie und zeitverzögert auch fürs Wohnen oder für Lebensmittel.

Real dürfte der Geldbeutel des Normalverdieners also dadurch schrumpfen. Führt dies zu Lohnforderungen, kommt eine Preisspirale in Gang, das allgemeine Preisniveau steigt und Zinserhöhungen drohen.

Auswirkung auf die Blasengefahr...

Bad news: ein Zinsanstieg erhöht die Blasengefahr. Good news: Je mehr Inflation, desto unauffälliger schleicht Luft aus der Preisblase ‑ ohne Einbruch der nominalen Wohnungspreise. Technisch senken nominal höhere Löhne die Preis-Einkommens-Relation. Soweit Mieten nominal steigen, sinkt zudem der Vervielfältiger.

Im Ergebnis würden bei drohendem Zinsanstieg durch Herdenverhalten verursachte Panik-Verkäufe vermieden. Die Blasengefahr könnte sinken – ganz ohne Crash. Es besteht Hoffnung.

Die Werte für 2020q3

Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Fertigstellungen (+4), erheblich weniger die Teilindices Vervielfältiger (+2) und Preis-Einkommen (+1 Pkte; s. Abb. unten). Köln baut trotz hohen Bedarfes weiterhin nur halb so viel wie vergleichbare Städte und hat deswegen unnötig hohe Mieten, aber eben eine geringere Blasengefahr.

Download

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.