empirica Immobilienpreisindex II/2021

Schrumpfende Städte?

Die Einwohnerzahl von Berlin und Frankfurt ist im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr nicht mehr gestiegen, in Stuttgart oder Düsseldorf sogar gesunken. Stehen wir vor einer Zeitenwende oder ist das nur eine Verschnaufpause?

Für eine Zeitenwende könnte sprechen, dass es sich um keinen abrupten Trendbruch handelt. Seit einigen Jahren beobachten wir schon eine zunehmende Suburbanisierung aus den Schwarmstädten: Vor allem junge Familien wandern auf der Suche nach einer großen, aber bezahlbaren Wohnung ins immer entferntere Umland. Außerdem profitieren durch Zuwanderung junger Menschen mittlerweile mehr und mehr Mittelstädte, die bisher eher geschmäht worden sind. Diese Ausweichstädte liegen entweder im weiteren Umland der Schwarmstädte oder entlang von Verkehrsachsen. Und sogar einige ländliche Kreise erleben jetzt eine zarte Zuwanderung von Familien oder zumindest weniger Abwanderung junger Menschen. 

Für eine Verschnaufpause könnte die im Lockdown eher abrupt ausgebliebene Zuwanderung aus dem Ausland sprechen. Vielleicht erholt sich auch die innerdeutsche Binnenwanderung, wenn Unis wieder das live-Studium aufnehmen und Bürobeschäftigte aus dem Homeoffice zurückkehren. Aber ob und in welchem Ausmaß das passiert, ist unsicher. Vielleicht werden Investoren, Stadtplaner und nicht zuletzt die Kämmerer schon bald bedauern, dass wir Familien mit teuren und zu kleinen Neubauwohnungen aus den Städten verjagt haben.

Einstweilen steigen die Eigenheim-Preise im Umland erheblich schneller als in den Städten und im Neubau sogar kräftiger als für ETW. Mieter bleiben dagegen verschont: Der Mietanstieg hinkt nicht nur weit hinter den Kaufpreisen zurück, sondern liegt auch im zweiten Quartal in Folge klar unterhalb der Inflationsrate!

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.