Werden wirklich zu viele Eigenheime gebaut? Modellrechnungen und Dokumentation von Beispielen
Im Auftrag des Verbands der privaten Bausparkassen hat empirica eine Studie zum Ausmaß eines potentiellen Überangebotes erarbeitet.
Die Eigenheimnachfrage übersteigt das Neubauangebot bei weitem
Der jährliche Neubaubedarf an Eigenheimen liegt laut der Studie bei rund 151 Tsd. Einheiten; das staatliche BBSR schätzt ähnliche Größenordnungen. Gemessen daran fiel die tatsächliche Neubautätigkeit seit 2012 mit durchschnittlich rund 104 Tsd. Wohnungen bundesweit viel zu gering aus. Seit 2012 summiert sich die Neubaulücke damit auf rd. 300 Tsd. Eigenheime.
Werden die neuen Eigenheime am richtigen Ort gebaut?
Regionalvergleiche zeigen, dass es Schrumpfungsregionen gibt, in denen mehr Eigenheime neu entstehen als rein rechnerisch bedarfsgerecht wäre. Gleichwohl summiert sich die Zahl dieser „zu viel“ gebauten Eigenheime auf weniger als 5 Tsd. Einheiten – das sind etwa 4% aller Neubauten. Zaungespräche mit Bewohnern neuer Eigenheime im Landkreis Kusel, in Höxter sowie im Landkreis Harz zeigen, dass es sehr wohl gute Gründe für diesen Neubau gibt.
„Zuviel“ gebaute Eigenheime erfüllen Wohnwünsche und stehen nicht leer
Leerstände in „abgehängten“ Ortsteilen sind mit Kernlagen nicht konkurrenzfähig: „Es gibt keine Kita mehr, keine Grundschule und die Nachbarn sind alle schon alt. Ich hätte unsere Familie dort nicht organisieren können.“ Besonderheiten der historischen Kerne bedingen ebenfalls Neubau: „Wir wollten ein großes Haus, aber ohne Stufen. Die alten Villen waren toll, aber alle auf mehreren Etagen.“ Und schließlich entscheidet das Preis-Leistungs-Verhältnis: „Wir haben mehr als ein Jahr gesucht, darunter waren auch viele leere Häuser, aber unterm Strich war ein neues Haus nie viel teurer.“ Nicht zuletzt scheuen die Bauherren auch hohen Aufwand und Unwägbarkeit bei der Sanierung: „Man weiß nie, was noch auf einen zukommt.“ Je nach Region hätte aber ein Teil der befragten Käufer bei geeigneter Unterstützung (u.a. Information, fachliche Begleitung, Abrissprämien) aber auch den Kauf einer leerstehenden Bestandsimmobilie in Erwägung gezogen.
Besser Neubau als Wegzug – zumal Leerstände oftmals neue Nutzer finden
Kostengünstige Leerstände stoßen vielerorts aber auch auf Akzeptanz bei weniger Zahlungskräftigen. Ihnen helfen eine sukzessive Instandsetzung mit viel Eigenleistung und andererseits die Niedrigzinsen sowie das neue Baukindergeld. Neue Käuferschichten finden so den Weg aus Mietwohnungen ins Eigenheim. Generell gilt: Ein Selbstnutzer im neuen Eigenheim einer Schrumpfungsregion erhöht den Leerstand dort „nur“ im selben Maße - aber mit demselben Recht - wie ein Mieterhaushalt, der von dort in die nächste Schwarmstadt wegzieht.