Sparförderung und das Mietkaufmodell - Vorteile und Optimierungspotenzial

Optimierungspotenzial für Mietkauf
Die eigenen vier Wände – das muss nicht immer das freistehende Einfamilienhaus sein. Für junge, normalverdienende Familien ist dieser Wunsch in Ballungsräumen immer schwerer zu realisieren. Sie wären schon glücklich über eine ausreichend große, dennoch bezahlbare Wohnung. Noch glücklicher wären sie vielleicht, wenn sie über die Jahre hinweg vom Mieter zum Eigentümer dieser Wohnung werden könnten. Das DIW Berlin hat dazu 2019 ein innovatives Mietkaufmodell entwickelt. Die Kurzstudie von empirica im Auftrag des Verbands der Privaten Bauparkassen zeigt ein Optimierungspotenzial auf, das der Diskussion neuen Auftrieb geben soll.

Subjektivierte Objektförderung
Die Idee des Mietkaufs gleicht zunächst einmal weitgehend dem Bau einer Sozialwohnung. Anders als dort werden hier aber im Zeitablauf aus Mietern Eigentümer. Somit wird aus der anfänglichen Objektförderung Stück für Stück eine Subjektförderung. Was auf den ersten Blick wie eine eierlegende Wollmilchsau daherkommt, ist dank vier finanzieller Kniffe durchaus machbar: Die wichtigste Rolle spielen die Negativzinsen, zu denen der Staat sich derzeit verschulden kann. Reicht er erstens diesen Vorteil an den Mietkäufer durch, sinkt dessen Wohnkostenbelastung, weil für sein indirektes Darlehen keine Zinsen anfallen. Übernimmt der Staat zweitens das Risiko einer Vollfinanzierung, sinkt der Eigenkapitalbedarf, so dass der Mietkäufer nur die Kaufnebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuern, entrichten muss. Wird die Wohnung drittens auf einem Erbpachtgrundstück errichtet und viertens kostengünstig gebaut, senkt dies sowohl die laufende Mietkaufbelastung als auch die Nebenkosten.

Gezielte Förderung für Schwellenhaushalte
Das Modell kann funktionieren, weil andere einen Teil der Kosten tragen. Das ist aber auch in Ordnung, wenn sehr gezielt Schwellenhaushalte gefördert werden. Zwar könnte der Staat erstens den Finanzierungsvorteil auch anderweitig verwenden, müssten zweitens bei Miet-, sprich: Kreditausfällen die Kommunen zusätzliche Kosten verkraften, gilt drittens der derzeitige Flaschenhals (mangelndes Bauland) auch für Mietkaufmodelle und müsste viertens der Staat noch zeigen, dass er tatsächlich kostengünstiger bauen (lassen) kann. Aber selbstverständlich hilft eine staatliche Risikoübernahme – und nichts anderes ist der Mietkauf im Kern – jungen Familien beim Erwerb von Wohneigentum. Ein fertig geschnürtes Modell, das quasi to-go alle Komponenten einer Finanzierung mundgerecht bündelt, hat zweifellos Charme.

Es verbleiben einige Nachteile, die man schon vom Sozialen Wohnungsbau her kennt: die Auswahl der Begünstigten und die Gefahr einer Fehlbelegung. Hierfür müssen Antworten gefunden werden.

Zukunftsfest durch Kombination mit existierenden staatlichen Sparförderungen
Die wenigen finanziellen Unebenheiten, die es noch gibt, lassen sich ausbügeln: Durch Kombination mit bereits existierenden staatlichen Sparförderungen könnte das Mietkaufmodell zu einem Rundum-Sorglos-Paket erweitert werden. Die zwar kleinere, aber immer noch vorhandene Eigenkapitalhürde könnte dann leichter übersprungen werden, wenn am Anfang ein Minimum an Eigenkapital vorhanden ist. Dies minimiert auch das Ausfallrisiko für den Staat. Durch ein gefördertes Parallel-Sparen wäre überdies, ähnlich wie bei manchen Auto-Leasing-Modellen, eine vorzeitige Schlusszahlung/Ablösung möglich. Auch muss an den späteren Kapitalbedarf für Instandhaltungen gedacht werden. So könnte das Mietkauf-Modell zukunftsfest sein und auch in Zeiten ohne Negativzinsen für Staatsanleihen funktionieren.

Download: Kurzstudie empirica | Pressemeldung Verband der Privaten Bausparkassen