Mieter oder Eigentümer – wer wird stärker gefördert?
Eine Förderung von Selbstnutzern lässt sich sowohl als familien- oder vermögenspolitische Maßnahme als auch im Sinne einer Gleichbehandlung begründen.
Es ist eine Frage von Gleichbehandlung, weil einerseits zwar den Vermietern eine Steuererleichterung in Aussicht gestellt wird, um das Angebot Wohnungen zu erhöhen. Andererseits dieselben Effekte jedoch auch mit der Förderung des Erwerbs von selbst genutztem Wohneigentum erzielt werden könnte.
Insbesondere machen neue Selbstnutzer durch Umzugsketten preiswerteren Wohnraum frei – genauso wie es Vermietern durch Mietwohnungsneubau gelingt. Diese freigezogenen Wohnungen werden anschließend zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus angeboten und kommen meist jüngeren Haushalten mit niedrigeren Einkommen zugute (Sickereffekte). Eine Förderung von Vermietern rechtfertigt daher auch eine im Barwert vergleichbar hohe Förderung von Erst-/Erwerbern im Neubau oder im Bestand. Deswegen wurden in dieser Studie die aktuellen Förderbarwerte beider Nutzungsformen ermittelt und daraus die Höhe einer fairen Kompensation für Selbstnutzer berechnet werden.
Fazit: Ersterwerber werden diskriminiert wie nie zuvor
Selbstnutzer werden aktuell zwar gefördert, allerdings nicht beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Gefördert wird ausschließlich die Verbesserung der Energieeffizienz. Das mag richtig und wichtig sein, hilft aber keinem Schwellenhaushalt über die Einkommens- und Eigenkapitalhürde hinweg. Das komplette Förderprogramm ist ein Scheinriese, weil das Gesamtvolumen auf den ersten Blick zwar groß aussieht, aber bei näherer Betrachtung von Förderbarwerten auf Erbsengröße schrumpft. Und ein Vergleich mit der Förderung von Vermietern offenbart ein Sammelsurium aus Äpfeln und Birnen, weil die Förderung beim Selbstnutzer fast ausschließlich der energetischen Ertüchtigung dient, nicht aber dem Erst/Erwerb von Wohneigentum.
Im Ergebnis braucht es zur Gleichbehandlung eine echte Förderung zumindest von Schwellenhaushalten beim Ersterwerb. Diese Förderung wie auch das erforderliche Ausmaß erhöhter Abschreibungen für Vermieter könnte umso kleiner ausfallen, je mehr die Angebotsbedingungen am Wohnungsmarkt verbessert würden (mehr Planungssicherheit, ausreichend Bauland, einfaches Baurecht).