Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien
Maklerkosten
Bezüglich der Maklergebühren zeigt sich, dass sich die von Maklern typischerweise geforderte (bzw. als „ortsüblich“ bezeichnete) von der tatsächlich bezahlten Käufer-Courtage für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern unterscheidet. Während die geforderte Courtage derzeit bei 3,57% liegt, beträgt die tatsächlich bezahlte etwa 3%. Ebenso wie der Beteiligungsgrad von Maklern variiert auch die Höhe der Courtagesätze je nach Vermarktungsaufwand, Nachfragesituation und Objekttyp. Zudem ergaben die Analysen, dass sowohl die geforderte als auch die tatsächlich bezahlte Courtage im Zuge der Gesetzesänderung 2020 gesunken ist.
Notar-/Gerichtskosten und Grunderwerbsteuer
Berücksichtigt man nur die obligatorischen Kosten – also ohne Makler – und dabei die typischen Konstellationen bei Leistungen von Notar und Gericht sowie eine mittlere Grunderwerbsteuer, dann liegen die Nebenkosten zwischen 6,6% und 7,5% des Kaufpreises. In Bundesländern mit höheren Grunderwerbsteuersätzen können diese Kosten um gut ein bis knapp eineinhalb Punkte höher liegen (7,9% bis 8,7%). In Bundesländern mit niedrigeren Grunderwerbsteuersätzen und/oder bei minimalistischer Inanspruchnahme von Notar und Gericht können sie aber auch um eineinhalb bis gut zwei Punkte niedriger ausfallen (4,5% bis 5,0%).
Auswirkungen veränderter Nebenkosten
Die häufig geäußerte Annahme einer vollständigen Überwälzung von Nebenkostenabsenkungen auf die Kaufpreise stimmt nicht mit den beobachteten und mittels Regressionsanalysen überprüften Preisänderungen überein. Vielmehr kann empirisch gezeigt werden, dass im Betrachtungszeitraum nur ein kleinerer Teil dieser eingesparten Kosten auf die Preise überwälzt wurde. Eine Senkung der Grunderwerbsteuersätze oder der Kostensätze für Notar und Grundbucheintrag könnte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum daher nicht unerheblich verbessern.
Fazit
Immobilienkäufer bzw. bestimmte Käufergruppen (z.B. Ersterwerber oder Selbstnutzer) sollten bei den obligatorischen Nebenkosten entlastet werden, etwa durch den Wegfall bzw. Rabatte bei der Grunderwerbsteuer und den Gerichts- und Notargebühren. Darüber hinaus könnte über eine (teilweise) Rezentralisierung bei der Festlegung von Grunderwerbsteuersätzen nachgedacht werden. In einem solchen Szenario könnte der Bund einen zentralisierten Sockel-Steuersatz festlegen, auf den die Länder innerhalb bestimmter Grenzen und für bestimmte Käufergruppen Zuschläge erheben könnten. Durch eine zeitweise Absenkung des Sockelbetrags gäbe es dann auch ein Instrument zur zentralen Steuerung der Immobilienkonjunktur (d.h. Gesetzgebungskompetenz des Bundes).
Im Hinblick auf die Maklercourtage braucht es dringend mehr Transparenz bezüglich der tatsächlichen Kosten und der dafür erbrachten Leistungen. Dies könnte etwa durch Einführung eines Maklercourtage-Spiegels erfolgen – analog zu einem Mietspiegel. Anreize zur Teilnahme möglichst vieler Makler ergäben sich durch die Verleihung eines Gütesiegels „Transparenter Makler“. Zudem sollte die Qualität der Leistungen von am Markt tätigen Maklern stärker kontrolliert werden. Ein Vorbild hierfür ist das schwedische Modell, bei dem deutlich mehr Zugangsvoraussetzungen und Informationspflichten für Makler bestehen. Vor dem Hintergrund der sehr geringen Regulierungsdichte in Deutschland könnten bereits leichte Verschärfungen in diesem Bereich zu einer Verbesserung der Leistungsqualität von Maklern führen.