Neue Daten

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In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

Eine Faustformel für WG-Mieten

Pro Quadratmeter kostet das warme WG-Zimmer etwa das doppelte einer „normalen“ kalten Miete. Das klingt erst mal viel, aber bei WGs gibt es Besonderheiten. Das wichtigste diesen Winter: Genannt werden in der Regel Warmmieten. Nachzahlungen am Jahresende können aber trotzdem drohen. 

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 419 EUR und somit 16% über dem Niveau aus dem Wintersemester 2017 (+3% p.a.) bzw. 17 EUR höher als im Wintersemester 2021 (+4,2% p.a.).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Wintersemesters 2022 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 650 EUR in München am höchsten, gefolgt von Frankfurt a.M. (538 EUR) und Hamburg (519 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Halle (Saale) (254 EUR) sowie in Magdeburg (270 EUR) und Erfurt (290 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

Download: Bericht und Bestellformular
Kontakt: Dr. Reiner Braun

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In 109 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 109, vor drei Jahren 32)

Die Blasengefahr dürfte bald sinken 

Gestiegene Zinsen und Engpässe an allen Enden würgen den Neubau ab. Die Nachfrage bricht dagegen nicht drastisch ein, solange keine langanhaltende Rezession bevorsteht. Das gilt auf jeden Fall für Schwarmstädte und deren wachsendes Umland. Wenn aber das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten.

Miete bestimmt wieder den Preis

Allerdings wird es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise kommen: Je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht. Nachfrageseitig steigen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibt; alternativ sinkt die Wohnungsqualität.

Die Blasengefahr wird sinken

Die einzige good news lautet damit: Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremst ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die Vervielfältiger.

Und die Baukredite?

Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Dieser Teilindikator des empirica-Blasenindex war bislang unproblematisch. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.

Die Werte für 2022q2

Fürs erste sieht es (noch) so aus: Der bundesweite Blasenindex stagniert, lediglich die Teil-Indices Vervielfältiger (+1 Pkt.) sowie Preis-Einkommen (+1) steigen leicht an. Dagegen bleiben die Teil-Indices Fertigstellungen sowie Baukredite (jeweils +0) unverändert.

Download: Bericht (inkl. Bestellformular und Methodik) | Grafikvorlagen
Kontakt: Hubertus von Meien

Zur Notwendigkeit unterschiedlicher Definitionen angespannter Wohnungsmärkte

Hintergrund

Die regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland haben sich zuletzt zunehmend unterschiedlich entwickelt. Regionen mit Wohnungsknappheit stehen Regionen mit hohem Leerstand gegenüber. Während in einigen Städten manchmal hunderte Mietinteressenten sich um eine Wohnung bemühen, werden in anderen - öffentlich gefördert – Wohnungen abgerissen, weil keiner die Wohnungen haben will und sie das Stadtbild verschandeln. Die meisten regionalen Wohnungsmärkte liegen freilich zwischen den beiden Extremen.

Definition angespannter Wohnungsmärkte

Eine bundeseinheitliche Wohnungspolitik stößt damit an Grenzen. Der Gesetzgeber hat darauf zurecht reagiert, indem er zunehmend Instrumente einführt, die nur in angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung gebracht werden können. Damit kommt der Definition entsprechender Gebietskulissen zunehmende Bedeutung zu. Dieses Papier argumentiert, dass eine einfache dichotome Gebietskulisse – angespannter oder nicht-angespannter Wohnungsmarkt – zu kurz greift. Besser wäre es, wenn verschiedene Gebietskulissen für verschiedene Instrumente Anwendung finden würden.

Download: empirica paper 264
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Teil 1: Fallen die Kaufpreise jetzt?

Hintergrund

Nach 14 Jahren Aufschwung haben viele vergessen, dass der Wohnungsmarkt schon immer zyklisch war. Früher war es so: steigende Nachfrage ließ zuerst den Leerstand schwinden, hob dann die Mieten und führte zusammen mit steuerlichen Anreizen zeitverzögert bei steigenden Bestandspreisen zu mehr Neubau. Am Ende des Zyklus gab es meist wieder Leerstand, die realen Preise fielen und mit Ihnen manchmal die Mieten.

Der Unterschied heute: zu wenig Bauland, verschärftes Baurecht und viel NIMBY-Verhalten, als Investitionsanreiz dienen sagenhafte Niedrigzinsen statt degressiver Neubau-Afa. Der Wohnungsbau sprang daher nur zögerlich an, die Zinsanreize verpufften weitgehend in aufgeblasenen Bestandspreisen. Noch bevor die Nachfrage ausreichend befriedigt ist, geht dem Zyklus jedoch das Futter aus: die Scheunen sind leer (Material fehlt), die Stimulanzien schwinden (Zinsen steigen). Immerhin kommt es so nicht zu Leerstand.

Download: empirica paper 265
Kontakt: Dr. Reiner Braun 

Teil 2: Was machen jetzt die Mieten?

Fünf Thesen

• These 1: Potenzielle Selbstnutzer suchen jetzt frustriert Mietwohnungen
• These 2: Das Angebot wächst wieder langsamer
• These 3: Die Nachfrage ist zuzugsbedingt gestiegen
• These 4: Weniger Suburbanisierung wegen Energiearmut
• These 5: Anstieg der Bewirtschaftungskosten

Fazit: Die Mieten steigen jetzt dort, wo die Knappheit zulegt. Wo die Grenze der Zahlungsfähigkeit überschritten wird, helfen Transfers oder sinkt die Wohnqualität. Wo die Mieten jetzt nicht (ausreichend) steigen, wird der Zinsanstieg die Kaufpreise drücken.

Download: empirica paper 266
Kontakt: Dr. Reiner Braun 

Side-Event auf dem 15. Bundeskongress Nationale Stadtentwicklungspolitik

Als administrative und fachliche Koordinationsstelle Städtebauförderung organisierte und begleitete empirica im Rahmen des 15. Bundeskongresses Nationale Stadtentwicklungspolitik das Side-Event Impulse aus Europa – Erkenntnisse aus dem Diskurs zum Kulturerbe und Neuen Europäischen Bauhaus.

Deutschland steht in einem intensiven Dialog zur europäischen Stadtentwicklung, unter anderem in der Partnerschaft „Kultur und kulturelles Erbe“ der Urbanen Agenda für die EU und in der EU-Initiative Neues Europäisches Bauhaus. In dem Side-Event wurden die Erkenntnisse, Produkte und Perspektiven aus diesen Prozessen vorgestellt, reflektiert und diskutiert.

Kontakt: Daniela Brose | Meike Heckenroth

Fachveranstaltung am 17. November 2022 in Bitburg-Mötsch

Treffpunkte und Möglichkeiten zu Begegnung und Austausch werden in vielen Dörfern seltener. Hier setzt die soziale Dorfentwicklung an: Im Zentrum steht das soziale Miteinander in den Dörfern, konkret Begegnungen zwischen Generationen und unterschiedlichen Gruppen sowie ehrenamtliches Engagement in Nachbarschaftshilfe oder Vereinen.

Das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft hat in den Jahren 2016 bis 2021 im Rahmen des Bundesprogramms Ländliche Entwicklung 36 Modellvorhaben dabei unterstützt, neue Wege für ein aktives soziales Miteinander in ländlichen Räumen auszuprobieren und zu gestalten. empirica hat die fachliche Auswertung der BULE-Fördermaßnahme durchgeführt. Die Ergebnisse werden nun auf einer Fachveranstaltung vorgestellt.

Im Mittelpunkt der Veranstaltung stehen die Erfahrungen der Akteure und die Erkenntnisse der Auswertung der Projekte. Die Teilnehmenden haben die Gelegenheit, die Projekte und ihre Gelingensbedingungen näher kennen zu lernen und die Übertragbarkeit der Ansätze zu diskutieren. Die Veranstaltung findet vor Ort bei einem der beteiligten Projekte statt – im Ortsteil Mötsch im rheinland-pfälzischen Bitburg. Eine digitale Teilnahme ist ebenfalls möglich.

Hier finden Sie weitere Informationen: Link
Anmeldung: Link
Kontakt: Ludger Baba | Katrin Wilbert | Sabrina Sporleder

Dokumentation

Als Bundestransferstelle des Städtebauförderungsprogramms „Sozialer Zusammenhalt“ organisiert und begleitet empirica regelmäßig Wissenstransfers für die kommunalen Akteurinnen und Akteure. Thema der Veranstaltung vom 31. März 2022 war „Klimaanpassung in den Quartieren des Sozialen Zusammenhalts“.

Im Mittelpunkt standen Möglichkeiten und Herausforderungen, die mit der Umsetzung von Klimaanpassungsmaßnahmen in den Programmgebieten des Sozialen Zusammenhalts einhergehen. Die Beiträge aus der Transferwerkstatt gaben Hinweise und Anregungen, wie das Querschnittsthema klimabezogener Maßnahmen als verpflichtendes Element in der Städtebauförderung vor Ort aufgegriffen und umgesetzt werden kann.

Download: Dokumentation der Veranstaltung
Kontakt: Timo Heyn | Meike Heckenroth

Neuer Auftrag

empirica begleitet bis 2026 die Stadt Rostock bei der Umsetzung des Modellvorhabens der Städtebauförderung „WarnowQuartier in Rostock“. Leitziele sind dabei die ganzheitliche Revitalisierung innerstädtischer Flächen sowie die Entwicklung eines innovativen und zukunftsfähigen Stadtquartiers. Im Rahmen des Modellvorhabens werden drei Einzelprojekte in den Handlungsfeldern Städtebau, Freiraum, Infrastruktur und Partizipation umgesetzt. Die Einzelprojekte umfassen Erschließung, Neubau eines Mehrgenerationenhauses sowie Neubau von Theaterwerkstätten.

Die wissenschaftliche Begleitung beinhaltet im Wesentlichen den Aufbau eines Evaluationskonzeptes, die Durchführung einer begleitenden Evaluation sowie eine abschließende Reflexion der Zielerreichung. Im Prozess erfolgen unter anderem eine Bestandsaufnahme und es werden Interviews, teilnehmende Beobachtungen, Begehungen, Bürgerbefragungen und gemeinsame Reflexionsrunden mit zentralen Stakeholdern in Rostock durchgeführt. Bei Bedarf werden Möglichkeiten zur Gegensteuerung erarbeitet. In der Gesamtschau gilt es, die Forschungsfragen zu beantworten, fördernde und hemmende Faktoren bei der Zielerreichung zu identifizieren sowie Rückschlüsse für die Weiterentwicklung der Städtebauförderung abzuleiten.

Infos zum Modellvorhaben der Städtebauförderung: Link
Infos zum Modellvorhaben „WarnowQuartier in Rostock“: Link | Link 
Kontakt: Annamaria Deiters-Schwedt | Malte Scharrenberg

Neuer Auftrag

Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen aktualisiert empirica zusammen mit der Planergemeinschaft für Stadt und Raum den Stadtentwicklungsplan (StEP) Wirtschaft 2030 Berlin. Der StEP Wirtschaft schafft die planerischen Grundlagen, um in Berlin ausreichend gewerbliche Bauflächen vorzuhalten und zu sichern sowie bestehende Flächen besser zu nutzen.  Im Sinne einer integrierten Stadtentwicklungsplanung geschieht die Fortschreibung parallel zum StEP Wohnen, für den empirica den wohnungswirtschaftlichen Beitrag erarbeitet.

Zu den Zielen der Fortschreibung zählen u. a. die Aktualisierung der analytischen Grundlagen, die Berücksichtigung neuer Handlungserfordernisse durch veränderte Rahmenbedingungen sowie die Fortschreibung der räumlichen Flächenkulisse für Gewerbe in Abstimmung mit der räumlichen Flächenkulisse für den Wohnungsbau. Die Erarbeitung erfolgt in enger Abstimmung mit mehreren Senatsverwaltungen, den Bezirken und wirtschaftsnahen Akteuren.

Kontakt: Ludger Baba | Benjamin Otto

Neues empirica paper: Folgen der Energiepreissteigerungen für Sozialämter und Jobcenter

Dem Gesetz nach ist allen Leistungsberechtigten mit Anspruch auf die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) der Heizkostenbedarf in seiner tatsächlichen Höhe zu erstatten (sofern er angemessen ist). Die finanziellen Folgen für die Jobcenter und Sozialämter sind noch nicht absehbar. Unklar ist auch, welche Heizkosten angesichts der Energiekrise überhaupt noch „angemessen“ sind.

Wie kann man Leistungsberechtigten einen Anreiz zum Energiesparen schaffen, so dass sich auch für sie Verhaltensänderungen auszahlen? Denkbar ist etwa eine individuelle Energiesparpauschale, mit der Leistungsberechtigte belohnt werden, die weniger Gas verbrauchen als im letzten Jahr. Ein paar Gedanken dazu im neuen empirica-Papier Nr. 267.

Download: empirica paper 267
Kontakt: Petra Heising 

Neuer Auftrag

Die Stadt Oranienburg im Berliner Umland ist in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich gewachsen, hauptsächlich durch Zuzug aus Berlin. Auch künftig wird eine anhaltend hohe Wohnraumnachfrage erwartete. Das weitere Wachstum der Stadt soll mittels einer neugefassten Wohnbaulandstrategie gesteuert werden. Parallel dazu soll auch das Integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK 2035+ fortgeschrieben werden, in dem alle wesentlichen Handlungsfelder der Stadtentwicklung betrachtet werden.

Die Stadt Oranienburg hat empirica zusammen mit dem Büro UmbauStadt mit der Fortschreibung des INSEK 2035+ und der Erarbeitung der Neufassung der Wohnbaulandentwicklungsstrategie beauftragt.

Kontakt: Ludger Baba | Benjamin Otto

Neuer Auftrag

Bereits 2016 bis 2019 hat empirica im Auftrag des BBSR eine Studie über kommunale Strategien im Umgang mit der Zuwanderung durchgeführt. Die Ergebnisse sind damals in den Nationalen Aktionsplan Integration (NAP-I) eingeflossen. Aufbauend auf diesen Ergebnissen sollen nun in einer Aktualisierung der Studie Erkenntnisse gewonnen werden, wie sich die Situation von Zuwandernden in den damals untersuchten Fallstudien entwickelt hat und welche kommunalen Maßnahmen auf welche Weise Wirkung entfaltetet haben.

Zudem werden aktuelle kommunale Handlungsbedarfe auch unter Einfluss der Corona-Pandemie und des Krieges in der Ukraine herausgearbeitet. Methodisch basiert die Studie erneut auf der Analyse von Fallstudien. Diese basieren auf einer schriftlichen Befragung, deren Ergebnisse in Gruppeninterviews vor Ort analysiert werden. Darüber hinaus wird ein Wissenstransfer zwischen Kommunen organisiert.

Infos zur Update-Studie: Link
Download der Vorgängerstudie: Link
Kontakt: Katrin Wilbert | Jana Eichner