Kommentar: Studis lasst das Klotzen sein, sucht ´ne WG und zieht dort ein

Studentenwohnungen werden immer teurer. Dasselbe gilt aber auch für Familienwohnungen, Seniorenwohnungen oder Singlewohnungen. Wir haben kein spezielles Versorgungsproblem für angehende Akademiker, sondern eine allgemeine, urbane Versorgungsknappheit. Die Ursache liegt an der Schwarmwanderung in die Städte, aber zu einem gewissen Teil auch an den gestiegenen Ansprüchen. Im Falle des Studenten muss es ja nicht immer ein hippes Apartment mit Dachterrasse, Fitnessraum und Partykeller sein. Es muss nicht einmal eine eigene Wohnung sein: Die gute alte Wohngemeinschaft passt ohnehin besser in die neue sharing economy.

Im Unterschied zum Geringverdiener oder der jungen Familie ist das studentische co-living ohnehin nur temporär. Der Studienabschluss verspricht baldige Besserung. Dagegen muss die Familie des kleinen Mannes womöglich noch lange auf beengten Verhältnissen hausen. Studenten sind mobiler und flexibler als der Durchschnitt. Immer mehr meiden daher schon jetzt die überteuerten Schwarmstädte: Wer in Hildesheim statt Hamburg oder in Magdeburg statt München büffelt, kann der Knappheit ein Schnippchen schlagen. Wer dennoch in Frankfurt, Stuttgart oder Köln studieren und auf die eigene Wohnung nicht verzichten will, muss dann eben kleckern statt klotzen.

empirica-Ranking: WGs zum Wintersemester 26% teurer als vor fünf Jahren

Zu Beginn des Wintersemesters 2017 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 550 EUR in München am höchsten, gefolgt von Frankfurt a.M. (460 EUR) und Stuttgart (448 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Chemnitz (205 EUR) sowie in Halle (230 EUR) und Magdeburg (250 EUR). In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 361 EUR und somit 26% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist, auf Basis der Angebote aus dem dritten Quartal 2017.

Download: Bericht und Bestellformular
Kontakt: Dr. Reiner Braun | Lorenz Thomschke

Veranstaltung: "Mietspiegel und Mietpreisbremse: Darf Statistik Politik machen?"

Teilnehmer: Lorenz Thomschke (empirica) u.a.
Am 14.03.2018 in der Urania Berlin.

Link: Programm

Neues Paper: Wie sozial ist die Wohnungspolitik?

Von einer heuchlerischen Debatte zulasten wirklich bedürftiger Haushalte

Der soziale Wohnungsbau ist gerade dabei, sich immer weiter von einer Prioritätensetzung zu entfernen. Dazu trägt auch eine Anhebung der Einkommensgrenzen bei, wie sie derzeit in vielen Ländern praktiziert wird. Dies verschlimmbessert allenfalls das Ausmaß der Förderlotterie und der im Zeitablauf zwangsweise entstehenden Fehlbelegung – der Gießkanneneffekt wird damit immer mehr zum Prinzip erhoben. Im Ergebnis macht eine derartige Ausweitung des Kreises der Anspruchsberechtigten die Objektförderung entweder unbezahlbar oder völlig unfair gegenüber den wirklich Bedürftigen. Denn die festgeschriebenen Mietpreisschwellen der geförderten Neubauwohnungen liegen häufig oberhalb der angemessenen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft bei Hartz IV-Beziehern, weil die Wohnraumförderungen von Bund, Ländern und Kommunen hier nicht ineinander greifen. Für wen aber, wenn nicht primär für Grundsicherungsempfänger soll geförderter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden?

Download: empirica paper 241
Kontakt: Ludger Baba

Neue Studie: Herausforderungen und Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt

Im Auftrag der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat empirica in einer umfangreichen Studie die Lage an den deutschen Wohnungsmärkten und ihre Entwicklung bis 2030 analysiert. Untersucht wurden die Nachfrage- und Angebotsentwicklung, die Miet- und Kaufpreisentwicklung sowie die Finanzierungsstrukturen.

Als zentrale Thesen können aus der Studie abgeleitet werden:
- Das Schwarmverhalten setzt sich fort;
- Berlin und München verlieren Schwarmstadt-Status;
- Neue Schwarmstädte in Süd- und Ostdeutschland aufgetaucht;
- Neubaunachfrage von 360.000 Wohnungen bis 2020, danach sinkend;
- Enorme Unterschiede in Niveau und Dynamik bei der Mietentwicklung;
- Kaufpreisübertreibungen in einigen regionalen Märkten.

Link: Kurz- und Langfassung (KfW)
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons | Lukas Weiden | Dr. Reiner Braun | Lorenz Thomschke | Eliza McGownd 

Neue Studie: Erschwinglichkeit von Wohneigentum in langfristiger Betrachtung (1991-2015)

Die durchschnittliche Kreditbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung ist in den letzten 25 Jahren enorm gesunken und liegt nunmehr verbreitet sogar unter der durchschnittlichen Mietbelastung. So das Ergebnis einer empirica-Studie im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Auch die Kreditbelastung beim Kauf eines Eigenheims ist erheblich gesunken, liegt aber deutlich über der entsprechenden Mietbelastung. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Die Niedrigzinsen machen die gestiegenen Kaufpreise zum Teil mehr als wett.

Problem: Eigenkapital bei Schwellenhaushalten immer knapper

Angesichts der hohen Erschwinglichkeit infolge der historisch niedrigen Zinsen könnte man schlussfolgern, es gäbe derzeit keinen Förderbedarf für Wohneigentum. Das stimmt natürlich für den Durchschnittshaushalt, nicht aber für den Einkommens- und Eigenkapitalbedingten Schwellenhaushalt. Gerade der zentralen Zielgruppe, den jungen Familien, fällt das Sparen in dieser Lebensphase ohnehin schwer: das Einkommen ist altersbedingt (noch) niedrig und die Ausgaben für den Nachwuchs knabbern zusätzlich daran.

Hohe Grunderwerbsteuersätze entwerten das Eigenkapital zusätzlich

Hinzu kommen die aktuell niedrigen Sparzinsen, die gegenüber den kräftig steigenden Kaufpreisen den Wert der verbleibenden Ersparnisse weiter schrumpfen lässt. Und schließlich müssen auf die hohen Kaufpreise auch noch immer höhere Nebenkosten entrichtet werden. Dabei ist zum einen ärgerlich, dass Notar- und Maklerkosten proportional zu den Kaufpreisen anwachsen. Noch ärgerlicher ist aber, dass die Grunderwerbsteuer wegen der ständigen Erhöhungen des Steuersatzes sogar überproportional ansteigt. Dadurch wird das wenige Eigenkapital der Schwellenhaushalte zusätzlich drastisch entwertet.

Download: Langfassung
Kontakt: Dr. Reiner Braun | Lorenz Thomschke

Neue Studie: Keine Anzeichen für Spekulation mit Baugenehmigungen

Im Auftrag der bpd Immobilienentwicklung GmbH hat empirica die Nutzung von Wohnungsbaugenehmigungen in Berlin untersucht. Angesichts der starken Zunahme der Wohnungsbaugenehmigungen für Geschosswohnungen bei gleichzeitig verhaltenerem Anstieg der Baufertigstellungen waren Befürchtungen aufgekommen, dass bei vielen Baugenehmigungen keine echte Bauabsicht bestünde. In dieser Studie wurden die Entwicklung von Baugenehmigungen nach Genehmigungsjahrgängen sowie den daraus entstehenden Bauüberhang untersucht. Datenbasis hierfür war eine Sonderauswertung der Bauüberhangstatistik beim statistischen Landesamt Berlin, das jährlich vollständig den Status sämtlicher offenen Baugenehmigungen erhebt. Im Ergebnis wurde gezeigt, dass sich für eine Zunahme der Baugenehmigungen mit ausschließlicher Spekulationsabsicht keine Anzeichen finden lassen. Die zunehmende Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen ist vielmehr eine einfache Folge der Bauzeit.

Link: Pressemitteilung und Studie
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Neuer Auftrag: Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Gelsenkirchen

Das Thema Wohnen stellt die Stadt Gelsenkirchen vor vielfältige Herausforderungen, darunter hohe Leerstände und Problemimmobilien. Trotz eines geringen Mietniveaus entsteht infolge starker Zuwanderung aus Südosteuropa und der zusätzlichen Flüchtlingszuwanderung in Gelsenkirchen zunehmend ein Wohnraummangel im preiswerten Segment. Gegenwärtig erfolgt daher ein Paradigmenwechsel in der bisherigen städtischen Wohnungspolitik (weg von der reinen Schrumpfungsdebatte), um diesen Engpässen entgegenzuwirken und gleichzeitig den erforderlichen qualitativen Erneuerungsprozess zu begleiten. Vor diesem Hintergrund erarbeitet empirica für die Stadt Gelsenkirchen eine langfristige Strategie zur Steuerung der Wohnraumentwicklung.

Kontakt: Timo Heyn | Thomas Abraham

Hintergrundpapier: Wohnen und Baukultur nicht nur in Metropolen

Die Bundesstiftung Baukultur und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat in einem Positionspapier "Wohnen und Baukultur nicht nur in Metropolen" die Stärkung der Mittelstädte gefordert. empirica hat hierzu das Hintergrundpapier verfasst, in dem die Notwendigkeit der Stärkung der Mittelstädte hergeleitet wird und die dazu notwendigen Maßnahmen ausgeführt werden.

Download: empirica-Studie | Positionspapier GdW/Stiftung Baukultur 
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Neuer Auftrag: Präventionsketten in Duisburg-Marxloh

Im Auftrag der Stadt Duisburg untersucht empirica die Ausgangssituation im Stadtteil Duisburg-Marxloh für eine künftig verbesserte Umsetzung lokaler Präventionsketten. Der Fokus liegt dabei auf der Entwicklung von der Schwangerschaft bis zum Schuleintritt. Hintergrund bildet in der Stadt Duisburg das Förderprogramm „Kein Kind zurücklassen“, mit dem in den vergangenen Jahren bereits im Stadtteil Hochfeld gearbeitet wurde. Die Erfahrungen aus Hochfeld aufgreifend, bildet die Analyse die Grundlage für gemeinsam mit den lokalen Beteiligten abzustimmende Maßnahmen, welche sich in die vielfältigen bestehenden Aktivitäten und Anknüpfungspunkte in Marxloh einbetten. Die Analyse umfasst sowohl quantitative als auch qualitative Herangehensweisen um die unterschiedlichen Voraussetzungen, Unterstützungsbedarfe und Zugänge insbesondere zu Familien mit Kleinkindern zu erfassen.

Kontakt: Timo Heyn | Meike Heckenroth | Arthur Rachowka

Neue Studie: Entwicklung eines Sozialraum-Monitorings für Dresden

Ziel des Projektes ist die Entwicklung eines Monitorings für die Landeshauptstadt Dresden. Dabei werden unterschiedliche Zielgruppen auf Ebene von Sozialräumen in den Blick genommen und Handlungsbedarfe kleinräumig identifiziert. Es werden quantitative Indikatoren auf der Ebene von Sozialräumen erhoben und fortgeschrieben. Das Indikatorenset unterstützt zukünftig die unterschiedlichen Fachbereiche in der Landeshauptstadt Dresden mit aufbereiteten Datengrundlagen. Das Sozialraum-Monitoring stellt eine wichtige Datengrundlage für die Fachplanungen, für die Öffentlichkeitsarbeit und die Politikberatung zur Verfügung.

Kontakt: Jan Grade | Ludger Baba

Neuer Auftrag: Fiskalische Betrachtung Wohnungsbau in der Region Frankfurt

Im Auftrag des Regionalverbands FrankfurtRheinMain und der WIBank untersucht empirica beispielhaft die fiskalische Wirkung von neu geplanten Wohngebieten in Kommunen der Region. Ausgangspunkt bildete ein vom Regionalverband durchgeführter Workshop mit Bürgermeistern über die lokalen Hemmnisse der Wohnungsbautätigkeit. Als ein wesentlicher Faktor wurden auf kommunaler Seite die jeweils absehbaren, negativen fiskalischen Wirkungen im Zuge der Neuausweisung von Bauland benannt. Anhand von Praxisbeispielen entwickelt und erprobt empirica ein Kalkulationsmodell, das die unterschiedlichen Einnahme- und Ausgabefaktoren in der zeitlichen Entwicklung und in Abhängigkeit von Planungsparametern abschätzen kann. Im Ergebnis sollen die Risiken negativer fiskalischer Effekte transparent gemacht und kompensatorische Instrumente für die Kommunen diskutiert werden.

Kontakt: Timo Heyn | Jan Grade