Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) 2022

Selbst im unteren Marktsegment hohe Mieten…

Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel (empirica) zeigt auf, was anmietbare Wohnungen mit relativ einfachem Standard vor Ort aktuell kosten. Dazu werden die lokalen Mieten von angebotenen Wohnungen gleicher Größe (z.B. ca. 60 m²) der Höhe nach sortiert und als „Mietspektrenkurve“ dargestellt. Da diese Wohnungen etwa gleich groß sind und in der gleichen Gegend liegen, können Mietunterschiede nur durch unterschiedliche Wohnwertmerkmale zustande kommen (Baualter, Ausstattungsmerkmale, kleinräumige Lage, usw.). Relativ günstige Wohnungen haben einen relativ einfachen Wohnwert. Daher spiegelt das Mietspektrum eines bestimmten Zeitraums auch das Qualitätsspektrum der angebotenen Wohnungen wider. Gleichzeitig wird offensichtlich, dass das Wohnungsangebot je nach Region unterschiedlich knapp ist: Je knapper das Angebot im Vergleich zur Nachfrage, desto höher ihr Wert aus Sicht der Nutzer und desto höher die Mieten.

Ergebnis der Mietenauswertung 2022: München ist bei den Wohnkosten – insbesondere auch bei den Wohnkosten im unteren Wohnungsmarktsegment – weiterhin Spitzenreiter in Deutschland: Zur Anmietung einer ca. 60 m² großen Wohnung, wie sie für einen 2-Personen-Haushalt angemessen groß ist, musste man 2022 allein für die Grundmiete (Nettokaltmiete ohne Wohnnebenkosten) schon im unteren Wohnungsmarktsegment jeden Monat 1.100 Euro auf den Tisch legen! Auch in den Umlandkreisen um München sowie in den Städten Frankfurt und Stuttgart war einfacher Wohnraum teuer: Für 60-m²-Wohnungen wurden bereits im unteren Segment über 700 Euro nettokalt verlangt (Karte 1). In Sachsen und Thüringen gibt es hingegen noch Kreise, in denen für eine 60-m²-Wohnung mit relativ einfachem Standard im Schnitt noch nicht einmal 300 Euro monatlich nettokalt aufzuwenden sind.

...und daher geltende Mietobergrenzen vielerorts zu restriktiv

Um den Wohnbedarf von Bedarfsgemeinschaften zu decken, sind Kommunen verpflichtet, die tatsächlichen Wohnkosten in angemessener Höhe zu finanzieren. Dazu präzisiert das Bundessozialgericht, dass „dem Hilfebedürftigen lediglich ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht.“ (BSG-Urteil vom 7.11.2006 - B 7b AS 10/06 R). Dennoch gelten in manchen Kommunen so niedrige Mietobergrenzen, dass Bedarfsgemeinschaften selbst diese einfachen Wohnungen nicht am Markt finden können.

empirica zeigt Verfügbarkeit angemessener Wohnungen auf…

Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel (empirica) zeigt auf, wieviel zur Anmietung des unteren Fünftels, unteren Viertels oder unteren Drittels der öffentlich inserierten Wohnungen aufzuwenden ist. So lässt sich leicht überprüfen, welcher Teil des Wohnungsmarkts zu den aktuell vor Ort geltenden Mietobergrenzen noch anmietbar ist (Verfügbarkeitsnachweis).

…und leitet angemessene Obergrenzen nach einem „schlüssigen Konzept“ ab

Auswertungen auf Gemeindeebene oder für andere Wohnungsgrößenklassen sind auf Anfrage möglich. Wir beraten darüber hinaus auch gerne bei der Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Unterkunftskosten nach einem schlüssigen Konzept.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank (ehemaliger Name: empirica-systeme), die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).