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Neue Studie: Wohnungsmarkt Wien – Eine wohnungspolitische Analyse aus deutscher Sicht

Die Wiener Wohnungspolitik gilt vielen als leuchtendes Vorbild. Günstiges, gutes Wohnen dank großem, kommunalem Wohnungsbestand, sehr vielen geförderten Wohnungen und rigider Mietobergrenzen. Leider ist die Realität ernüchternd.
Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) hat empirica herausgefunden, dass die in Wien geförderten Wohnungen mit deutschen Sozialwohnungen nicht vergleichbar sind. Es handelt sich vielmehr um ein Mietkaufmodell, von dem vor allem die obere Hälfte der Einkommensbezieher profitiert, da bei Einzug ein fünfstelliger Finanzierungsbeitrag vom Mieter geleistet werden muss. Zudem ist die größte kommunale Wohnungsunternehmung Europas – die Wiener Wohnen – wirtschaftlich ausgezehrt und finanziell nicht mehr in der Lage, neue Wohnungen für die wachsende Stadt zu bauen. Hinzu kommt, dass die rigiden Mietobergrenzen nur auf dem Papier stehen.

Download: Wohnungsmarkt Wien
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons | Constantin Tielkes

Neues empirica paper: Wir haben ein gemeinsames Ziel

Worin unterscheiden sich #Marktwirtschaftler und Freunde des #Mietendeckels im Kern?
Marktwirtschaft und Marktmechanismus werden oft verwechselt, sie sind aber so unterschiedlich wie Flussbett und Fluss. Marktwirtschaft ist das rahmengebende Flussbett, das regelt, wie Güter und Dienstleistungen angeboten und (gegen Geld) eingetauscht werden sollen. Marktmechanismus dagegen ist die ungestüme Kraft eines Flusses, der sich den Weg des geringsten Widerstandes durch sein Flussbett sucht und es dabei von Zeit zu Zeit auch mal verlässt.

Dieser Mechanismus beschreibt den menschlichen Urtrieb, aus den vorhandenen Mitteln und unter den gegebenen Bedingungen stets das Beste zu machen. Man könnte ihn auch Erfindergeist, Einfallsreichtum oder Selbsterhaltungstrieb nennen. Diese Eigenschaften helfen auch und gerade in schwierigen Zeiten, Krisen schneller zu meistern: Betriebe produzieren Desinfektionsmittel statt Parfum, arbeitslos gewordene Messebauer stampfen provisorische Krankenhäuser aus dem Boden.
Wer von den Früchten dieses Mechanismus profitieren oder seine Auswüchse regulieren will, sollte daher stets bedenken: Das Flussbett kann man begradigen oder einengen, die Energie des Flusses bleibt davon unberührt. Deswegen ist jeder gut beraten, niemals gegen seine Strömung zu schwimmen.

Download: empirica paper Nr. 253
Kontakt: Dr. Reiner Braun

Neuer Auftrag: Wohnungsnachfrage Köln 2040

Die Stadt Köln hat empirica mit der Ermittlung der Wohnungsnachfrage im Stadtgebiet im Zeitraum 2019 bis 2040 beauftragt. Dabei soll auch die Frage beantwortet werden, in welchem Maß die Wohnbaupotenziale in Köln ausreichen und welche Konsequenzen daraus resultieren. In diesem Zuge ist auch zu diskutieren, welchen Beitrag die Innenentwicklung bzw. Nachverdichtung leisten kann.
Neben den quantitativen Abschätzungen werden in einer qualitativen Perspektive die Wohnpräferenzen unterschiedlicher Nachfragegruppen am Kölner Wohnungsmarkt untersucht. Die Ergebnisse der Untersuchung dienen der Stadt Köln dazu, die Zielzahlen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK Wohnen) aus dem Jahr 2014 zu überprüfen und ggf. Anpassungen vorzunehmen. Ferner sollen die Ergebnisse auch bei der derzeitigen Überarbeitung des Regionalplans verwendet werden.

Kontakt: Thomas Abraham | Petra Heising | Lukas Weiden

Neue Studie: Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen – Kapitel Wohnen

Im jährlichen Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) werden die Wohnungsmärkte der Top 7-Städte analysiert. Insbesondere in Berlin ist der Anstieg der Neuvertragsmieten zum Erliegen gekommen, aber auch in den anderen Metropolen hat ein Trendbruch eingesetzt. Die Stagnation der Mieten beginnt dabei am unteren Marktende: Bei einfachen Wohnungen in einfachen Lagen steigen die Mieten bereits seit eineinhalb Jahren nicht mehr weiter an.

Die Ursache für den Trendbruch liegt in einem deutlichen Rückgang der Zuwanderung – so verlieren alle Top 7-Städten in der Binnenwanderung bereits seit einigen Jahren im Saldo Einwohner, parallel dazu lässt die Zuwanderung aus dem Ausland nach. Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau angestiegen, sodass in allen Top 7-Städten 2019 mehr Wohnungen gebaut wurden als die Nachfrage nach Wohnungen anstieg. Erstmals seit Jahren entwickelten sich Angebot und Nachfrage damit im Gleichgewicht. Die Kaufpreise sind bis Jahresende 2019 unverändert weiter gestiegen. Dies dürfte sich aufgrund der Coronakrise nun aber auch ändern.

Download: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Neue Studie: Wohnungsmärkte in Sachsen

Die Wohnungsmärkte in Sachsen haben sich in den letzten 15 Jahren völlig auseinander entwickelt. Während die Nachfrage in Dresden und Leipzig stark wuchs, stagnierte oder sank sie in den restlichen Landesteilen. Das zeigt eine empirica-Studie im Auftrag des Sächsischen Ministeriums des Innern.

Insbesondere die weitere Entwicklung außerhalb von Dresden und Leipzig bereitet Sorgen. Die Nachfrage wird weiter sinken, sodass dort – ohne Gegenmaßnahmen – mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände auf rund 23% gerechnet werden muss. Die Mieten dürften daher auf dem heutigen, sehr niedrigen Niveau verharren. Damit werden die Mieterlöse nicht mehr für größere Instandhaltungsmaßnahmen und erst recht nicht für Modernisierungsmaßnahmen ausreichen. Dies wird sich mittelfristig im Erscheinungsbild der Gebäude, der Städte und der Dörfer bemerkbar machen. Derzeit profitieren diese noch von der guten Substanz, die in den meisten Teilen des Freistaates in den 1990er Jahren geschaffen wurde. Wenn erneute Investitionen unterbleiben, reduzieren heruntergekommene Gebäude die Attraktivität der schrumpfenden Regionen zusätzlich. Der Standortvorteil Ostdeutschlands – liebevoll hergerichtete Städte und zumindest zum Teil auch Dörfer – beginnt im wahrsten Sinne des Wortes zu bröckeln.

Leipzig und Dresden wuchsen am aktuellen Rand nicht mehr ganz so stark wie zuvor. Gleichzeitig stieg der Wohnungsneubau erheblich an, sodass sich in Dresden der bisher kräftige Anstieg der Neuvertragsmieten abschwächt und künftig kaum über der allgemeinen Inflationsrate liegen wird. Dresden ist „über den Berg“. In Leipzig ist es noch nicht ganz so weit, aber auch hier zeigt sich Licht am Ende des Tunnels. Die Landesregierung sollte daher ihre Anstrengungen und Förderbudgets deutlich stärker weg von Dresden und Leipzig in Richtung der anderen Landesteile orientieren – zumal die Wohnungsmärkte in Leipzig und Dresden nach bundeseinheitlichen Kriterien weiterhin nicht angespannt sind.

Download: Wohnungsmärkte in Sachsen
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons | Lukas Weiden

empirica regio liefert mit einem Zugang alle Daten: Mit dem browserbasierten Marktstudio erhalten Sie einen direkten Zugang zur Regionaldatenbank. Sie haben damit rund um die Uhr Zugriff auf über 600 Indikatoren in rund 11.000 Gemeinden, 400 Kreisen und zahlreichen Vergleichsregionen.
Mit nur wenigen Klicks können Sie bequem Karten, Abbildungen, Tabellen oder Marktreports erstellen – ohne aufwendige Recherche. Selbstverständlich richten wir Ihnen auch Ihren eigenen Bereich ein, der optimal auf Ihre individuellen Anforderungen zugeschnitten ist.

empirica-Ranking: WGs zum Sommersemester 19% teurer als im Sommersemester 2015

Zu Beginn des Sommersemesters 2020 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 650 EUR in München am höchsten (Wintersemester: 600 EUR), gefolgt von Frankfurt a.M. mit 500 EUR (WS: 500 EUR) und Stuttgart mit 500 (WS: 480 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Chemnitz mit 230 EUR (WS: 227 EUR) sowie in Magdeburg mit 260 EUR (WS: 260 EUR) und Greifswald mit 270 EUR (WS: 285 EUR). In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 397 EUR (WS: 384 EUR) und somit 19% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2015 (333 EUR) bzw. 13 EUR höher als im Wintersemester 2019.

Für Berlin misst unser Ranking noch einen Standardpreis von 450 EUR (WS: 450 EUR). Allerdings gilt in der Bundeshauptstadt seit dieser Woche ein so genannter Mietendeckel. Demnach dürfen Bestandswohnungen - ob möbliert oder unmöbliert - maximal für 7,69 (Baujahre 1965-72) bis 11,54 EUR/qm (Baujahre 2003-13) neu vermietet werden, in schlechter Lage und ohne moderne Ausstattung sogar nur für 5,67 (Baujahre 1965-72) bis 9,52 EUR/qm (Baujahre 2003-13). Solange der Mietendeckel in Kraft bliebe und zu dessen Konditionen trotzdem noch WGs angeboten werden sollten, müssten die Hauptstadtpreise demnach bis zum Semesterbeginn im April weit unter den hier angegebenen Mittelwert von 450 EUR sinken.

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist, auf Basis der Angebote aus dem dritten Quartal 2019.

Download: Bericht und Bestellformular
Kontakt: Lukas Fuchs | Dr. Lorenz Thomschke

Fachagentur zum Bündnis für bezahlbares Wohnen / Wohnraumoffensive

Im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat begleitet empirica als Fachagentur für ein weiteres Jahr die Wohnraumoffensive bzw. das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen. empirica übernimmt dabei u.a. die folgenden Aufgaben: Führen der Geschäftsstelle, Begleitung des Expertengremiums zur Umsetzung der Wohnungsbau-Offensive, Veranstaltungsmanagement für Bündnis-Foren, Spitzengespräche und Messebetreuung, Informationstransfer und Öffentlichkeitsarbeit.

Link: Wohnraumoffensive
Kontakt: Julia Kemper | Carolin Fischer

Neuer Auftrag: Studie zu Existenzgründerinnen im ländlichen Raum

empirica untersucht im Auftrag des Deutschen LandFrauenverbands e.V. (dlv) die Situation von gründungsinteressierten Frauen und Existenzgründerinnen im ländlichen Raum. Die Studie ist ein Baustein innerhalb des Projektes „Selbst ist die Frau“, mit dem der dlv Frauen im ländlichen Raum für Existenzgründungen sensibilisieren und unterstützen will.
Nach einer Aufbereitung des Forschungsstandes erfolgt zunächst die Auswertung bestehender sekundärstatistischer Quellen zum Gründungsgeschehen. In einem zweiten Schritt werden Expertengespräche sowie eine schriftliche Befragung von Gründerinnen und gründungsinteressierten Frauen im ländlichen Raum durchgeführt. Im Ergebnis werden Handlungsempfehlungen abgleitet, die darauf abzielen, das Gründungsgeschehen von Frauen im ländlichen Raum quantitativ und qualitativ zu verbessern.

Kontakt: Ludger Baba | Katrin Wilbert | Dr. Benjamin Otto

Neuer Auftrag: Fachliche Auswertung der Modell- und Demonstrationsvorhaben der Bekanntmachung „Soziale Dorfentwicklung“

Das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft (BMLE) setzt sich im Rahmen des Modellprogramms „Soziale Dorfentwicklung“ für die Verbesserung der Lebensräume in ländlichen Regionen ein. Ziel ist es, konkrete Projektideen zu fördern, die das Miteinander und den Umgang zwischen verschiedenen gesellschaftlichen Gruppen fördern und andernorts als Vorbild dienen. Seit 2016 fördert die Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (BLE) im Rahmen dieses Programms 38 modellhafte Vorhaben. Gegenstand der Studie ist die fachliche Auswertung sowie summative Evaluation der Vorhaben.
Im Ergebnis werden Erkenntnisse für die künftige Politikgestaltung abgeleitet und praktische Empfehlungen für weitere Akteure vor Ort erarbeitet. Methodisch basiert die Evaluation auf Dokumenten- und Literaturanalysen, schriftlichen Befragungen, Telefoninterviews, vor Ort Besuchen sowie Workshops.

Kontakt: Ludger Baba | Katrin Wilbert | Philipp Schwede

Neuer Auftrag: Evaluation im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes für die Sozialräume „Buchheim und Buchforst“ sowie „Mülheim-Nord und Keupstraße“

Die Stadt Köln hat im Rahmen des Programms „Starke Veedel – Starkes Köln“ für jeden Sozialraum in Köln sozialräumliche ISEKs erarbeitet. Im Auftrag der Stadt Köln führt empirica eine prozessorientierte Evaluation für die beiden Sozialräume „Buchheim und Buchforst“ sowie „Mülheim-Nord und Keupstraße“ durch. Hierbei werden die Zielerreichung und Wirkung des Gesamtprogramms und der einzelnen Handlungsfelder überprüft. Die Evaluation stützt sich auf die Analyse von Kontextindikatoren, persönlichen Gesprächen mit Projektträgern und lokalen Akteuren sowie Passantenbefragungen. In vier Expertenrunden werden die Ergebnisse rückgekoppelt.

Kontakt: Timo Heyn | Katrin Wilbert | Matthias Nostadt

Stadt Brandis: Die Innovationskommune Sachsen stellt sich den Corona-Herausforderungen

Die kleine sächsische Stadt Brandis, südöstlich von Leipzig gelegen, ist in vielerlei Hinsicht Impulsgeber für andere sächsische Kommunen und darüber hinaus. Sie ist die einzige Innovationskommune im Freistaat und setzt auf neue Formen der Bürgerbeteiligung in einer „MIT-MACH-STADT“ und innovative digitale Prozesse. Außerdem ist die Stadt Brandis die Leitkommune in der Modellregion „Partheland“ im Projekt Smart Cities der Bundesregierung.
Wir werden zukünftig über verschiedene Projekte hier im Newsletter berichten.

Unter dem Eindruck der Corona-Herausforderungen haben wir in Brandis gemeinsam einen Aktionsplan entwickelt:

In der Coronakrise und am „Tag danach“
Aktionsprogramm für Einzelhandel, Dienstleistung und Stadtentwicklung in Brandis
Die Coronakrise stellt für unsere Städte und damit auch für Brandis und speziell seine Innenstadt eine so noch nicht dagewesene Herausforderung dar. Viele Fragen, die uns noch vor wenigen Wochen beschäftigt haben, sind aus heutiger Sicht Luxusprobleme. Unsere Innenstadt wird nach der Coronakrise nicht mehr die gleiche sein. Deshalb gilt es, mit dem besonderen Geist und der Energie einer „Mit-Mach-Stadt“ und „Innovationskommune“ gemeinsam Maßnahmen zu entwickeln und sich bereits jetzt für den Neustart am „Tag danach“ zu rüsten.

• Kosten (insbesondere Fixkosten) der Unternehmen reduzieren bzw. abfedern
  Mietkosten: Reduzierung oder Verzicht
  Personalkosten über Kurzarbeit
• Ausbau der bewährten Kampagne „Kauf in deiner Stadt!“ für Einzelhandel und Dienstleistung durch begleitende Aktionen
  neue Strategie „Kauf in deiner Stadt – jetzt erst recht!“
  Lieferservice und Selbstabholung (kontaktfreie Übergabe)
  Gutschein entwickeln: Jetzt kaufen - später abholen
  Online-Präsens aufbauen bzw. ausbauen
  Digitale Verkaufsaktionen
  Aufkleber, Flyer, Buttons produzieren
  Organisation von Einkaufshilfen über die „Mit-Mach-Stadt“
• Neues Verständnis der Innenstadt als eine „Sonderwirtschaftszone“
  unkomplizierte Regelungen, die das Geschäftsleben erleichtern
  unkomplizierter Umgang mit Öffnungszeiten
• Digitale Strategien und Konzepte im Rahmen von „Smart-City Brandis“ für den Neuanfang nach der Coronakrise entwickeln
  Leerstandsmanagement mit digitaler Plattform
  Gründeroffensive starten
• Digitale Kommunikation mit den Schlüsselpersonen und Multiplikatoren aus Einzelhandel und Dienstleistung im Rahmen von „Smart-City Brandis“
  Online Beratungen und Joure fixe mit den Gewerbetreibenden: schneller Austausch von Problemen, Fördermöglichkeiten und guten Praxisbeispielen
  über Social-Media-Aktivitäten die schnelle Kommunikation zwischen Kommune und Unternehmen herstellen
  Hotline für die lokalen Unternehmen einrichten

Kontakt: Dr. Hardo Kendscheck