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In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 499 EUR und somit 26% (4,8% p.a.) über dem Niveau aus dem Wintersemester 2020 bzw. 18 EUR höher als im Wintersemester 2024 (+3,6% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Jahr 2012 um 74% teurer (4,2% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 32% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 750 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 650 Euro schlemmen (WG-Miete 350 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Wintersemester 2025 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 750 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (619 EUR), Berlin (600 EUR), Köln (590 EUR), dann Freiburg und Frankfurt/M. (585 & 580 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Erfurt (325 EUR) sowie in Siegen und Greifswald (je 350 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im zweiten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 30% (Q1/2022 waren es 49%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt mittlerweile kaum noch.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

• Inserierte Preise für Neubau-ETW sind seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4% gestiegen. Durchschnittspreise für gebrauchte ETW liegen dagegen immer noch 9% im Minus, trotz leichtem Anstieg um 1,5% seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt schon wieder zu, aber im Neubau schneller als im Bestand.

• Inserierte Preise für Neubau EZFH fielen seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4%, trotz leichtem Anstieg um 1,6% seit Q2/2024. Durchschnittspreise für gebrauchte EZFH sind sogar mit 12% im Minus und ohne Anstieg seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt auch hier wieder zu, aber langsamer als bei EZFH.

• Inserierte Mieten sind im Bundesdurchschnitt unbeeindruckt von der Krise bzw. gerade deswegen (weniger Neubau) sogar durchgehend gestiegen: Um 14% im Bestand und 16% im Neubau seit der Zinswende in Q2/2022 und um jeweils 4% seit Q2/2024. Von steigenden Mieten sind seit Krisenbeginn kaum weniger Kreise betroffen als zuvor.

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Stagnationsregionen werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach steigt der Anteil gefährdeter Kreise ganz leicht an, weil trotz mittelfristig sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber zumindest in den Stagnationsregionen wieder leicht an. Sonst stagniert das Rückschlagpotential oder sinkt es sogar: In Q1/25 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

Im Durchschnitt aller Baujahre beginnt das Jahr mit einem Wiederanstieg der Indices für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal (4.Q’24) steigen die Indices für Eigentumswohnungen um 1,1%, welches das minimale Absinken über das gesamte Jahr 2024 (-0,7%) wieder ausgleicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (1.Q’24) beträgt der Anstieg 0,8%. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser steigen nur um 0,4% zum Vorquartal und sinken um 0,1% zum Vorjahresquartal. Die Indices für Mieten wachsen hingegen weiter. Im Quartalsvergleich zum Vorquartal steigen sie um 1,4%, zum Vorjahresquartal um 4,5%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen weiter an, dieses Quartal um 0,9%. Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,5%. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal gleichauf zum Bestand bei 1,4%. 

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.