Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.
Aktuelle Entwicklungen
- Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise etwas erholt, weil die Knappheit groß war und der Neubau eingebrochen ist. Auch die Erschwinglichkeit hat sich seither wieder verbessert: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen. Mit dem aktuell aufkeimenden Inflationsschub dürfte sich die Lage kurzfristig jedoch eher wieder eintrüben.
- Mittlerweile hindert eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim weiteren Wachstum der individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch geringeres Lohnwachstum oder gar durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.
- Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden. Verantwortlich für die hohen und wachsenden Kosten ist nicht zuletzt die Flut immer neuer und schärferer Bauvorschriften. "Bauturbo" oder "Gebäudetyp-E" verhelfen hier noch nicht wirklich zu einer Bauwende.
- Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subvention einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen). Sie ermöglicht aber auch Neubau dort, wo die kalkulatorischen Mieten sonst zu hoch wären.
- Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige CO2-Preise, Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.
Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.
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