empirica-Erschwinglichkeitsindex 2016q1
Kaufvorteil schmilzt mit Tilgung
Viele Experten empfehlen derzeit das selbstgenutzte Wohneigentum, weil „Kaufen“ günstiger sei als „Mieten“. Aber wie kann das sein? Vielerorts steigen doch die Kaufpreise schneller als die Mietpreise. Hier werden die aktuellen Niedrigzinsen ins Spiel gebracht. Sie „verbilligen“ den Hauskredit. Doch Vorsicht! Niedrige Zinsen machen den Kauf erschwinglicher, gefährden jedoch die Rückzahlung bis zum Renteneintritt. Also muss die anfängliche Tilgungsrate erhöht werden: mindestens 2,5 Prozent dürfen es derzeit schon sein, wenn der Kredit in 30 Jahren getilgt sein soll.
Flächenkompromisse helfen
Aber ist dann „Kaufen“ überhaupt noch günstiger als „Mieten“? Im bundesweiten Durchschnitt für gebrauchte Wohnungen „ja“. Und je nach Tilgungshöhe kann man sich als Eigentümer sogar mehr Fläche leisten. Doch nicht überall: in München etwa ist Kaufen nur erschwinglicher, wenn man auf Fläche verzichtet: im Neubau sollten es schon 25qm weniger sein. Jeder kann entscheiden, was ihm wichtiger ist: etwas beengt oder potentiell verdrängt. Generell sollten einkommensbedingte Schwellenhaushalte Wohnraum erwerben, aber nur so viel, wie sie sich auch leisten können. Dann sind sie im Alter vor Mieterhöhung oder Verdrängung geschützt. Bei einer Mietwohnung ist es fast üblich, dass nicht jedes Kind ein eigenes Zimmer hat.
Aktuelle Flächenvorteile
Im Neubau muss ein Durchschnittsverdiener im bundesweiten Durchschnitt auf eine Fläche von 6qm verzichten, wenn er eine neue ETW kaufen will, deren Kreditbelastung (2,5% anfänglicher Tilgungssatz) nicht höher sein soll als die Mietbelastung einer vergleichbaren Wohnung. Bei gebrauchten Eigentumswohnung kommt der Durchschnittsverdiener besser weg: während er Anfang 2004 auf 15qm hätte verzichten müssen, kann er sich heute sogar 13qm mehr leisten, ohne dass er eine höhere Einkommensbelastung tragen müsste als bei einer gleich großen und gleich alten Mietwohnung. Verglichen mit dem 1. Quartal 2004 kann er sich heute also 28qm mehr leisten.
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