empirica Immobilienpreisindex II/2020


Die Mieten werden solange steigen, bis die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist

Die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern legen weiter zu. Die Mietpreise steigen jedoch wiederum erheblich schwächer als ETW oder EZFH und dies auch eher außerhalb der Schwarmstädte.

Ausweichmanöver

1. Den Preishügel runterrollen. Wird die Schwarmstadt zu voll, geht’s an den Stadtrand. Oder ins Umland. Steigt die Nachfrage weiter, rettet sich – wer kann – in Ausweichstädte. Die Folge: Mieten steigen im Umland oder in B-Städten jetzt schneller als in den Top7-Städten.

2. Raus aus der Miete, rein ins Eigentum. Innenstadtbutzen sind praktisch, aber unschön bei Corona. Die Zahlungsbereitschaft für Balkon oder Garten ist daher gestiegen. Vielleicht gibt das der darbenden Wohneigentumsquote einen Ruck. Allzu viel darf man freilich nicht erwarten, denn für schönes Wohnen braucht es ausreichend Einkommen und vor allem Eigenkapital. Das werden aber eher noch weniger haben, da die spezifischen Preise steigen.

3. Schulden hoch, Konjunkturrisiko runter. Milliardenschwere Rettungspakete und erstaunlich unkomplizierte Wege zu Wohngeld oder Kosten der Unterkunft (bei ALG II-Bezug) haben Panik und Notverkäufe verhindert. Ob es dabei bleibt, wissen wir an Ostern. Bis dahin dürften viele Hilfen auslaufen, das Ausmaß einer zweiten Welle bekannt sein und mutmaßlich ein Impfstoff vorliegen. Regionale oder segmentspezifische Dellen sind nach wie vor möglich.

4. Verkaufen statt Enteignen. Das DIW meldet diese Woche: Besser die Vermögensbildung der „Armen“ fördern als die „Reichen“ stärker zu besteuern. Übertragen auf den Wohnungsmarkt hieße das: Besser die Wohnungen ihren Mietern verkaufen als deren Vermieter strenger zu regulieren oder zu enteignen. Da die Besteuerung von Verkaufserlösen auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bald (mal wieder) auf der Agenda stehen wird, hier schon mal ein Vorschlag: Warum nicht ewige Steuerfreiheit beim Verkauf an die Mieter zur Selbstnutzung? Der Angebotseffekt wäre positiv, der Preiseffekt dämpfend, die Nachfrage durch Schwellenhaushalte mit Staatsgarantien gesichert. 

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004. Sie ist die größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland (Datensatzbeschreibung). Das A und O einer Statistik von öffentlich inserierten Immobilienpreisen ist eine valide Datenbasis. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet.