Eine Blasengefahr machen wir an drohenden Wohnungsüberschüssen, Preisrelationen und überbordender Verschuldung fest.

Das Erwachen des Verschuldungs-Indikators

Ursprünglich wurde der empirica-Blasenindex entwickelt, um pragmatisch zeigen zu können, dass es keine Blasen am deutschen Markt für Wohnimmobilien gibt. Das ist jetzt 7 Jahre her. Seit etwa 5 Jahren zeigen zwei der vier Teilindikatoren allerdings doch eine wachsende Blasengefahr an. Nun mag der Vervielfältiger ein schlechtes Maß sein, wenn man an „ewig“ niedrige Zinsen glaubt. Gleichwohl steigt auch der Preis-Einkommens-Indikator – sogar stärker: Waren ETWs in den Top7-Städten 2005 noch für 5 Jahreseinkommen zu haben, werden jetzt 10 und mehr gefordert.

Ja, vermutlich waren die Wohnungen vor 15 Jahren „zu preiswert“, aber derzeit sind sie für die Masse der jungen Familien mangels ausreichenden Eigenkapitals definitiv „zu teuer“. Da hilft auch keine rechnerische Rentabilität dank Niedrigzinsen – es fehlt schlicht die Liquidität.

Und jetzt schlägt erstmals seit über 20 Jahren auch der Verschuldungs-Indikator Alarm: relativ zum BIP erreicht der Schuldenstand ein Zehnjahreshoch. Dass dies auch am sinkenden BIP liegt, macht es nicht wirklich besser, solange unklar ist, was die Rezession noch bringt und wie lange sie dauert. Zudem sind auch die Darlehensauszahlungen in Q1/2020 so hoch wie seit über 20 Jahren nicht. Noch ist unklar, ob der Verschuldungs-Indikator nur ein vorübergehendes Wachkoma erlebt oder nachhaltig wachgeküsst wurde. Bei Dornröschen soll der Tiefschlaf ja hundert Jahre gedauert haben.

Die Werte für 2020q2

Bundesweit steigt diesmal vor allem der Teilindex Wohnungsbaukredite (+9 Pkte), etwas auch der Vervielfältiger (+3 Pkt), dagegen stagnieren die Indices für Preis-Einkommen und Fertigstellungen.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.