empirica newsletter

Inhaltsverzeichnis

Editorial: 25 Jahre empirica newsletter
► Historischer Rückblick

1. Regionaldatenbank Immobilien
► Neues von empirica regio -  Neue API für Textbausteine: Effiziente Immobilienmarktanalyse
► empirica-Blasenindex 2024q1
► Kosten der Unterkunft: Der neue Grundsicherungsrelevante Mietspiegel - Stand 2023

2. Wirtschafts- und Sozialforschung
► Wenn der Euro an Wert verliert
► Finanzierungspotenziale für energetische Sanierung

3. Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik
► Wohnungsnachfrageprognose 2024
► Wohnraumbedarfsprognose Bremen

4. Immobilienmärkte und Nutzungskonzepte
► Wirtschaftsförderungskonzept Bernau bei Berlin
► Neues Quartier Wasserstadt Aden

5. Regionen, Städte und Quartiere
► Wohnorte als Einsamkeitsrisiko
► Beirat "Resiliente Stadtentwicklung - Klimaquartiere in der Städtebauförderung"
► BIWAQ Auftaktveranstaltung am 26. April 2024 im „Refugio“ in Berlin-Neukölln
► Neuer Forschungsauftrag: Wohn- und Lebenskonzepte in der Peripherie
► Netzwerk Stadtentwicklung NRW – empirica übernimmt die Fachberatung für die AG Soziale Stadt NRW
► Erarbeitung der Pflegestrukturplanung des Landkreis Oder-Spree 2035/40

Der empirica newsletter erscheint 3-4 mal jährlich. Er liefert Informationen aus den Bereichen Regionaldaten, Wirtschafts- und Sozialforschung, Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik, Immobilienmärkte und Nutzungskonzepte sowie Regionen, Städte und Quartiere. 

Anmeldung | Archiv

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Die API liefert die Inhalte unserer Wohnungsmarktreports über den RESTful-API-Standard und ermöglicht so eine effiziente Integration von Textbausteinen mittels JSON-basiertem Web-Service. Unsere API basiert auf der weitverbreiteten Swagger Open-Source Bibliothek und greift im Hintergrund auf die stets aktualisierten Daten der empirica Regionaldatenbank zurück.

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Mehr Infos: empirica-regio.de
Kontakt: Jan Grade | Xeniya Ros 

Die aktuellen Daten zeigen auf, was anmietbare Wohnungen mit relativ einfachem Standard vor Ort derzeit kosten. Dazu wurden die lokalen Mieten aus dem Jahr 2023 von öffentlich inserierten Wohnungen gleicher Größe (hier: mit ca. 60 m² Wohnfläche) der Höhe nach sortiert und der Höchstwert des unteren Drittels (also nur des einfachen Standards) abgelesen und in einer Deutschlandkarte dargestellt.

In der Region München sind die Wohnkosten deutschlandweit am höchsten - auch im unteren Wohnungsmarktsegment: Zur Anmietung einer ca. 60 m² großen Wohnung, wie sie für einen 2-Personen-Haushalt angemessen groß ist, muss man dort allein für die Nettokaltmiete ohne Wohnnebenkosten schon im unteren Wohnungsmarktsegment monatlich 1.100 Euro zahlen. In den direkten Umlandkreisen um München sind es immer noch über 800 Euro. Auch im weiteren Münchener Umland sowie in den Städten Frankfurt, Stuttgart, Freiburg und Heidelberg ist einfacher Wohnraum teuer: Für 60-m²-Wohnungen werden hier selbst im unteren Segment über 700 Euro nettokalt verlangt.

In weiten Teilen Ostdeutschlands (ohne Berlin und Brandenburg), aber auch im nördlichen Hessen, südlichen Niedersachsen, dem Sauerland, der Oberpfalz und dem südlichen Rheinland-Pfalz gibt es hingegen noch Kreise und Städte, in denen für eine 60-m²-Wohnung mit relativ einfachem Standard im Schnitt noch nicht einmal 400 Euro monatlich für die Nettokaltmiete aufzuwenden sind.

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Mehr Infos und Bestellformular: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel
Kontakt: Petra Heising | Lukas Weiden

Abgeschlossene Studie

Jeder Dritte änderte sein Sparverhalten / Vorsorgebereitschaft trotz Teuerung leicht gestiegen / Spar- und Betroffenheitstypologie quantifiziert unterschiedliche Verhaltensweisen

Spar- und Betroffenheitstypologie 

Die Studie im Auftrag des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) wertet eine umfangreiche Befragung zum Einfluss der Inflation aus und analysiert unterschiedliche Verhaltensweisen. Zu deren Einordnung wurde eine Spar- und Betroffenheitstypologie entwickelt. Erstere sortiert die Menschen unabhängig von der Inflation nach ihrer Sparneigung und ihrem Finanzwissen. Der zweiten Typologie liegt das Ausmaß der inflationsbedingten Konsumeinschränkungen zugrunde. Auf der Grundlage dieser Typisierungen werden anschließend die kurz- und langfristigen Anpassungsreaktionen beim Sparen, bei den Konsumgewohnheiten und bei der Einkommenserzielung quantifiziert.

Neue Einkommensquellen

Jeder Dritte sucht neue Einkommensquellen. Allerdings reichen die geplanten Maßnahmen zur Einkommenssteigerung nicht aus, so erwarten diese Personen zwar öfter als andere tatsächliche Einkommensverbesserungen, allerdings glaubt auch von ihnen weniger als die Hälfte an reale Erhöhungen. Dies erklärt auch, warum vor allem die „Angepassten“ (Haben bereits hohe Konsumeinschränkungen realisiert) eine Doppelstrategie fahren: Sie schränken sich ein und suchen gleichzeitig nach Einnahmeverbesserungen.

Sparverhalten

Fast jeder Dritte hat sein Sparverhalten geändert. Allerdings sind diese Anpassungen nicht so einheitlich, wie man es auf gesamtwirtschaftlicher Ebene kennt, wo ein klarer positiver Zusammenhang zwischen Sparquote und Inflation herrscht. Zwei Drittel derer, die eine Korrektur des Sparverhaltens angeben, bilden wegen der Inflation höhere Rücklagen. Ein Drittel hingegen sagt, dass weniger gespart werden soll (oder kann).

Die allermeisten Haushalte sparen trotz oder wegen der Inflation eher mehr als bisher. Lediglich die Angepassten und sehr Sparsamen, die „von der Hand in den Mund leben“, sparen zuweilen weniger. So überrascht es kaum, dass die allermeisten Befragten dann (wieder) mehr sparen würden, wenn das Einkommen höher wäre (60 Prozent machten diese Aussage). Dagegen macht nur gut jeder Dritte höhere Erträge (36 Prozent) und knapp jeder Dritte (31 Prozent) Garantien zur Vorbedingung.

Geldanlageform

Jeder achte Befragte gab an, die Geldanlageform wegen der Inflation verändert zu haben. Mehrheitlich wurde dabei langfristiger und zugleich sicherer angelegt. Dies entspricht nicht den Erwartungen an einen rationalen Anleger, doch die Typologie liefert dafür eine Erklärung: Diejenigen, die bereits wegen der Inflation Konsumeinschränkungen realisiert beziehungsweise Vermögen aufgelöst haben (Angepasste) oder keinen längeren Anlagehorizont besitzen (Ältere), wollen nicht auch noch Geld durch schwankungsanfällige Anlagen riskieren.

Vorsorgebereitschaft

Die Inflation hat die bislang eher geringe Vorsorgebereitschaft nicht gesenkt. 55 Prozent haben in der Vergangenheit zu Vorsorgezwecken Geld angespart. Dieser Anteil ist leicht gestiegen. Für 60 Prozent lohnt es sich derzeit absolut beziehungsweise eher, Vorsorgesparen zu betreiben. Diese – wenn auch kleine – Erhöhung der Vorsorgebereitschaft betrifft insbesondere Jüngere, unter 50-Jährige, Auszubildende sowie Arbeitssuchende, aber auch die Oberschicht. Ein überdurchschnittlicher Anstieg der Vorsorgebereitschaft ist insbesondere bei den Konsumorientierten zu beobachten und damit auch tendenziell bei den jüngeren Generationen. Die höchste Bereitschaft zur Vorsorge haben und hatten jedoch die eher Sparsamen mit hohem Finanzwissen.

Auswirkungen am Wohnungsmarkt

Bei inflationsbedingten Konsumeinschränkungen können Mieter ihr Konsumbudget vergrößern, indem sie sich eine günstigere Mietwohnung suchen, sofern diese auf dem Wohnungsmarkt zu finden ist. Diese Möglichkeit ziehen derzeit 15 Prozent aller Haushalte in Betracht. Wer ausreichend finanziell abgesichert ist, kann Mietsteigerungen stattdessen auch durch die Suche nach Wohneigentum begegnen. Davon berichten ebenfalls 15 Prozent aller Haushalte. Ein Drittel (32 Prozent) all derjenigen, die bis dato den Erwerb von Wohneigentum geplant hatten, haben die Suche als Folge der Inflation jedoch eingestellt. Am stärksten betroffen sind die sehr Sparsamen: hier sind die allermeisten noch Mieter.

Download: Studie
Kontakt: Dr. Reiner Braun

Abgeschlossene Studie

Selbstnutzer heizen öfter "grün" als Mieter, weil sie im Generationenübergang energetisch ertüchtigen. Im Bestand hat aber eine nennenswerte Anzahl an Eigentümern kein ausreichendes Finanzierungspotenzial für energetische Sanierung.

Energetische Sanierung: Wie viel Eigentümer finanzieren können

Während 10 Prozent der selbstnutzenden Eigentümer mit Erdwärme, Sonnenenergie oder Holz heizen, gilt dies nur für 4 Prozent der Mieter. Bei den jüngeren Selbstnutzern im Alter zwischen 30 und 39 Jahren heizen bereits rund 25 Prozent emissionsarm (einschließlich Stromheizungen).

Finanzierungspotenziale: Die Vermögenssituation

Dass Wohneigentümer in puncto Vermögen einen riesigen Vorsprung vor Mietern haben, ist durch frühere Untersuchungen von LBS Research und empirica bekannt (vgl. Wohneigentum in Deutschland Teil 1-4). Das bedeute jedoch nicht, dass energetische Sanierungen Eigentümer vor keinerlei Probleme stellen würden. Denn: Der größte Teil ihres Vermögens ist nicht liquide, weil er in der Immobilie gebunden ist. Zwar verfügen Selbstnutzer auch über etwas mehr Geldvermögen als Mieter. Allerdings haben die Eigentümer zumeist vermutlich nicht für eine energetische Neuaufstellung ihres Heims gespart, sondern für andere Zwecke wie die normale Instandhaltung, ein Auto oder unvorhergesehene Ereignisse. Insofern ist es kaum zulässig, für das Gelingen der Energiewende darauf zu setzen, dass diese Ersparnisse vollständig eingesetzt werden können. 

Es kristallisierte sich nicht ganz unerwartet heraus, dass die größten Engpässe bei den jungen und den ältesten Eigentümern bestehen. Aber auch in den mittleren Altersgruppen reichen die liquiden Mittel bei gut 40 Prozent der Eigentümer-Haushalte nicht aus, um aufwendigere Sanierungsmaßnahmen komplett aus eigener Tasche zu bezahlen.

Finanzierungspotenziale: Wer sich einen Kredit leisten kann

Die Studie liefert auch Aufschlüsse über die Möglichkeiten zur Kreditfinanzierung: Unterstellt man, dass die Wohnkostenbelastung einschließlich der Rate für diesen Kredit stets nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte, besteht abhängig vom Alter Luft für eine zusätzliche monatliche Belastung zwischen - im Median - 255 Euro bei Haushalten in der Altersgruppe 30 bis 39 Jahre und 542 Euro in der Altersgruppe 50 bis 59 Jahre. Da ein Modernisierungskredit typischerweise innerhalb von rund zehn Jahren getilgt wird, ergibt sich daraus beispielsweise bei einem Zinssatz von 4 Prozent ein finanzierbares Kreditvolumen von im Mittel knapp 25.000 für die Jüngeren, rund 38.000 Euro für die 70- bis 79-Jährigen und sogar fast 53.000 Euro für die 50- bis 59-Jährigen.

Download: Wohneigentum in Deutschland Teil 5 (Bericht) | Presseportal der LBS (Grafiken)
Kontakt:  Dr. Reiner Braun | Prof. Dr. Harald Simons

Prognose bis 2045 - Neubaubedarf unter 200 Tsd. WE - kein Nachholbedarf

empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Wohnungsmarktprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2022 und deckt den Zeitraum 2023 bis 2045 ab. Der längere Prognosehorizont ist von Bedeutung, da es ab Mitte der 2030er Jahre noch mal einen kleinen, demografischen Umbruch geben wird. Dieser wird verursacht durch die unterschiedliche Entwicklung der Alterskohorten. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170 Tsd. Wohnungen und rund 160 Tsd. in den Jahren 2028-32. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 200 Tsd. Einheiten. Berücksichtigt man, dass zuletzt gut 100 Tsd. WE am „falschen Ort“ stattgefunden und deswegen nicht zur Verminderung der Knappheit beigetragen haben, dann müssten derzeit rund 300 Tsd. WE jährlich gebaut werden, um keine zusätzlichen regionalen Knappheiten entstehen zu lassen. Insgesamt sind Eigenheime insbesondere in der Fläche knapp, Geschosswohnungen eher in Großstädten.

Bei den aktuellen (!) Preisen besteht derzeit kein Nachholbedarf für zuletzt zu wenig gebaute Wohnungen; soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment steigen, müssten nun für einige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die prognostizierte Nachfrage vorgibt. Das funktioniert nur mit hohen Subventionen.

Download: Wohnungsnachfrageprognose 2024
Kontakt:  Dr. Reiner Braun | Jan Grade

Abgeschlossener Auftrag

Mit der Wasserstadt Aden schafft die Stadt Bergkamen ein attraktives neues Wohnquartier am Wasser. Um die Frage zu beantworten, wie das Wohnangebot in der Wasserstadt konzipiert werden soll, wurde empirica mit einer Marktanalyse beauftragt. Hierfür wurden schriftliche Befragungen durchgeführt: eine Interessentenbefragung von Haushalten, die sich für ein Wohnangebot im neuen Quartier interessieren, sowie Haushalte, die in jüngster Zeit in einen Neubau in der Region und im Ruhrgebiet gezogen sind. Aus den erfragten Wohnpräferenzen verschiedener Zielgruppen hat empirica Empfehlungen abgeleitet zur Positionierung des neuen Wohnquartiers, zum Wohnungsmix, zur Ausgestaltung der Wohnungsangebote und zu ergänzenden Angeboten.

Kontakt: Thomas Abraham | Jana Eichner | Martin Stenzel

Abgeschlossene Studie

empirica hat empirisch nachgewiesen, dass die Wohnquartiere einen relevanten Einfluss auf das Risiko haben, sich einsam zu fühlen. Dies gilt für Wohnquartiere, in den überdurchschnittlich viele Menschen in herausfordernden Lebenslagen leben. Einsamkeit wird dabei durch zwei Aspekte begünstigt: Zum einen der Anteil Menschen, die aufgrund ihrer individuellen Lebenslage ein höheres Risiko haben, sich einsam zu fühlen; zum anderen ein wohnortspezifisches erhöhtes Einsamkeitsrisiko, das sich nicht durch die individuellen Merkmale erklärt. Da sich die Risiken in einzelnen Quartieren sehr stark konzentrieren, bieten integrierte Entwicklungsansätze in diesen Quartieren auch gute Grundlagen, um Einsamkeit entgegenzuwirken.

Download: Bericht
Kontakt: Timo Heyn

empirica begleitet als koordinierende Bundestransferstelle für die Städtebauförderung einen Beirat für Klimaquartiere in der Städtebauförderung. Auf einer Transwerkstatt in Nürnberg Langwasser diskutierten ExpertInnen des Beirates mit VertreterInnen der Kommunen von ausgewählten Klimaquartieren über die kommunalen Anforderungen und Praxiserfahrungen im Umgang mit Klimaschutz und Klimafolgenanpassung in Programmgebieten der Städtebauförderung. Ein Ziel des Beirates ist die Erstellung einer Arbeitshilfe für Kommunen, die Anregungen und Praxishinweise zur erfolgreichen Integration von Klimaaufgaben in der Quartiersentwicklung enthält.

Mehr Infos: Programm-Website
Kontakt: Meike Heckenroth | Timo Heyn

Ende April fand in Berlin auf Einladung des BMWSB die Auftaktveranstaltung für die fünfte Förderrunde des ESF Plus-Bundesprogramms „Bildung, Wirtschaft, Arbeit im Quartier – BIWAQ“ statt. Die Veranstaltung mit rund 125 Teilnehmenden richtete sich in erster Linie an die 47 Programmkommunen und ihre Vorhabenpartner. Nach der Begrüßung und Urkundenüberreichung durch Bundesministerin Klara Geywitz folgte ein Grußwort des gastgebenden Bezirksbürgermeisters von Neukölln, Martin Hikel, sowie eine Gesprächsrunde mit Bürgermeistern und Fachbereichsleitungen.

(zum Vergrößern anklicken; Quelle: ©Benjamin Pritzkuleit)

Mehr Infos: Programm-Website
Kontakt: Alexander Raetz | Timo Heyn