Vom 10. bis 11. Juni 2026 trifft sich die Immobilienbranche auf der Real Estate Arena in Hannover – und empirica regio ist natürlich wieder mit dabei. Erneut sind wir am Gemeinschaftsstand des BFW Niedersachsen/Bremen e.V. vertreten (Halle 4, D69).

Nutzen Sie die Gelegenheit, um mehr über unsere Datenbank und Tools zu erfahren. Vereinbaren Sie gerne einen persönlichen Termin mit uns oder besuchen Sie uns einfach am Messestand. Wir freuen uns auf viele bekannte Gesichter und neue Kontakte.

Termin vorab vereinbaren: Gerne nehmen wir uns Zeit für ein persönliches Gespräch. Schreiben Sie einfach eine kurze E-Mail an: info@empirica-regio.de

Kontakt: Jan Grade | Xeniya Ros 

Neubauprognose bis 2045

empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Neubauprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2024 und deckt den Zeitraum bis 2045 ab. Die neuen Daten bauen auf einer bereinigten Bevölkerungsstatistik auf Basis des Zensus 2022 auf. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2025-32 eine jährliche Neubaunachfrage von rund 225 Tsd. Wohnungen. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 260 Tsd. Einheiten. Dabei sind Eigenheime insbesondere in der Fläche knapp, Geschosswohnungen eher in Großstädten. Der Nachholbedarf fällt mit weniger als 30 Tsd. WE jährlich weitaus geringer als oft behauptet und würde am Markt nur dann tatsächlich auch gebaut, wenn es dafür eine marktwirksame Nachfrage gäbe.

Leerstände 2011-24 und Prognose bis 2045

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt gab es Ende 2024 einen totalen Leerstand von 1,7 Mio. Wohnungen (Leerstandsquote: 4,0 %). Davon entfallen 963 Tsd. Einheiten auf Mehrfamilienhäuser (MFH 4,1%) und 727 Tsd. auf Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH 3,8%). Auffallend ist die strukturelle Zusammensetzung: Nur rund 40 % des Leerstands (671 Tsd. Wohnungen) sind marktaktiv, während 60 % als „sonstiger Leerstand“ gelten (z.B. Ruinen oder dysfunktionale Objekte).

Die Leerstandsprognose ist hochgradig Szenario-abhängig. Im mittleren Wanderungsszenario wird ab 2028 ein signifikanter Anstieg des Leerstands erwartet, der bis 2045 auf insgesamt 1,9 Mio. Einheiten anwachsen könnte. Besonders kritisch bleibt die Lage in Schrumpfungsregionen, wo die Leerstandsquote bis Mitte der 2030er Jahre die 20%-Schwelle überschreiten kann, während das EZFH-Segment bundesweit einen kontinuierlichen Leerstandszuwachs auf niedrigerem Niveau vorweist.

Download: empirica Neubauprognose 2026
Download: empirica Leerstandsprognose bis 2045
Kontakt: Dr. Reiner Braun | Jan Grade

Neue Daten

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2024 bei 2,2% oder rund 522.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstandsraten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.

Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.

Download: Bericht (inkl. Bestellformular und Methodik)
Kontakt: Dr. Reiner Braun

Neues empirica-Paper

Die Studie untersucht die kleinräumige Verteilung von Haushalten mit niedrigem Einkommen außerhalb des Mindestsicherungssystems (NEK) im Gebiet des Frankfurter Flughafenumfelds (FFU). Ziel ist es, diese für die kommunale Wohnungs-, Sozial- und Stadtentwicklungspolitik bedeutsame Gruppe sichtbar zu machen und ihre räumliche Konzentration zu analysieren.

Auf Grundlage des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) 2022 werden Einkommensschwellen bestimmt, bis zu denen eine erhöhte Segregation in benachteiligten Quartieren beobachtet werden kann. Mithilfe eines kleinräumigen Schätzmodells werden diese Definitionen auf Basis von Zensusdaten der Jahre 2011 und 2022 auf Rasterzellen übertragen, um die Anteile von NEK-Haushalten in über 6.800 Quartieren des FFU zu schätzen.

Die Ergebnisse zeigen, dass rund 8,7 % der Haushalte im FFU ein niedriges Einkommen außerhalb des Mindestsicherungssystems aufweisen. Besonders hohe Anteile finden sich in Quartieren mit Mehrfamilienhausbebauung der 1950er bis 1980er Jahre sowie in durch Fluglärm belasteten Quartieren.

Download: Studie - Schätzung kleinräumiger Einkommensarmut im Umfeld des Flughafens Frankfurt
Kontakt: Timo Heyn | Marco Schmandt | Marcelo Avila

Neuer Auftrag

Viele Kommunen stehen derzeit vor großen Herausforderungen bei der Infrastrukturplanung. Grund dafür ist eine in den letzten Jahren besonders dynamische und heterogene Bevölkerungsentwicklung, die gerade in den infrastrukturrelevanten Jahrgängen von stark schwankende Kohortenstärken geprägt ist: Während die Geburtenzahlen Ende der 2010er-Jahre zunächst anstiegen, sind sie seit 2022 deutlich zurückgegangen. Hinzu kommt internationale Zuwanderung, die nicht nur zusätzliche oft kleinräumig konzentrierte demografische Dynamik erzeugt, sondern auch spezifische Infrastrukturbedarfe mit sich bringt – etwa im Bereich der sprachlichen Integration in Betreuungs- und Bildungseinrichtungen. Zusätzlich erschwert eine wachsende Diskrepanz zwischen den Daten des Zensus und den kommunalen Einwohnerregistern, u. a. durch zwei Zensussprünge, die verlässliche Planung auf Basis der administrativen Prognosen.

Der Landkreis Gütersloh ist ein großer, strukturell sehr heterogener Landkreis mit der Großstadt Gütersloh und zahlreichen Städten und Gemeinden unterschiedlicher Größe. Er hat das empirica Institut mit einer kleinräumigen Bevölkerungsprognose beauftragt, die diesen Herausforderungen gezielt begegnet. Erstmals wird dabei ein vollständiges Prognosemodell mit exakter Modellierung aller demografischen Komponenten auch auf Ortsteilebene durchgeführt. Die Bevölkerung wird zudem nach Nationalität differenziert – neben „deutsch/nicht deutsch" auch nach den häufigsten Staatsangehörigkeiten.

Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf dem Wissenstransfer: Die statistische Stelle des Landkreises wird so eingebunden, dass das Prognosemodell künftig eigenständig aktualisiert und fortgeschrieben werden kann.

Kontakt: Constantin Tielkes

Neuer Auftrag

empirica erstellt für die Stadt Emden ein Wohnraumversorgungskonzept und ein Wohnraumentwicklungskonzept. Hierzu werden die Angebots- und Nachfrageseite sowie die Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt und Region analysiert. Auf dieser Grundlage erstellen wir eine Prognose zur zukünftigen Entwicklung von Einwohnern, Haushalten und Wohnungsnachfrage in der Stadt.

Zudem erfolgt im Rahmen einer Befragung der Haushalte in der Stadt eine Datenerhebung zur Erstellung eines Mietspiegels und einer Mietübersicht. Die Ergebnisse der Analysen und Erhebungen münden schließlich in der Ableitung von Empfehlungen, wie der Wohnungsmarkt in der Stadt Emden zukünftig nachhaltig weiterentwickelt werden kann.

Kontakt: Philipp Schwede | Ludger Baba | Alexander Raetz

Neue empirica-Studie

Im Auftrag der kommunalen Wohnungsbau Worms GmbH analysierte empirica die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Worms. Ein zentrales Ergebnis ist, dass die Stadt Worms wächst, aber das Nachfragewachstum einhergeht mit einer relativ niedrigen Zahlungsbereitschaft/Zahlungsfähigkeit für Wohnraum. Entsprechend schwierig gestaltet sich die Finanzierung eines ausreichenden Neubaus von Wohnungen. Das ohnehin durch das gestiegene Zinsniveau gesunkene Neubauvolumen wird im Vergleich zu anderen Städten und Gemeinden in der Region vermutlich länger brauchen, bis es sich erholt. Dies gilt insbesondere für den freifinanzierter Wohnungsbau.

Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons 

Neue empirica-Studie

empirica hat ihren ersten Wohnungsmarktbericht veröffentlicht. Er liefert einen umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Im Fokus der Studie stehen Nachfrage, Angebot und Preisentwicklungen. Der Neubau ist kollabiert, während die Mieten steigen. Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumknappheit weiter zunehmen. Die hohen Zinsen lassen die Kaufpreise erneut stagnieren.

Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.

Download: Studie - empirica Wohnungsmarktbericht 2026
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons | Jan Grade

Neues empirica-Paper

HintergrundDas vorliegende empirica-Paper untersucht die scheinbare Paradoxie, dass in Deutschland – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit besteht, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner bzw. Haushalt) sogar leicht verbessert.

Eine Wohnungsknappheit kann auch dann entstehen, wenn es „genug“ Wohnungen gibt. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage erzeugen eine „Knappheit aus dem Nichts“. Neubau bleibt wichtig und wirkt über Umzugsketten sogar stärker als sein mengenmäßiger Anteil vermuten lässt, wird allein aber nicht ausreichen. Entscheidend ist, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.

Download: Zu den Ursachen der Misere am Wohnungsmarkt
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Neue empirica-Studie

Im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) untersuchte empirica die Wechselwirkungen zwischen den Immobilienmarktsegmenten Wohnen, Büros, Einzelhandel, Gastronomie und Beherbergung auf Ebene der Landkreise sowie innerhalb aller 1.108 Mittel- und Oberzentren Deutschlands. Ziel war unter anderem mögliche Umnutzungspotentiale zu identifizieren. Gezeigt werden konnte, dass gleichgerichtete Wechselwirkungen dominieren, d.h. wächst die Nachfrage in einem Immobilienmarktsegment so wächst die Nachfrage auch in allen anderen Segmenten, bzw. - wie in den meisten Innenstädten – führt eine sinkende Nachfrage in einem Segment in einem Trading-Down-Prozess zu einer sinkenden Nachfrage in den anderen Segmenten. Für einen relevanten Beitrag von Umnutzungen zu Minderung von (Wohnung-) Knappheiten fehlen damit bereits auf der ersten Stufe überschüssige, nicht mehr genutzte Gebäude. Daher überrascht es nicht, dass die Umnutzungsintensitäten vor allem in Ostdeutschland und in Kreisen mit ehemaligen Militärstandorten besonders hoch waren.

Download: Immobilienmärkte im Wandel
Kontakt: Prof. Dr. Harald Simons

Neue empirica Studie

Im Auftrag der Landeshauptstadt München hat empirica die Innenstadt von München als Wohnstandort aus immobilienwirtschaftlicher Sicht analysiert und Handlungsempfehlungen zur Stärkung innerstädtischen Wohnens in München abgeleitet. Die Innenstadt in München ist ein hochattraktiver, aber sehr angespannter Wohnungsmarkt mit hohen Immobilienpreisen. Gleichzeitig sind unbebaute Flächen knapp, es bestehen Konkurrenzen zu gewerblichen Nutzungen und Wohnungsbauintensität ist gering.

Vor diesem Hintergrund werden die Stärkung der Innenentwicklung, die Integration von Wohnen in Mixed-Use-Projekte und zielgruppenorientierte Strategien sowie Prozesse, Verfahren und Regularien im Bauprozess als Handlungsansätze in der Studie aufgezeigt.

Download: Endbericht
Kontakt: Thomas Abraham | Annamaria Deiters-Schwedt | Philipp Schwede

Neues empirica Paper

Der Sozialstaat soll effizienter werden. Am Beispiel eines konkreten Falles zeigt empirica auf, wie sich ein sozialgerichtliches Verfahren über angemessene Wohnkosten einer einzelnen Dame jahrelang hingezogen hat - und wie der Staat nun im Ergebnis eine unangemessen große Wohnung finanzieren muss. Das Teure daran ist nicht nur die große Wohnung, das Teure daran ist, dass es acht Jahre gedauert hat, bis das klar war!

Die Kosten von Rechtsunsicherheit sind enorm: So viele Arbeitsstunden von SozialrichterInnen, AnwältInnen, BeraterInnen und MitarbeiterInnen des Leistungsträgers und so viel geschriebene Seiten nur zu einem Fall – das könnte man vermeiden. empirica macht einen Vorschlag zur Präzisierung: Mit nur wenigen neuen Sätzen im § 22 SGB II könnte man hunderte Sätze in Sozialgerichtsurteilen einsparen:

„Angemessenheitsgrenze kann eine Nettokaltmiete sein; Nebenkosten sind vom Grundsatz her ‚angemessen‘, da Mieter sie kaum beeinflussen können.“

Hinweis: Vor dem Hintergrund der aktuellen Neuerungen im § 22 SGB II enthalten alle empirica-Gutachten zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen von nun an einen Vorschlag zur Festlegung einer Quadratmeterhöchstmiete. Eine Auswertung ist auch separat möglich! Bei Interesse: Sprechen Sie uns an!

Download: empirica-paper Nr. 282 Kurzfassung
Download: empirica-paper Nr. 282 Langfassung
Kontakt: Petra Heising | Lennard Maroldt | Lukas Weiden

Neues empirica-Gutachten

Im Programm Wachstum und nachhaltige Erneuerung (WnE) gibt es hinsichtlich der Finanzierungsbeteiligung von Bund und Ländern besondere Förderbedingungen in den neuen Ländern in drei Programmbereichen. Der Bund und die neuen Länder haben vereinbart, die Wirksamkeit und Notwendigkeit der besonderen Regelungen zu prüfen. empirica hat dazu eine fundierte Entscheidungsgrundlage erarbeitet und empfiehlt, die besonderen Förderbedingungen unter einer stärker ausdifferenzierten Anwendung durch die Länder fortzuführen.

Grundlage der Empfehlung war eine Zielerreichungs- und Wirkungsanalyse der bislang geltenden Regelung sowie eine detaillierte Bedarfsanalyse. Die Bedarfsanalyse hat nicht nur die Anzahl künftig rückzubauender Wohnungen oder noch zu sanierender Altbauten in den neuen Bundesländern als Ganzes analysiert. Aber auch kleinräumig wurde auf die Bestände fokussiert, von denen städtebauliche Missstände ausgehen. Methodische und empirische Grundlagen waren u. a. eine Kommunalbefragung, Fallstudien sowie die bedarfsgerechte Verarbeitung von Ergebnissen des Zensuszahlen 2022.

Download: Gutachten
Kontakt: Ludger Baba | Katrin Wilbert 

Neue empirica-Studie

Mit der Fördermaßnahme Modellvorhaben „Smarte.Land.Regionen“ wurde die Digitalisierung in ländlichen Räumen vorangebracht. Dabei stand die Bevölkerung mit ihren konkreten Bedürfnissen im Zentrum der Aufmerksamkeit. Insgesamt wurden sieben Modellregionen, 13 Digitalprojekte sowie zwölf lokale Projekte bundesweit in 20 Landkreisen zwischen 2021 und 2025 vom BMLEH gefördert.

Die Landkreise und lokalen Akteure wurden im Rahmen der Förderung durch das BULEplus dabei unterstützt, Digitalstrategien zu erarbeiten beziehungsweise umzusetzen, Organisationsstrukturen und Kompetenzen zur digitalen Transformation aufzubauen, digitale Lösungen zur Verbesserung der Daseinsvorsorge zu entwickeln und zu erproben sowie die Bevölkerung in digitale Transformationsprozesse einzubinden.

Die empirica ag übernahm in Kooperation mit der empirica GmbH die sozialwissenschaftliche Begleitung, die Organisation des Wissenstransfers und Evaluierung des Modellvorhabens. Die Ergebnisse wurden nun für die Praxis aufbereitet.

Download: Smarte.Land.Regionen - Aus der Praxis für die Praxis
Kontakt: Ludger Baba | Katrin Wilbert | Sabrina Sporleder 

Neues empirica-Paper

Sind Glasfaseranschluss und Verbesserung der ÖPNV-Anbindung die entscheidenden Halte- und Zuzugsfaktoren für die ländlichen Räume? Zu dem Schluss kommt, wer die politischen Debatten verfolgt und die finanziellen Ausgaben der öffentlichen Hand in diesem Bereichen betrachtet. Das Paper bezweifelt den erhofften Nutzen von Investitionen in die Erde und in den ÖPNV für die Attraktivität der ländlichen Räumen und rückt das reale Leben, das sozialen Miteinander und die Gemeinschaft in den Fokus, die es noch mehr zu stärken gilt.

Download: Was macht ländliche Räume attraktiv?
Kontakt: Ludger Baba 

Neuer Auftrag

Einfamilienhausquartiere prägen den Gebäudebestand in Deutschland: Im Jahr 2022 entfielen rund 16 Mio. Gebäude auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Damit liegt der Anteil am gesamten Gebäudebestand bei 82 Prozent. Entsprechend hoch ist die Relevanz für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik vor Ort. Die Herausforderungen dieser Gebiete variieren je nach Baualtersklasse, Lage- und Objekttyp. Ebenso kommen unterschiedliche Lösungsansätze in Betracht.

empirica erarbeitet im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) das ExWoSt-Forschungsprojekt zur zukunftsfähigen Transformation älterer Ein- und Zweifamilienhausgebiete. Damit möchte das BBSR dazu beitragen, fundierte Kenntnisse über konkrete Maßnahmen in der Praxis zu gewinnen. Es geht darum, den Status-Quo von innovativen Maßnahmen in der Praxis zu erfassen, sie in ihrem Kontext fördernder und hemmender Faktoren einzuordnen und Rückschlüsse für die Übertragbarkeit zu gewinnen.

Kontakt: Annamaria Deiters-Schwedt | Thomas Abraham | Malte Scharrenberg