Warum die aktuelle „Stagnation“ bei WG-Mieten trügt 

• Status Quo: Die WG-Mieten in Berlin und München stagnieren nach den Peaks der Wintersemester 2023 und 2024.
• Keine Entwarnung: Dies ist keine Trendwende bei der Wohnraumknappheit, sondern eine Seitwärtsbewegung auf extrem hohem Niveau.
• Der Inflationseffekt: WG-Mieten korrelieren zeitversetzt mit den Verbraucherpreisen. Der reale Mietpreisrückgang im Inflationsjahr 2022 wurde von den Vermietern erst zeitverzögert nachgeholt. Die aktuelle Stagnation resultiert daher auch aus der temporär moderaten Inflation.
• Ausblick: Steigende Anleiherenditen indizieren mittelfristig höhere Inflationserwartungen. Da angebotsseitig keine Entlastung im Wohnungsbau in Sicht ist, ist mit einer baldigen Fortsetzung des steilen Aufwärtstrends zu rechnen.

Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: VALUE Marktdaten) 

Immobilienmarkt im „rasenden Stillstand“: Steigende Zinsen und politische Unsicherheit bremsen Kauflust

Der deutsche Immobilienmarkt verharrt in einer paradoxen Phase der Stagnation. Während die Bauzinsen die psychologisch kritische Marke von vier Prozent überschritten haben und weiter steigen, bleiben die Immobilienpreise stabil und lässt die Blasenbildung sogar leicht nach. Die Dynamik ist ein „rasender Stillstand“. Der Marktdruck wächst, doch ein Preissturz bleibt aus. Der Grund dafür ist nicht zuletzt ein künstlicher Mangel an Wohnraum.

Künstliche Knappheit stützt die Preise

Ein drastischer Einbruch der Bautätigkeit verhindert derzeit den Verfall der Immobilienpreise. Ohne dieses geringe Angebot wären die Preise bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Hierbei handelt es sich jedoch primär um eine künstliche oder eben qualitative Knappheit, wie eine aktuelle Analyse von empirica belegt. Demnach gibt es hierzulande – und insbesondere in vielen Großstädten – eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte. Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung (Wohnungen je Einwohner bzw. Haushalt) sogar leicht verbessert. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage haben eine „Knappheit aus dem Nichts“ erzeugt. Entscheidend ist daher, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.

Wohnungs-Knappheit ist keine Wohnungs-Not

Deutschland leidet unter einer qualitativen Knappheit, nicht unter akuter Wohnungslosigkeit. Viele Bürger leben zwar in einer Wohnung, diese entspricht jedoch oft nicht den optimalen Kriterien bezüglich Größe, Lage oder Ausstattung. Die Suche nach der idealen Immobilie wird dadurch zu einem dauerhaften Prozess.

Diese Ausgangslage verschafft potenziellen Käufern eine starke Verhandlungsposition:

• Keine Kauflust: Bei steigenden Zinsen oder wirtschaftlicher Unsicherheit verbleiben Interessenten einfach in ihrer aktuellen Wohnsituation.
• Abwartende Haltung: Ohne Kauf droht keine Obdachlosigkeit, lediglich die Beibehaltung des suboptimalen Status quo.
• Politische Bremsen: Debatten um das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsdiskussion) und unklare Sanierungsvorgaben verstärken die Verunsicherung, das lässt potenzielle Käufer zögern.

Fazit: Die Preisstabilität steht auf dem Prüfstand 

Aktuell fungiert der knappe Wohnraum noch als Puffer, der den Markt stabilisiert und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpft. Sollten die Zinsen jedoch weiter klettern und die Verunsicherung bezüglich Arbeitsplätzen und Sanierungspflichten anhalten, könnte dieses fragile Gleichgewicht ins Wanken geraten.

Immobilienwirtschaftliche Zahlenakrobatik

An der Preisfront im Wohnungsmarkt herrscht aktuell ein rasender Stillstand. Verantwortlich dafür sind zwei gegeneinander wirkende Kräfte: Zum einen erschweren die seit Jahresbeginn wieder gegen vier Prozent gestiegenen Zinsen die Finanzierung und drücken so die Preise nach unten. Zum anderen verknappt die anhaltende Neubaukrise das Angebot und treibt so die Preise nach oben. Das Ergebnis ist ein unentschiedenes Nullsummenspiel. Dennoch deuten Analysten jede minimale Schwankung eifrig als Trendwende – je nach eigenem Blickwinkel.

Die allgemeine Verwirrung komplettieren zwei aktuelle Thesen: der Mythos vom „Silver Tsunami“ und die Legende vom „falschen Neubau“. Beide lassen sich schnell entkräften.

Die Angst vor dem „Silver Tsunami“ – einer plötzlichen Flut an Immobilien durch das Ableben der älteren Generation – ignoriert die Biologie. Die Babyboomer verteilen sich auf rund 15 Jahrgänge. Deren Sterblichkeit streckt sich über jeweils 15 bis 20 Jahre. Statt einer Welle ergießen sich die Erbschaften also über 35 Jahre hinweg als eher kleine Bäche auf den Markt. Zudem sind die Preise auf dem Land ohnehin schon niedrig; ein Preis-Tsunami findet dort mangels Fallhöhe gar nicht statt.

Auch die Behauptung, es würde „falsch“ gebaut, ist falsch. Der Neubau auf dem Land steht ja nicht leer. Rein quantitativ ist er zwar oft überflüssig, qualitativ trifft er jedoch ins Schwarze. Leer steht dort lediglich der unbewohnbare Altschrott. Würde dieser Neubau fehlen, wäre die Alternative für die Landbevölkerung, ebenfalls in die Städte zu ziehen, um dort für Enteignungen zu demonstrieren.

In den Städten selbst fehlen - entgegen aller Unkenrufe - gerade die großen Wohnungen. Wenn dort kleine Wohnungen besser zu vermarkten sind, dann liegt das nicht an der Größe, sondern am Preis. Und daran trägt die urbane Bevölkerung durch ihr Wahl- und Protestverhalten eine Mitschuld: Die von ihr gewählten Politiker weisen zu wenig Bauland aus, die Bürger selbst verhindern Projekte per NIMBY-Protest („Not In My Backyard“) und ein ideologisch überladenes Bau- und Mietrecht gibt dem urbanen Neubau den Rest.

Gibt es also einen Silver Tsunami? Nein. Bauen wir am Bedarf vorbei? Nein. Bauen wir zu teuer? Ja. Stagnieren die Preise? Ja.

Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht. 

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/m², für 60-80m² (EZFH 100-150m²), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten drei Baujahrgänge und projektierte Objekte), Bestand (alle älteren Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Es kommt jetzt auf die Zinsen an: 10-jährige Deutsche Anleiherenditen sind im Mai erstmals seit langem wieder über 3% gestiegen.

Bisherige Entwicklung

Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (im Neubau seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.

Künftige Entwicklung

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber langfristig bestehen bleibt, ist ungewiss. Entscheidend wird die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand sein. Das Blasenrisiko stiege, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte und dadurch die Fluktuation zunähme (z.B. durch De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten. Die größere Gefahr für das Blasenrisiko sind aber im Moment die Zinsen: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegten oder keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und/oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt; dann würde die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen. Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Aktuelle Entwicklungen

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise etwas erholt, weil die Knappheit groß war und der Neubau eingebrochen ist. Auch die Erschwinglichkeit hat sich seither wieder verbessert: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen. Mit dem aktuell aufkeimenden Inflationsschub dürfte sich die Lage kurzfristig jedoch eher wieder eintrüben.

• Mittlerweile hindert eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim weiteren Wachstum der individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch geringeres Lohnwachstum oder gar durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.

• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden. Verantwortlich für die hohen und wachsenden Kosten ist nicht zuletzt die Flut immer neuer und schärferer Bauvorschriften. "Bauturbo" oder "Gebäudetyp-E" verhelfen hier noch nicht wirklich zu einer Bauwende.

• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subvention einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen). Sie ermöglicht aber auch Neubau dort, wo die kalkulatorischen Mieten sonst zu hoch wären.

• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige CO2-Preise, Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/m², für 60-80m² (EZFH 100-150m²), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten drei Baujahrgänge und projektierte Objekte), Bestand (alle älteren Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und Experten-gestützter Plausibilitätsprüfung. Mit über 30-jähriger Erfahrung in der immobilienwirtschaftlichen Beratung von z.B. Kommunen, Banken und Investoren garantieren wir damit eine bisher einmalige Qualitätssicherung. Damit sind wir mehr als ein reiner Datenbankanbieter.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 524 EUR und somit 30% (5,4% p.a.) über dem Niveau aus dem Sommersemester 2021 bzw. 12 EUR höher als im Sommersemester 2025 (+2,3% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Sommer 2012 um 83% teurer (4,4% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 33% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 775 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 657 Euro schlemmen (WG-Miete 343 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemester 2026 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 775 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (649 EUR), Berlin (618 EUR), Köln & Frankfurt/M. (je 610 EUR) und Freiburg (600 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Siegen (343 EUR) sowie in Greifswald (368 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im vierten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 31% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter, aber langsam

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung ist immer noch groß, sinkt aber ebenfalls in Q4/25, die Zahl bedrohter Kreise nimmt also weiter ab.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q4/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 31% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei 47%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Erster Wohnungsmarktbericht von empirica: Keine Besserung in Sicht. Angebotsmieten steigen moderat weiter, Kaufpreise stagnieren.

Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstituts empirica hat seinen ersten Wohnungsmarktbericht veröffentlicht. Er liefert einen umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Im Fokus der Studie stehen Nachfrage, Angebot und Preisentwicklungen. Der Neubau ist kollabiert, während die Mieten steigen. Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumknappheit weiter zunehmen. Die hohen Zinsen lassen die Kaufpreise erneut stagnieren.

Wohnungsnachfrage bleibt trotz sinkender Bevölkerungszahl hoch

Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und wird erst nach 2030 leicht anwachsen, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 ist mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen.

Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Der Rückgang der Fertigstellungen ist bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark gewesen. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Dieser Negativrekord wird im Jahr 2025 nochmals unterboten worden sein.

Den Tiefpunkt haben aber vermutlich die Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Wohnungen mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Auf Grund der derzeitigen Rahmenbedingungen gehen die Autoren von einer Bodenbildung aus, nicht aber vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.

Neubaumieten auf neuem Normalniveau

Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Dieses Niveau stellt keinen kurzfristigen Preisausreißer dar, sondern den neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis, so die Einschätzung von empirica. Derzeit wird dieses Niveau aber erst an einigen Standorten (München und Umland, Frankfurt/Main, Hamburg) erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen.

Bestandsmieten steigen weiter

Auch die Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen weiter an. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 ist für 2026 mit weiteren Zuwächsen von drei bis vier Prozent zu rechnen. „Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen mit einem gewissen Abstand zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten werden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter steigen, in mittleren Städten von 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erläutert Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands empirica.

Grundlagen und Ziel des Wohnungsmarktberichts

Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/m², für 60-80m² (EZFH 100-150m²), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten drei Baujahrgänge und projektierte Objekte), Bestand (alle älteren Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Zweitgrößter Rückgang des Leerstandes in der 24-jährigen Historie des Index

Leerstandsquote zum 31.12.2024

• Zweitgrößter Rückgang seit über 20 Jahren.
• Gegenüber 2023 sinkt der Leerstand um ca. 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen.
• Niedrigste Leerstandsquoten in Freiburg, München und Frankfurt a. M. (je 0,1 Prozent) gefolgt von Münster und Darmstadt (je 0,2 Prozent).
• Sinkende Leerstandsquoten in 338 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten
• Höchste Quote in Dessau-Roßlau (7,6%) und Primasens (7,3%).

Leerstand verringert sich stark um 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2024 bei 2,2% oder rund 522.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstandsraten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).

Wohnungspolitisches Fazit

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.

Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963 Tsd. Geschosswohnungen sowie weitere 727 Tsd. Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 864.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2024) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im dritten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 32% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt noch leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß, auch wenn die Zahl bedrohter Kreise mittlerweile rückläufig ist.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise - auch wegen des Einbruchs beim Neubau. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q3/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 32% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 47%.

Revision 2025

Nach vielen Jahren konstanter Methodik war es an der Zeit, unseren Immobilienpreisindex einer Revision zu unterziehen. Das hat auch Auswirkungen auf den Blasenindex. Insbesondere ändern sich dadurch die Teilindizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen des empirica-Blasenindex. Die neuen Werte sind mit den bisherigen Berechnungen nicht mehr vergleichbar. Daher wurde die gesamte Zeitreihe ab 2005 revidiert. Für zeitliche Analysen sollten ausschließlich diese revidierten Daten verwendet werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datenbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Aktuelle Entwicklungen

• Knappheit vs. Erschwinglichkeit: Seit der Zinswende haben sich die inserierten Kaufpreise erholt, weil die Knappheit groß war und die Erschwinglichkeit sich wieder verbessert hat: Die Zinsen sind leicht gefallen und die Einkommen ordentlich gestiegen.
   
• Mittlerweile hindert aber eine zunehmende Unsicherheit die Beseitigung der Knappheit. Durch den Verlust an Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen (Zölle, Energiepreise) drohen Einschnitte beim individuellen Haushaltseinkommen. Sei es durch weniger Überstunden, Wegfall von Zulagen, Lohnverzichte oder Arbeitslosigkeit.
   
• Die Preise für Neubauten steigen dabei eher weiter als im Bestand, weil sie durch die (steigenden) Herstellungskosten nach unten abgesichert sind - oder erst gar nicht gebaut werden.
   
• Bei neuen ETW kommt seit Ende 2023 eine weitere Stabilisierung hinzu: die degressive AfA. Sie hat wie jede Subventionen einen preistreibenden Effekt (vgl. Steuersenkung auf Kraftstoffe á la „Tankrabatt“ oder Förderung von Wärmepumpen).
   
• Im Bestand hängt die Preisentwicklung vor allem am Bauzustand und damit an der Energieeffizienz. Je höher der Sanierungsbedarf, desto größer ist der Preisabschlag. Vermutlich herrscht hier wegen der Unsicherheit über künftige Vorschriften und Förderung eine gewisse Übertreibung. Rein ökonomisch kann der Preisabschlag kaum größer sein als die Kosten der Sanierung.

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/m², für 60-80m² (EZFH 100-150m²), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten drei Baujahrgänge und projektierte Objekte), Bestand (alle älteren Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die VALUE Marktdatenbank (die bis 2021 empirica-systeme Marktdatenbank hieß). Diese Datenbank bietet eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 499 EUR und somit 26% (4,8% p.a.) über dem Niveau aus dem Wintersemester 2020 bzw. 18 EUR höher als im Wintersemester 2024 (+3,6% p.a.).

Wohnen in München oder schlemmen in Siegen 

WG-Mieten in Unistädten wurden seit dem Jahr 2012 um 74% teurer (4,2% p.a.). Demgegenüber sind die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um 32% gestiegen (2,1% p.a.).

Was bleibt den Studierenden? Sie können dorthin ausweichen, wo das Wohnen noch „bezahlbar“ ist. Dazu zählen auf jeden Fall Greifswald und Siegen. In beiden Städten sind die WG-Mieten seit 2012 kaum schneller gestiegen als die Verbraucherpreise.

Jeder hat die Wahl: Hausen in München (für 750 Euro) oder Leben in Siegen. Bei einem Budget von 1.000 Euro bleibt im auch sonst teuren München kaum was zum Leben übrig. In Siegen kann man dann noch für 650 Euro schlemmen (WG-Miete 350 Euro).

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Wintersemester 2025 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 750 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg (619 EUR), Berlin (600 EUR), Köln (590 EUR), dann Freiburg und Frankfurt/M. (585 & 580 EUR).

Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Erfurt (325 EUR) sowie in Siegen und Greifswald (je 350 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im zweiten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 30% (Q1/2022 waren es 49%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt mittlerweile kaum noch.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

• Inserierte Preise für Neubau-ETW sind seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4% gestiegen. Durchschnittspreise für gebrauchte ETW liegen dagegen immer noch 9% im Minus, trotz leichtem Anstieg um 1,5% seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt schon wieder zu, aber im Neubau schneller als im Bestand.

• Inserierte Preise für Neubau EZFH fielen seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4%, trotz leichtem Anstieg um 1,6% seit Q2/2024. Durchschnittspreise für gebrauchte EZFH sind sogar mit 12% im Minus und ohne Anstieg seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt auch hier wieder zu, aber langsamer als bei EZFH.

• Inserierte Mieten sind im Bundesdurchschnitt unbeeindruckt von der Krise bzw. gerade deswegen (weniger Neubau) sogar durchgehend gestiegen: Um 14% im Bestand und 16% im Neubau seit der Zinswende in Q2/2022 und um jeweils 4% seit Q2/2024. Von steigenden Mieten sind seit Krisenbeginn kaum weniger Kreise betroffen als zuvor.

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Stagnationsregionen werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach steigt der Anteil gefährdeter Kreise ganz leicht an, weil trotz mittelfristig sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber zumindest in den Stagnationsregionen wieder leicht an. Sonst stagniert das Rückschlagpotential oder sinkt es sogar: In Q1/25 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

Im Durchschnitt aller Baujahre beginnt das Jahr mit einem Wiederanstieg der Indices für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal (4.Q’24) steigen die Indices für Eigentumswohnungen um 1,1%, welches das minimale Absinken über das gesamte Jahr 2024 (-0,7%) wieder ausgleicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (1.Q’24) beträgt der Anstieg 0,8%. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser steigen nur um 0,4% zum Vorquartal und sinken um 0,1% zum Vorjahresquartal. Die Indices für Mieten wachsen hingegen weiter. Im Quartalsvergleich zum Vorquartal steigen sie um 1,4%, zum Vorjahresquartal um 4,5%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen weiter an, dieses Quartal um 0,9%. Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,5%. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal gleichauf zum Bestand bei 1,4%. 

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.