Immobilienwirtschaftliche Zahlenakrobatik
An der Preisfront im Wohnungsmarkt herrscht aktuell ein rasender Stillstand. Verantwortlich dafür sind zwei gegeneinander wirkende Kräfte: Zum einen erschweren die seit Jahresbeginn wieder gegen vier Prozent gestiegenen Zinsen die Finanzierung und drücken so die Preise nach unten. Zum anderen verknappt die anhaltende Neubaukrise das Angebot und treibt so die Preise nach oben. Das Ergebnis ist ein unentschiedenes Nullsummenspiel. Dennoch deuten Analysten jede minimale Schwankung eifrig als Trendwende – je nach eigenem Blickwinkel.
Die allgemeine Verwirrung komplettieren zwei aktuelle Thesen: der Mythos vom „Silver Tsunami“ und die Legende vom „falschen Neubau“. Beide lassen sich schnell entkräften.
Die Angst vor dem „Silver Tsunami“ – einer plötzlichen Flut an Immobilien durch das Ableben der älteren Generation – ignoriert die Biologie. Die Babyboomer verteilen sich auf rund 15 Jahrgänge. Deren Sterblichkeit streckt sich über jeweils 15 bis 20 Jahre. Statt einer Welle ergießen sich die Erbschaften also über 35 Jahre hinweg als eher kleine Bäche auf den Markt. Zudem sind die Preise auf dem Land ohnehin schon niedrig; ein Preis-Tsunami findet dort mangels Fallhöhe gar nicht statt.
Auch die Behauptung, es würde „falsch“ gebaut, ist falsch. Der Neubau auf dem Land steht ja nicht leer. Rein quantitativ ist er zwar oft überflüssig, qualitativ trifft er jedoch ins Schwarze. Leer steht dort lediglich der unbewohnbare Altschrott. Würde dieser Neubau fehlen, wäre die Alternative für die Landbevölkerung, ebenfalls in die Städte zu ziehen, um dort für Enteignungen zu demonstrieren.
In den Städten selbst fehlen - entgegen aller Unkenrufe - gerade die großen Wohnungen. Wenn dort kleine Wohnungen besser zu vermarkten sind, dann liegt das nicht an der Größe, sondern am Preis. Und daran trägt die urbane Bevölkerung durch ihr Wahl- und Protestverhalten eine Mitschuld: Die von ihr gewählten Politiker weisen zu wenig Bauland aus, die Bürger selbst verhindern Projekte per NIMBY-Protest („Not In My Backyard“) und ein ideologisch überladenes Bau- und Mietrecht gibt dem urbanen Neubau den Rest.
Gibt es also einen Silver Tsunami? Nein. Bauen wir am Bedarf vorbei? Nein. Bauen wir zu teuer? Ja. Stagnieren die Preise? Ja.
Die Entwicklungen im Detail stehen im neuen Quartalsbericht.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.
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