Wohneigentum in Deutschland - Teil 1: Verbreitung
Warum sinkt die Wohneigentumsquote?
Der Erwerb von Wohneigentum und die Gründung einer Familie gehen Hand in Hand. Die Wohneigentumsquote ist daher umso höher, je früher junge Familien gegründet werden, je mehr Ältere (ehemalige Familien) es gibt und je erschwinglicher Wohnungen im typischen Erwerbsalter sind. Da Familien seit Jahren immer seltener oder zumindest später gegründet werden, schrumpft der Nachwuchs potentieller Eigentümer. Erschwerend kommt hinzu, dass infolge der Landflucht junger Menschen in die teuren Städte die Hürden für Ersterwerber immer größer geworden sind. Im Ergebnis droht die Wohneigentumsquote erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik nachhaltig zu sinken.
Vorteile von Wohneigentum
Die positiven Auswirkungen von selbst genutztem Wohneigentum im Hinblick auf die Altersvorsorge und eine breitere Eigentumsstreuung als wesentlicher Faktor für eine krisenfeste Gesellschaft sind hinreichend bekannt. Die Vorzüge ausreichender Freiräume haben sich im jüngst erst erlebten Corona-Lockdown auf vielfältige Weise gezeigt: Wohneigentum bietet eher als eine Mietwohnung die Chance auf ein eigenes Zimmer für jedes Kind, ein Arbeitszimmer für die Eltern sowie Platz für Freizeit und Hobby für die ganze Familie in der Kellerwerkstatt, dem eigenen Garten oder auf einem großen Balkon. Eine Erhöhung oder zumindest Stabilisierung der Wohneigentumsquote wäre also kein Selbstzweck.
Hemmnis 1: Fehlendes Angebot
Soll der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert werden, muss aber zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot geschaffen werden. Dem stehen jedoch eine restriktive Baulandvergabe sowie die (geplante) Verschärfung des Umwandlungsverbotes in Eigentumswohnungen entgegen. Beides wirkt preistreibend sowohl im Bestand wie auch beim Neubau. Niedrigere Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien bilden daher das Fundament einer beherzten Eigentumspolitik.
Hemmnis 2: Hohe Transaktionskosten
Viele junge Haushalte scheitern trotz passender Angebote an der Überwindung der Finanzierungshürden. Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise dank Niedrigzinsen noch finanzierbar geblieben sind, erleiden potentielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten Schiffbruch: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage sind nämlich nicht mit Fremdkapital finanzierbar. Dank Niedrigzinsen gelingt es jungen Menschen aber immer seltener, den davon galoppierenden Kosten hinterher zu sparen. Eine Senkung der Transaktionskosten, bei der Grundsteuer etwa durch Herabsetzung der Steuersätze oder die Einrichtung von Freibeträgen für Ersterwerber, wäre daher das zweite Standbein für eine nachhaltige Eigentumspolitik. Eine Senkung der Transaktionskosten führt nämlich immer zu einer höheren Eigenkapitalquote (und senkt damit die Eigenkapitalhürde).