empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Wohnungsmarktprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2022 und deckt den Zeitraum 2023 bis 2045 ab. Der längere Prognosehorizont ist von Bedeutung, da es ab Mitte der 2030er Jahre noch mal einen kleinen, demografischen Umbruch geben wird. Dieser wird verursacht durch die unterschiedliche Entwicklung der Alterskohorten. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170 Tsd. Wohnungen und rund 160 Tsd. in den Jahren 2028-32. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 200 Tsd. Einheiten. Berücksichtigt man, dass zuletzt gut 100 Tsd. WE am „falschen Ort“ stattgefunden und deswegen nicht zur Verminderung der Knappheit beigetragen haben, dann müssten derzeit rund 300 Tsd. WE jährlich gebaut werden, um keine zusätzlichen regionalen Knappheiten entstehen zu lassen. Insgesamt sind Eigenheime insbesondere in der Fläche knapp, Geschosswohnungen eher in Großstädten.

Bei den aktuellen (!) Preisen besteht derzeit kein Nachholbedarf für zuletzt zu wenig gebaute Wohnungen; soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment steigen, müssten nun für einige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die prognostizierte Nachfrage vorgibt. Das funktioniert nur mit hohen Subventionen.

Größte Rückgang des Leerstandes in der 22-jährigen Historie des Index

Leerstandsquote zum 31.12.2022

• Größter Rückgang seit über 20 Jahren
• Gegenüber 2021 sinkt der Leerstand um ca. 53 Tsd. auf 554 Tsd. Wohnungen.
• Niedrigste Leerstandsquoten in München (0,1 Prozent) gefolgt von Frankfurt/M., Münster und Freiburg (0,2 Prozent) sowie Erlangen (0,3 Prozent).
• Erster Rückgang der Leerstandsquote in demographischen Schrumpfungsregionen seit 2013 auf 8,3 Prozent (2021: 8,5%).
• Höchste Quote in Pirmasens (8,6%) und Frankfurt/Oder (8,4%).

Leerstand stürzt um 53 Tsd. auf 554 Tsd. Wohnungen ab

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2022 bei 2,5% oder rund 554.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 53 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2021 (rund 607 Tsd. Einheiten). Es ist der größte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex. Erstmals gibt es im Vorjahresvergleich in keinem der 400 Kreise einen Anstieg zu vermelden.

Wohnungspolitisches Fazit

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2022 war geprägt durch die Zuwanderung von rund einer Mio. Menschen aus der Ukraine. Da sich diese gewaltige Fluchtbewegung sehr viel gleichmäßiger übers Land verteilt hat als frühere Auslandszuwanderungen, gibt es erstmals in der 22-jährigen Historie unseres Index keinen einzigen Kreis mit ansteigendem marktaktivem Leerstand. Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die zuvor noch spürbare Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je und brechen die Kaufpreise bislang weniger ein als es der schroffe Zinsanstieg eigentlich hätte erwarten lassen.

Für die weitere Entwicklung bis 2025 wird sich die Lage eher verschärfen. Die Außenzuwanderung hat sich zwar beruhigt. Auch die Binnenwanderung wirkt eher entlastend: immer weniger junge Menschen zieht es in die Schwarmstädte und junge Familien werden immer weiter ins Umland verdrängt oder wandern gar in die ländlichen Herkunftsgebiete zurück. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock wegen der aktuell nicht begonnenen Neubauten immer weiter einbrechen. Damit sind eine weitere Verknappung und in der Folge weitere Mietanstiege vorprogrammiert. Unklar ist, wie schnell die Einkommen jetzt steigen und wann damit die höheren Mieten wieder tragbar sind. Bis dahin dürfte kurzfristig kein Weg an erheblichen Neubausubventionen vorbeiführen.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2021 auf 1,18 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,55 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 915.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2022) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.