In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im zweiten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 30% (Q1/2022 waren es 49%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt mittlerweile kaum noch.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

• Inserierte Preise für Neubau-ETW sind seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4% gestiegen. Durchschnittspreise für gebrauchte ETW liegen dagegen immer noch 9% im Minus, trotz leichtem Anstieg um 1,5% seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt schon wieder zu, aber im Neubau schneller als im Bestand.

• Inserierte Preise für Neubau EZFH fielen seit der Zinswende in Q2/2022 im Bundesdurchschnitt um 4%, trotz leichtem Anstieg um 1,6% seit Q2/2024. Durchschnittspreise für gebrauchte EZFH sind sogar mit 12% im Minus und ohne Anstieg seit Q2/2024. Der Anteil Kreise mit steigenden Preisen nimmt auch hier wieder zu, aber langsamer als bei EZFH.

• Inserierte Mieten sind im Bundesdurchschnitt unbeeindruckt von der Krise bzw. gerade deswegen (weniger Neubau) sogar durchgehend gestiegen: Um 14% im Bestand und 16% im Neubau seit der Zinswende in Q2/2022 und um jeweils 4% seit Q2/2024. Von steigenden Mieten sind seit Krisenbeginn kaum weniger Kreise betroffen als zuvor.

Für den kleinen oder großen Datenhunger ‑ alle Infos auf einen Klick

Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
• den kompletten Datenbankzugriff mit zahlreichen Analysetools   → Datenbank

Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Stagnationsregionen werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach steigt der Anteil gefährdeter Kreise ganz leicht an, weil trotz mittelfristig sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber zumindest in den Stagnationsregionen wieder leicht an. Sonst stagniert das Rückschlagpotential oder sinkt es sogar: In Q1/25 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Mieten werden solange steigen, bis sowohl die Herstellungskosten für Wohnungen stagnieren als auch die Kluft zwischen Neubaunachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist.

Übersicht Teilmärkte

Im Durchschnitt aller Baujahre beginnt das Jahr mit einem Wiederanstieg der Indices für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorquartal (4.Q’24) steigen die Indices für Eigentumswohnungen um 1,1%, welches das minimale Absinken über das gesamte Jahr 2024 (-0,7%) wieder ausgleicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (1.Q’24) beträgt der Anstieg 0,8%. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser steigen nur um 0,4% zum Vorquartal und sinken um 0,1% zum Vorjahresquartal. Die Indices für Mieten wachsen hingegen weiter. Im Quartalsvergleich zum Vorquartal steigen sie um 1,4%, zum Vorjahresquartal um 4,5%.

Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen weiter an, dieses Quartal um 0,9%. Die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,5%. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal gleichauf zum Bestand bei 1,4%. 

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Die Beobachtung regionaler Immobilienmärkte zur Vorbereitung datenbasierter Entscheidungen werden für private Kleinanleger wie auch für große Investoren daher immer wichtiger. Je geringer der Aufwand, desto besser. Mit der empirica Regionaldatenbank bieten wir für alle Anforderungen das passende Produkt:

• unsere regionalen Wohnungsmarktreports auf Knopfdruck   → Shop
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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

Die Studie schlägt ein konkretes Modell für Mietkauf-Varianten vor, das eine Anspar- und eine Sozialkauf-Variante berücksichtigt.

Das Anspar-Modell soll bedürftigen, jungen Familien in beengten Wohnverhältnissen den Einzug und späteren Erwerb einer Neubauwohnung erleichtern. Das Sozial-kauf-Modell soll Bestandsmietern den sofortigen Kauf ihrer bisherigen Mietwohnung erleichtern, dies aber nur in spezifischen Entscheidungssituationen, wie sie etwa bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach Umwandlung oder bei einem befristeten Kaufangebot der bisherigen (Sozial-Genossenschafts-)Wohnung entstehen.

In beiden Fällen wird niemand verdrängt, da es sich primär um eine Förderung im Neubau bzw. um eine Förderung von Bestandsmietern handelt.

Weitere Informationen.

Im Auftrag der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt (BayernLaBo) hat empirica in einer umfangreichen Studie den Neubaubedarf und die Neubaunachfrage in den Regionen Bayerns bis 2042 prognostiziert. Untersucht wurden auch die regionalen Entwicklungen von Leerstand, Mieten und Preisen in Bayern.

Weitere Informationen. 

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 485 EUR und somit 26% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2019 (+4,7% p.a.) bzw. 38 EUR höher als im Sommersemester 2023 (+8,5% p.a.).

Angebotsflaute bei unmöblierten WG-Zimmern

Seit dem Sommersemester 2019 sind die Angebotsmieten bundesweit um 21% und in den kreisfreien Großstädten um 20% gestiegen. Wenig verwunderlich wuchsen die Niveaus der WG-Mieten in Unistädten mit 26% sogar etwas schneller.

Insgesamt liegt die mittlere Warmmiete für unmöblierte WG-Zimmer aktuell bei 485 Euro im Monat, allen voran München mit 700 Euro. Der Anstieg in München ist jedoch mit 15% weit unterdurchschnittlich. Ganz anders in Leipzig: Hier liegt die WG-Miete mit 425 Euro zwar immer noch leicht unter dem Mittel, der Anstieg mit 52% seit 2019 jedoch weit über dem bundesweiten Schnitt.

Die geringste Teuerung bieten Braunschweig (+8% | 373 €) und Siegen (+10% | 330 €) auf jeweils unterdurchschnittlichem Preisniveau, gefolgt von Nürnberg (+14% | 445 €) auf fast Durchschnittsniveau.

Daneben fällt auf, dass im Osten mit Berlin, Dresden, Leipzig und Halle nur noch vier Unistädte mit auswertbar vielen Inseraten zu finden sind (im Wintersemester waren es noch neun Städte). Bundesweit liefern nur noch 35 Uni-Städte relevant viele WG-Inserate (im Winter noch 50 Standorte). Wie am „normalen“ Wohnungsmarkt ist offenbar auch der Markt für WGs eingefroren – zumindest werden sie immer seltener öffentlich inseriert.

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemesters 2024 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 700 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg und Berlin (je 598 EUR) sowie Frankfurt a. M. (je 580 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Wolfsburg (219 EUR) sowie in Halle/Saale (313 EUR) und Siegen (330 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

Die Studie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen untersucht den Wohnungsmarkt, die Neubauentwicklung sowie die Entwicklung des Bausparens in Baden-Württemberg. 

Weitere Informationen. 

empirica regio hat die harmonisierte empirica Bevölkerungsprognose und die Wohnungsmarktprognose aktualisiert. Die neue Prognose beginnt mit dem Basisjahr 2022 und deckt den Zeitraum 2023 bis 2045 ab. Der längere Prognosehorizont ist von Bedeutung, da es ab Mitte der 2030er Jahre noch mal einen kleinen, demografischen Umbruch geben wird. Dieser wird verursacht durch die unterschiedliche Entwicklung der Alterskohorten. Die empirica Bevölkerungsprognose bildet die Grundlage für die regionalen empirica-Prognosen von Haushaltszahlen, Neubaunachfrage und Leerstand.

Die empirica Nachfrageprognose zeigt für den Zeitraum 2024-27 einen jährlichen Neubaubedarf von rund 170 Tsd. Wohnungen und rund 160 Tsd. in den Jahren 2028-32. Ab Mitte der 2030er Jahre steigt der Bedarf auf jährlich rund 200 Tsd. Einheiten. Berücksichtigt man, dass zuletzt gut 100 Tsd. WE am „falschen Ort“ stattgefunden und deswegen nicht zur Verminderung der Knappheit beigetragen haben, dann müssten derzeit rund 300 Tsd. WE jährlich gebaut werden, um keine zusätzlichen regionalen Knappheiten entstehen zu lassen. Insgesamt sind Eigenheime insbesondere in der Fläche knapp, Geschosswohnungen eher in Großstädten.

Bei den aktuellen (!) Preisen besteht derzeit kein Nachholbedarf für zuletzt zu wenig gebaute Wohnungen; soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment steigen, müssten nun für einige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die prognostizierte Nachfrage vorgibt. Das funktioniert nur mit hohen Subventionen.

empirica untersuchte im Auftrag des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) inwiefern die anhaltende Inflation das Spar- und Vorsorgeverhalten der Haushalte verändert und welche Typen sich dabei herausbilden. Mithilfe einer Spar- und Betroffenheitstypologie wurden Unterschiede in Finanzwissen, Konsumeinschränkungen und Anpassungsstrategien sichtbar gemacht. Insgesamt zeigte sich, dass viele trotz Teuerung mehr sparen und ihre Vorsorgebereitschaft leicht gestiegen ist, während vor allem Jüngere und finanziell Schwächere besonders stark auf die Preisentwicklung reagieren.

Weitere Informationen.

Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer verfügen zwar über mehr Vermögen als Mieterhaushalte, doch ein Großteil davon ist in der Immobilie gebunden, sodass vielen die liquiden Mittel für umfassende energetische Sanierungen fehlen. Besonders junge und ältere Eigentümerinnen und Eigentümer stoßen dabei an finanzielle Grenzen, selbst wenn grundsätzlich Kreditspielräume bestehen. Ziel der Studie war es, die tatsächlichen finanziellen Spielräume für die Energiewende im selbstgenutzten Wohnbestand realistisch einzuschätzen.

Weitere Informationen: Wohneigentum in Deutschland Teil 1-5.