In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

In den Hochschulstandorten insgesamt liegt der Standardpreis zum aktuellen Semester bei 485 EUR und somit 26% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2019 (+4,7% p.a.) bzw. 38 EUR höher als im Sommersemester 2023 (+8,5% p.a.).

Angebotsflaute bei unmöblierten WG-Zimmern

Seit dem Sommersemester 2019 sind die Angebotsmieten bundesweit um 21% und in den kreisfreien Großstädten um 20% gestiegen. Wenig verwunderlich wuchsen die Niveaus der WG-Mieten in Unistädten mit 26% sogar etwas schneller.

Insgesamt liegt die mittlere Warmmiete für unmöblierte WG-Zimmer aktuell bei 485 Euro im Monat, allen voran München mit 700 Euro. Der Anstieg in München ist jedoch mit 15% weit unterdurchschnittlich. Ganz anders in Leipzig: Hier liegt die WG-Miete mit 425 Euro zwar immer noch leicht unter dem Mittel, der Anstieg mit 52% seit 2019 jedoch weit über dem bundesweiten Schnitt.

Die geringste Teuerung bieten Braunschweig (+8% | 373 €) und Siegen (+10% | 330 €) auf jeweils unterdurchschnittlichem Preisniveau, gefolgt von Nürnberg (+14% | 445 €) auf fast Durchschnittsniveau.

Daneben fällt auf, dass im Osten mit Berlin, Dresden, Leipzig und Halle nur noch vier Unistädte mit auswertbar vielen Inseraten zu finden sind (im Wintersemester waren es noch neun Städte). Bundesweit liefern nur noch 35 Uni-Städte relevant viele WG-Inserate (im Winter noch 50 Standorte). Wie am „normalen“ Wohnungsmarkt ist offenbar auch der Markt für WGs eingefroren – zumindest werden sie immer seltener öffentlich inseriert.

Wo ist es am preiswertesten, wo am teuersten?

Zu Beginn des Sommersemesters 2024 ist der Standardpreis für ein unmöbliertes WG-Zimmer mit 700 EUR in München am höchsten, gefolgt von Hamburg und Berlin (je 598 EUR) sowie Frankfurt a. M. (je 580 EUR). Die günstigsten Angebote gibt es derzeit in Wolfsburg (219 EUR) sowie in Halle/Saale (313 EUR) und Siegen (330 EUR).

Auf Basis von mehr als 100 Tsd. Mietinseraten für WG-Zimmer erstellt empirica eine Übersicht, die halbjährlich aktualisiert wird und Auskunft über die Mietpreise im WG-Segment der Unistädte gibt. Sie liefert für alle größeren Hochschulstandorte Deutschlands (über 120 Städte) Standardpreise (mittlerer 50%-Wert) sowie die Preisspanne der Warmmiete eines unmöblierten WG-Zimmers, das zwischen 10qm und 30qm groß ist.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die Value Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung).

Größte Rückgang des Leerstandes in der 22-jährigen Historie des Index

Leerstandsquote zum 31.12.2022

• Größter Rückgang seit über 20 Jahren
• Gegenüber 2021 sinkt der Leerstand um ca. 53 Tsd. auf 554 Tsd. Wohnungen.
• Niedrigste Leerstandsquoten in München (0,1 Prozent) gefolgt von Frankfurt/M., Münster und Freiburg (0,2 Prozent) sowie Erlangen (0,3 Prozent).
• Erster Rückgang der Leerstandsquote in demographischen Schrumpfungsregionen seit 2013 auf 8,3 Prozent (2021: 8,5%).
• Höchste Quote in Pirmasens (8,6%) und Frankfurt/Oder (8,4%).

Leerstand stürzt um 53 Tsd. auf 554 Tsd. Wohnungen ab

Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2022 bei 2,5% oder rund 554.000 Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 53 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2021 (rund 607 Tsd. Einheiten). Es ist der größte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex. Erstmals gibt es im Vorjahresvergleich in keinem der 400 Kreise einen Anstieg zu vermelden.

Wohnungspolitisches Fazit

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2022 war geprägt durch die Zuwanderung von rund einer Mio. Menschen aus der Ukraine. Da sich diese gewaltige Fluchtbewegung sehr viel gleichmäßiger übers Land verteilt hat als frühere Auslandszuwanderungen, gibt es erstmals in der 22-jährigen Historie unseres Index keinen einzigen Kreis mit ansteigendem marktaktivem Leerstand. Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die zuvor noch spürbare Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je und brechen die Kaufpreise bislang weniger ein als es der schroffe Zinsanstieg eigentlich hätte erwarten lassen.

Für die weitere Entwicklung bis 2025 wird sich die Lage eher verschärfen. Die Außenzuwanderung hat sich zwar beruhigt. Auch die Binnenwanderung wirkt eher entlastend: immer weniger junge Menschen zieht es in die Schwarmstädte und junge Familien werden immer weiter ins Umland verdrängt oder wandern gar in die ländlichen Herkunftsgebiete zurück. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock wegen der aktuell nicht begonnenen Neubauten immer weiter einbrechen. Damit sind eine weitere Verknappung und in der Folge weitere Mietanstiege vorprogrammiert. Unklar ist, wie schnell die Einkommen jetzt steigen und wann damit die höheren Mieten wieder tragbar sind. Bis dahin dürfte kurzfristig kein Weg an erheblichen Neubausubventionen vorbeiführen.

Methodik

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2021 auf 1,18 Millionen Geschosswohnungen sowie weitere 0,55 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

Datenquelle

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 915.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2022) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.