Mieten steigen wiederholt langsamer als Kaufpreise

Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Die Indices für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser sind gegenüber dem letzten Quartal um 3,5% gestiegen. Auch die Mietpreise ziehen weiter an, mit einem Wachstum von 1,0% gegenüber dem letzten Quartal zum wiederholten Male erheblich schwächer als ETW und EZFH.

Die Indices neugebauter Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser erklimmen ebenfalls neue Höchstwerte (s. Abb. unten). Im 3. Quartal 2020 liegen neugebaute ETW 2,7% über dem Niveau des letzten Quartals, auch neugebaute EZFH liegen 3,3% darüber. Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen fällt mit 1,0% erneut am geringsten aus.

Kraft mal Weg ist Arbeit

1. Nur höheres Angebot bremst Preisanstieg

Experten sind sich einig, dass nur ein "Mehr“ an Wohnungen den jahrelangen Preisauftrieb bekämpfen kann. Der Flaschenhals dabei ist vor allem fehlendes Bauland.

2. Die Rechtsform des Angebotes ist nebensächlich

Manche Experten fordern mehr öffentlichen Wohnungsbau. Allerdings könnten Private auch schneller, mehr und preiswerter bauen, wenn ausreichend Bauland vorhanden wäre. Das scheitert zuweilen an kommunalen Planungskapazitäten, aber genausooft auch an Umweltschutz, Bürgerprotest und NIMBY-Verhalten.

3. Der Sickereffekt nivelliert die Rechtsform

In den 2000er Jahren waren die Mieten niedrig, weil es urbanen Leerstand gab. Wichtiger als privates oder öffentliches ist daher ausreichendes Angebot. Auch teurer Neubau schafft durch Umzugsketten preiswerte Wohnungen im Bestand: Selbst gestiegene Wiedervermietungsmieten sind weitaus günstiger als Neubaumieten.

4. Vielerorts ist Neubau schon fast ausreichend hoch

Mittlerweile wird in vielen Schwarmstädten nahezu ausreichend viel gebaut (s. Abb. und empirica paper 256). Allerdings zeigt die Tendenz zuletzt wieder nach unten.

5. Umlandwanderung und Ausweichstädte verlagern die Knappheit

Engpässe gibt es jetzt vermehrt außerhalb der Schwarmstädte. Dort steigen – von niedrigerem Niveau aus – die Mieten und Kaufpreise jetzt am schnellsten.

Fazit

Der Neubau ist kräftig, aber der Weg noch nicht zu Ende. Der Schwung muss jetzt gehalten werden, denn er droht zu kippen. Hier wartet noch ein ganzes Stück Arbeit.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.