CBRE-empirica-Leerstandsindex 2020
Leerstandsquote zum 31.12.2019
- Bundesweiter Leerstand bei 2,8 Prozent, das sind 603 Tsd. Geschosswohnungen.
- Marktaktiver Leerstand in Wachstumsregionen sinkt auf 1,9%.
- Niedrigste Leerstandsquoten in München und Frankfurt/M. (je 0,2 Prozent) sowie Freiburg (0,3 Prozent), Münster und Darmstadt (je 0,4 Prozent).
- Wiederholter Anstieg der Leerstandsquote in Schrumpfungsregionen auf nunmehr 8,6%.
- Höchste Quote in Pirmasens (9,3%) und Chemnitz (8,4%).
Marktaktiver Leerstand stagniert erstmals seit 13 Jahren
Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2019 bei 2,8 Prozent oder rund 603.000 Einheiten. Damit ergibt sich bundesweit erstmals seit 13 Jahren kein Rückgang mehr gegenüber dem Vorjahr. Diese Trendwende dürfte sich in den kommenden Jahren verfestigen: Ende der Leerstandsreserven in Schwarmstädten, zunehmender Leerstand in ländlichen Wegzugsregionen.
Totaler Leerstand fast doppelt so hoch
Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Fortgeschriebene Zahlen auf Basis des Zensus für den totalen Leerstand im Jahr 2019 fallen daher höher aus und summieren sich auf 1,08 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,39 Millionen Wohnungen in Eigenheimen (Quelle: www.empirica-regio.de). Damit sind gut vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.
Anstieg in Regionen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen
Der marktaktive Leerstand liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,1 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,2 Prozent. Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 8,6 Prozent. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,9 Prozent und ist hier im 13. Jahr rückläufig (2006: 3,3 Prozent).
Leerstand in Leipzig sinkt am stärksten
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten München und Frankfurt/M. (je 0,2 Prozent) sowie in Freiburg (0,3 Prozent), Münster und Darmstadt (je 0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (9,3%) und Chemnitz (8,4%). Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In zwei Städten ist die Leerstandsquote seit 2014 um zwei Prozentpunkte oder mehr geschrumpft: Leipzig (-3,2 Punkte) und Salzgitter (-2,4 Punkte). Hohe Rückgänge gibt es auch in Kaufbeuren (-1,2 Punkte), Flensburg (-1,1 Punkte) und Passau (-1,0 Punkte). Bedeutende Zuwächse von knapp einem Prozentpunkt oder mehr weisen dagegen Dessau-Roßlau (+1,9 Punkte), Gera (+0,9 Punkte) sowie Frankfurt/Oder (+0,6 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die westdeutschen Städte Coburg sowie Wilhelmshaven (je +0,3 Punkte).
Fazit: Zeitenwende
Bis vor wenigen Jahren konnte in den Wachstumsregionen der Abbau von jährlich 25 bis über 30 Tausend Wohnungsleerständen noch einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung der Wohnungsmärkte leisten. Das ist jetzt vorbei, gegenüber 2018 konnten dort zuletzt jährlich nur noch rund vier Tausend Leerstände wiederbewohnt werden; die Reserven sind erschöpft. Die städtischen Märkte brauchen daher dringend Neubau und dazu Bauland nahe den Haltepunkten des ÖPNV im Umland von Verdichtungsräumen. Umgekehrt steigt der Leerstand in den Schrumpfungsregionen jährlich um rund vier Tausend Wohnungen an. Das Leben auf dem Land muss daher wieder attraktiver gemacht werden.
Datenbasis
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 733.000 Wohneinheiten) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.