Die Inzidenz steigt, am schnellsten in Schrumpfungsregionen

Im bundesweiten Durchschnitt steigen die inserierten Mieten nunmehr seit 15 Jahren, die inserierten Kaufpreise seit zwölf Jahren. Aber erst elf Jahre ist es her, dass die Kaufpreise schneller wachsen als die Einkommen, seit zehn Jahren steigen sie auch schneller als die Mieten.

Seit 2012 steigt zudem die Neubautätigkeit und wachsen die neuen Baukredite schneller als das BIP. Im Ergebnis zeigt unser Blasenindex seit neun Jahren eine steigende Gefahr an. Allerdings hat der Index erst 2017 die Nulllinie überschritten. So gesehen kann man erst seit vier Jahren von einer echten Gefahr reden.

Was bedeutet Blasengefahr?

Der empirica-Blasenindex misst nicht die Wahrscheinlichkeit einer platzenden Blase, sondern die regionale Marktbreite einer Überbewertung in den 401 Kreisen. Ein steigender Wert indiziert also einen zunehmenden Anteil infizierter Kreise.

Nun führt nicht jede Infektion zu Symptomen (vulgo: platzende Blase). Aber je größer die Inzidenz, desto wahrscheinlicher kann es natürlich regional zu Preiseinbrüchen kommen. Am schnellsten steigt die Inzidenz derzeit in Schrumpfungsregionen. Denn auch hier treiben die Niedrigzinsen die Preise nach oben, während die Mieten dort kaum steigen.

Was könnte ein Auslöser sein?

• Sinkende Zinsen rechtfertigen steigende Preise. Ebenso die Corona-Krise, weil sie die Angst vor Zinssteigerungen genommen hat. Wenn jedoch die Hypothekenzinsen nicht mehr fallen, können weiter steigende Kaufpreise zur Gefahr werden.
• Corona stützt die Suburbanisierung. Diese nimmt seit ein paar Jahren zunehmend Nachfragedruck von Schwarmstädten. Bei gleichzeitig steigender Neubautätigkeit kommt dort der Mietanstieg ins Stottern – vor allem im gehobenen Preissegment.
• Schnelle und unkomplizierte Transfers haben viele Corona-bedingten Einkommensausfälle kompensiert. Unklar ist: wo, wann und wem wird nicht (mehr) geholfen werden. Regionale Preiseinbrüche sind möglich, wenn lokale Großbetriebe im großen Stil Arbeitsplätze abbauen.

Die Werte für 2020q4

Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Vervielfältiger (+4 Pkte) und beruhigt sich der Teilindex Baukredite, der sowohl wegen des BIP-Einbruchs als auch wegen steigender Verschuldung in Q1 und Q2 erheblich angestiegen war. Köln baut weniger und ist daher die letzte Metropole ohne „eher hohe“ Blasengefahr.

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.