empirica Immobilienpreisindex III/2023
Der Preis ist, was Jemand bezahlt
Der letzte Quartalsbericht hat einen Korrekturbedarf von etwa einem Viertel bis einem Drittel gezeigt. Erst dann wird selbstgenutztes Wohneigentum wieder erschwinglich und gegenüber dem Mieten vorteilhaft. Dabei gilt: Je stärker Einkommen und Mieten steigen, desto weniger müssen Preise fallen.
Man kann der Frage nach einer Bodenbildung aber auch anders nachgehen: Wie lange fallen Preise typischerweise? Die letzten beiden Abschwünge haben einmal 6 und einmal 15 Jahre gedauert. Keine guten Aussichten, der aktuelle dauert gerade mal ein Jahr. Dennoch spricht der zyklus interruptus beim Wohnungsbau eher für eine schnellere Erholung als in den Nullerjahren mit überbordendem Leerstand.
An der Börse wird die Binsenweisheit kolportiert, bei (noch) fallenden Preisen nicht zuzuschlagen. Wobei die Börse eher als der Wohnungsmarkt zu Übertreibungen beim Kurseinbruch tendiert. Außerdem muss man an dort nicht lange nach Angeboten suchen, sobald man sich für ein Objekt der Begierde entschieden hat. Auch hier unterscheidet sich der Wohnungsmarkt. Derzeit hat man nicht nur Zeit zum Suchen, man kann auch in Ruhe besichtigen und den Preis verhandeln.
Andere abgedroschene Börsensprüche raten zum Kauf, wenn alle abraten. Für junge Familien mag das zutreffen, sie haben ohnehin nur die Wahl zwischen der Pest hoher Miete und der Cholera hoher, aber verhandelbarer Kaufpreise. Und wenn sie zu lange warten, ziehen die Kinder schon wieder aus. Doch was für potenzielle Selbstnutzer gilt, gilt noch lange nicht für Kapitalanleger. Hier bieten sich derzeit wohl besser verzinste Anlageformen mit geringerem Risiko. Trotz neuer Subventionen.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.