empirica Immobilienpreisindex II/2023
Preisbedingte No-Go-Areas
Die Zehnerjahre boten paradiesische Ausnahmezustände. Denn die Zinsen fielen schneller als die Preise stiegen. Im Ergebnis war es vielerorts günstiger, die eigene Wohnung zu kaufen, statt zu mieten. Normal war das nicht. Zum Tiefpunkt in 2015Q1 lag die bundesweite Einkommensbelastung beim Kauf gut zwei Prozentpunkte niedriger als beim Mieten. Normal, das waren allenfalls die Nullerjahre. Damals war Kaufen im Schnitt zwei Prozentpunkte teurer (2005Q1: 1,8 Punkte).
Normal ist auch jetzt nicht. Denn derzeit ist Kaufen (Einkommensbelastung 25%) gegenüber Mieten (Einkommensbelastung 17%) bundesweit 8 Prozentpunkte teurer. Das bedeutet: Die Preise müssten noch ein Viertel fallen (auf 19% Belastung) oder die Mieten um ein Drittel steigen (auf 23% Belastung), damit Kauf wieder so vorteilhaft ist wie in den Nullerjahren (also nur zwei Prozentpunkte teurer).
Wichtig neben der Vorteilhaftigkeit ist auch die Erschwinglichkeit. In den Nullerjahren lag die Annuität für eine ETW bei 16% des mittleren Haushaltsnettoeinkommens. Jetzt sind fast 25% gefordert. Das bedeutet: Soll die Annuität wenigstens auf 19% sinken (s.o.), müssten die Durchschnittseinkommen um ein knappes Drittel steigen.
Wie immer liegt die Wahrheit irgendwo in der Mitte. Wegen zunehmender Knappheit steigen die Mieten deutlich (erhöht Vorteilhaftigkeit), verhandeln Gewerkschaften erfolgreich über Löhne (erhöht Erschwinglichkeit) und müssen im Umkehrschluss die Preise am Ende weniger als ein Viertel fallen. Bis dahin gibt es für potenzielle Käufer eben einige No-Go-Areas. Neben den A-Städten und deren näherem Umland sind das vor allem Oberbayern, die Küstenregionen sowie das Grenzgebiet zu Luxemburg.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.