empirica Immobilienpreisindex IV/2022
Strukturreformen statt Subventionen
Die Zinsen sind gestiegen, aber die Preise für Wohnimmobilien brechen nicht wirklich ein. Im Ergebnis geht die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gegen Null, weil die erforderlichen Finanzierungskosten explodieren.
Die Preise bleiben weitgehend stabil, weil die Knappheit steigt. Denn zum einen nimmt die Nachfrage infolge der Auslandszuwanderung und Binnenwanderung weiter zu. Zum anderen ist das Angebot durch Lieferengpässe und Personalmangel ausgebremst. Diese Misere war bereits im Sommer absehbar (vgl. empirica paper 265). Doch was wäre die Lösung?
Die übliche Antwort der Wohnungspolitik wie auch die übliche Forderung der Wohnungs- und Bauwirtschaft hieß immer: Subventionen gegen Wohnungsmangel. Das ist auch heute wieder so. Doch es war schon immer schwierig, weil Subventionen durch Mitnahmeeffekte meist nicht denen zugutekommen, die sie benötigen, sondern über Gießkanneneffekte viel weiter streuen. Außerdem verpuffen sie Großteils in ungewollten Preiseffekten, weil die subventionsbedingt höhere Zahlungsfähigkeit der Begünstigten am Markt abgeschöpft wird. Hinzu kommen Fehlallokationen (am falschen Ort, in der falschen Qualität oder regional zu viel Neubau). Heutzutage ergibt sich ein weiteres Problem: Subventionen werden an hohe Baustandards geknüpft. Höhere Standards sind aber teurer und deswegen helfen die Zuschüsse kaum: Neubau wird so nur etwas weniger un-bezahlbar.
Wer den Neubau wirklich ankurbeln will, muss, statt Subventionen zu verteilen, endlich drei strukturelle Probleme lösen.
1. Bauland ausweisen.
Wer unzureichend Bauland ausweist, fördert Suburbanisierung, Pendelverkehr und eine größere Versiegelung im Umland. Dort wohnt man im 200qm Eigenheim anstelle der urbanen 120qm Geschosswohnung. Außerdem brauchts dann zwei Autos statt ÖPNV zum täglichen Pendeln in die Kernstadt. Das ist für Klima und Umwelt fatal. Wer urbanes Bauland verhindert, schafft neue Umweltprobleme, statt bestehende zu lösen.
2. Baurecht entschlacken.
Wer EH40 fordert und nur diesen als Standard fördert, darf sich nicht über Neubaumieten von 20 Euro/qm und höher oder alternativ über einbrechende Neubauzahlen wundern. Die Zusatzkosten für jede weitere energetische Verschärfung steigen exponentiell, der Nutzen stiftende Zuwachs an Wohnkomfort oder die zusätzliche CO2-Vermeidung gehen mittlerweile jedoch gegen null.
3. Springpferde statt Amtsschimmel.
Hinzu kommt die fehlende Digitalisierung in den Amtsstuben. Immer noch werden meterweise Aktenordner per Postkutsche ins Bauamt verfrachtet. Das alles kostet nicht nur Zeit, sondern beim Wohnungsbau immer auch unnötig Geld.
Erst wenn diese drei Elefanten erlegt sind, mögen auch Subventionen etwas Sinnvolles bewirken. Und dann kann man auch die 187 Einzelmaßnahmen des Bündnisses angehen.
Bis dahin bleiben wir aber Weltmeister. Weltmeister im teuer bauen. Der Bau preiswerter oder „bezahlbarer“ Wohnungen ist in Deutschland unmöglich. Auch Sozialwohnungen sind nur dann noch bezahlbar, wenn sie mit hunderttausend Euro das Stück oder noch höher subventioniert sind. Die Herstellungskosten sind seit dem Jahr 2000 etwa doppelt so schnell gestiegen wie die Verbraucherpreise – die Lieferprobleme und Energiepreissteigerungen als Folgen von Corona und Krieg in der Ukraine noch nicht miteingerechnet.
Dass zuletzt überhaupt noch Wohnungen in großem Stil gebaut worden sind, war fast ausschließlich dem Niedrigzinsen zu verdanken. Diese Zeiten sind jetzt vorbei.
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Methodik
Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden.
Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.