Blasenindex stagniert, Rückschlagpotential sinkt

Die Blasengefahr ist noch da, aber ihr Ausmaß wird kleiner: Das Rückschlagpotential nimmt ab, dank steigender Mieten müssen die Kaufpreise dazu weniger stark sinken. 

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Hier hat sich bislang wenig verändert: Es gibt recht stabil mehr Kreise mit Blasengefahr als ohne. 

Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Und dort kam es ganz klar zu einer Trendwende: In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im vierten Quartal nur noch einen Vorsprung von 40% gegenüber dem Mietanstieg; das war zuletzt im vierten Quartal 2019 der Fall, im ersten Quartal 2022 waren es noch 49%.

Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung

Wie bereits im letzten Quartal weisen derzeit alle Großstädte ein „eher hohes“ Blasenrisiko auf. In der bundesweiten Verteilung egibt sich derzeit das folgende Bild: 

Verteilung „Vervielfältiger“: Mieten und Kaufpreise wachsen in 329 von 400 Kreisen nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 332, vor drei Jahren 258). 
Verteilung „Preis-Einkommen“: In 365 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 360, vor drei Jahren 281). 
Verteilung „Fertigstellungen“: In 101 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 101, vor drei Jahren 37). 
Verteilung „Gesamtindex“: Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 359 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal 357, vor drei Jahren 282).

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.