empirica-Blasenindex 2021q4


In 345 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 338, vor drei Jahren 252).

Whatever it takes 

Was bestimmt den Preis einer Wohnung? In der old economy hieß es: Lage, Lage, Lage. In der modern monetary economy wird jede Lage teuer bezahlt. Jetzt heißt der relevante Faktor: Zinsen, Zinsen, Zinsen. Denn der fundamentale Wert einer Wohnung steigt nicht nur mit der Höhe künftiger Mieteinnahmen, sondern auch mit deren Barwert. Und je niedriger der Zins, desto größer der Barwertfaktor.

Aber Wohnungen sind doch knapp

Ja, Wohnungen sind knapp. Nicht im Ruhrgebiet und nicht im Harz, aber in den Schwarmstädten und deren Umland. Doch selbst diese Knappheit lässt langsam nach, vielleicht bauen wir schon bald zu viele Wohnungen.

Aber Bauen wird doch teurer

Ja, verknapptes Bauland, verschärftes Baurecht und gekürzte Neubausubventionen erhöhen für sich genommen die Preise für Bestandswohnungen. Aber in welchem Umfang? Zumal Bestandswohnungen gleichzeitig durch drohende Sanierungspflichten und Erhöhung der energetischen Anforderungen entwertet werden.

Aber EZB-Zins kann kaum steigen

Ja, die EZB wird die Zinsen weniger erhöhen als die Fed. Aber auch ohne EZB werden Baukredite bei nachhaltiger Inflation teurer und wird Kapital bei steigendem US-Zins vom deutschen Wohnungsmarkt abgezogen.

Das relative Tempo entscheidet

Die Frage ist allein, welcher Effekt schneller wirkt: der preistreibende Effekt aus Klimaauflagen zusammen mit dem Mangel an Bauland, Material und Personal. Oder der preissenkende Effekt aus zinsbedingtem Kapitalabfluss und anhaltend hoher Baudynamik. So einfach ist das.

Fazit: Noch ist das Rennen offen

Das Zünglein an der Waage könnten hohe Energiepreise sein, die zu einem verlangsamten Wirtschaftswachstum mit sinkenden Realeinkommen und steigender Arbeitslosigkeit führen.

Die Werte für 2021q4

Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Preis-Einkommen (+3), erheblich weniger der Teilindex Vervielfältiger (+1), während Baukredite leicht rückläufig ist (-1 Pkt).

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Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.