Wärmepumpe vs. Energieeffizienz und Zusammenhang mit Objektpreisen

Vorab: In unseren Berechnungen (link. s.u.) wird nicht gemessen, welchen Effekt der Einbau einer Wärmepumpe auf den Objektwert ausübt. Es wird lediglich gemessen, welchen Erklärungsbeitrag verschiedene Energieeffizienzklassen auf den Objektwert haben.

Bei der Interpretation von Hedonischen Modellen muss man darüber hinaus sehr vorsichtig sein und insbesondere Korrelationen von Kausalitäten unterscheiden. Im vorliegenden Falle ist es so, dass die Energieeffizienz einen höheren Preis der hocheffizienten Objekte erklärt (Korrelation), der höhere Preis ist jedoch nicht notwendig auf die höhere Effizienz zurückzuführen (Kausalität).

In der Sprache der Statistiker ist die Energieeffizienzklasse nur ein so genannter Proxy. Ein Proxy ist eine Stellvertreter-Variable, mithin also eine Ersatzgröße, durch deren Messung man sich mittelbar Auskunft über eine andere Eigenschaft zu verschaffen versucht (die man nicht messen kann oder für die keine Messdaten vorliegen).

Das Ganze wird deutlich bei der folgenden Überlegung: hochwertige Objekte haben eher eine eingebaute Sauna (Korrelation). Die Sauna ist aber wiederum nur ein Proxy für andere Eigenschaften der Immobilie, die nicht mittelbar gemessen werden (können), also z.B. eine auch sonst höherwertige Ausstattung, ein sehr guter Bauzustand oder eine bevorzugte Lage. Im Umkehrschluss macht der Einbau einer Sauna aus einer Schrottimmobilie an einer vierspurigen Straßenkreuzung keine Luxusvilla mit Meerblick (Kausalität).

Mit anderen Worten: Der Einbau einer Wärmepumpe erfolgt entweder bei Neubauten oder oft auch im Zusammenhang mit umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten. Im Ergebnis sind die Preise von Objekten mit Wärmepumpen mutmaßlich deswegen höher, weil diese Wohnungen oder Häuser meist auch in besserem Zustand sind. Allein der Einbau einer Wärmepumpe dürfte jedoch einen eher geringen Effekt auf den Wert einer Immobilie haben. Der maximale Preiseffekt sollte in etwa den Einbaukosten der Wärmepumpe entsprechen (plus dem Barwert etwaiger, aber unsicherer Energiekosteneinsparungen).

Im Hinblick auf die Wertentwicklung eines Objektes dürfte die Installation einer Wärmepumpe daher eher ein Nullsummenspiel sein.

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.