empirica Immobilienpreisindex IV/2021


Die Mieten werden solange steigen, bis die Kluft zwischen Nachfrage und tatsächlichen Fertigstellungen geschlossen ist

Welche Mieten sind „bezahlbar“ und warum?

Die Angebotsmieten wachsen jetzt immer langsamer. Im Einzelfall kann der Zuwachs dennoch größer ausfallen als beim Einkommen. Dann steigt die Wohnkostenbelastung. So stellt sich die Frage, wie lange eine Miete „bezahlbar“ bleibt.

In der Diskussion um tragbare Mieten geht jedoch einiges durcheinander. Mal werden warme, mal kalte Mieten betrachtet. Mal werden 30%, mal 35% oder 40% vom Einkommen als Limit herangezogen. Klar ist: Es gibt keine objektiven Grenzwerte. Klar ist aber auch: „One Size Fits All“ funktioniert nicht, denn größeren Einkommen oder kleineren Haushalten ist eine höhere Belastung zumutbar. Aber welche?

Was den Allermeisten nicht klar ist: Der Gesetzgeber hat längst implizite Werturteile über tragbare Mietbelastungen gefällt. Das verdeutlicht eine Analyse der Wohngeldformel. Beim Einpersonenhaushalt mit 600 Euro Kaltmiete gibt es erst unterhalb von rund 1.100 Euro Nettoeinkommen Wohngeld, der Gesetzgeber hält in diesem Beispiel also 51% Belastung für tragbar. Dieser Grenzwert sinkt erst bei geringeren Einkommen. Die Idee: Wer mehr verdient soll eine höhere Belastungen selbst tragen, entsprechend ändert sich der Wohngeldbetrag.

Umgekehrt können größere Haushalte nur eine geringere Belastung tragen, weil mehr Haushaltsmitglieder mit dem Resteinkommen zu versorgen sind. Entsprechend bekommen größere Haushalte bei identischer Miete mehr Wohngeld und steigt die Belastung mit zunehmendem Einkommen langsamer. Im Ergebnis liegt die Maximalbelastung für Zweipersonenhaushalte in diesem Beispiel nur bei 43%.

Daraus folgt zweierlei: Zum einen wird ein fixer Grenzwert für „Bezahlbarkeit“ der Komplexität nicht gerecht. Zum anderen wird in der Diskussion oft und gerne vergessen, dass eben nicht die Marktmiete über die individuelle Tragbarkeit entscheidet. Sozialpolitisch relevant ist vielmehr die aus eigener Tasche zu zahlende Miete nach Transferbezug. Und da sieht die Welt dann schon ganz anders aus.

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Die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise seit 2005 bis 2021q3 sowie die teuersten Städte zum Mieten oder Kaufen werden im aktuellen Bericht präsentiert (s. Download).

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Methodik

Dargestellt werden inserierte Angebotspreise in Euro/qm, für 60-80qm (EZFH 100-150qm), gute Ausstattung, Neubau (die jeweils letzten zehn Baujahrgänge) bzw. alle Baujahrgänge. Die Preise werden durch ein hedonisches Verfahren bereinigt. Dies ist erforderlich, weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unterscheiden kann. Die Bestimmung hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter etc.) berücksichtigt werden. 

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die empirica-systeme Marktdatenbank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.