empirica-Blasenindex 2022q3
Ein Bisschen Zeitenwende – fürs Erste
Der Blasenindex misst den Überschuss an Kreisen „mit Risiko“ gegenüber denen „ohne Risiko“ – Der Gesamtindex stagniert im 3. Quartal (+0 Pkt.), denn die Teil-Indices Vervielfältiger und Preis-Einkommen (+2 Pkt.) steigen noch, während die Teil-Indices Fertigstellungen (-2 Pkt.) und Baukredite sinken (-1 Pkt.). Obwohl der Gesamtindex bundesweit stagniert (+0 Pkt.), sinkt er jedoch in demographischen Wachstumsregionen (-2) so kräftig wie seit 2010 nicht, in demographischen Schrumpfungsregionen oder Schwarmstädten dagegen weniger (jeweils -1). In demographischen Stagnationsregionen steigt er (+2).
Das Rückschlagpotential
Das Rückschlagpotential sinkt erstmals seit Jahren merklich. Es misst die prozentuale Kluft zwischen dem Anstieg der Kaufpreise für ETW und dem der Mieten. Bundesweit liegt es nur noch bei 31% (vor 2 Quartalen bei 33% | vor 3 Jahren 20%), in den Top 7-Städten bei 43% (ggü. 49% | 40%). Begünstigt wurde dieser Rückgang dadurch, dass die Mieten zuletzt stärker als die Preise gestiegen sind. Ausgelöst wurde dies durch eine leicht rückläufige Bautätigkeit bei gleichzeitig steigender Nachfrage infolge erhöhter Zuwanderung.
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Während das Blasenrisiko im Vergleich zum letzten Quartal in Hamburg und Dresden gesunken ist (weniger Neubau als zuvor), ist es in Köln gestiegen (etwas mehr Neubau als zuvor), sodass aktuell alle Großstädte ein „eher hohes“ Blasenrisiko aufweisen.
Verteilung „Vervielfältiger“: Mieten und Kaufpreise wachsen in 332 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 323, vor drei Jahren 255). Verteilung „Preis-Einkommen“: In 357 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 352, vor drei Jahren 276). Verteilung „Fertigstellungen“: In 101 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 109, vor drei Jahren 37). Verteilung „Gesamtindex“: Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 353 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal 346, vor drei Jahren 278).
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Datenquelle
Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.