Es kommt jetzt auf die Zinsen an: 10-jährige Deutsche Anleiherenditen sind im Mai erstmals seit langem wieder über 3% gestiegen.

Bisherige Entwicklung

Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt (im Neubau seit 2015q3: +84% bei ETW-Preisen ggü. nur +56% bei Mieten). Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam dann die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs. Doch ein echter Preisverfall blieb bislang aus. Der Grund? Wegen der Knappheit ziehen die Mieten spürbar an und stabilisieren so das Preisniveau.

Künftige Entwicklung

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist (siehe Teilindikator „Fertigstellungen“). Ob diese Knappheit aber langfristig bestehen bleibt, ist ungewiss. Entscheidend wird die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand sein. Das Blasenrisiko stiege, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte und dadurch die Fluktuation zunähme (z.B. durch De-Regulierung der Mieten); denn dann wäre die „Wohnungshortung“ geringer, dadurch das marktverfügbare Angebot wieder größer und fielen im Ergebnis nachhaltig die Neuvertragsmieten. Die größere Gefahr für das Blasenrisiko sind aber im Moment die Zinsen: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegten oder keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und/oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt; dann würde die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen. Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im vierten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 31% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter, aber langsam

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt weiter leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung ist immer noch groß, sinkt aber ebenfalls in Q4/25, die Zahl bedrohter Kreise nimmt also weiter ab.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q4/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 31% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei 47%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im dritten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 32% (Q1/2022 waren es 47%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken

Die Brisanz der Blasengefahr sinkt noch leicht, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß, auch wenn die Zahl bedrohter Kreise mittlerweile rückläufig ist.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach schrumpft zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise - auch wegen des Einbruchs beim Neubau. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In Q3/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 32% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 47%.

Revision 2025

Nach vielen Jahren konstanter Methodik war es an der Zeit, unseren Immobilienpreisindex einer Revision zu unterziehen. Das hat auch Auswirkungen auf den Blasenindex. Insbesondere ändern sich dadurch die Teilindizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen des empirica-Blasenindex. Die neuen Werte sind mit den bisherigen Berechnungen nicht mehr vergleichbar. Daher wurde die gesamte Zeitreihe ab 2005 revidiert. Für zeitliche Analysen sollten ausschließlich diese revidierten Daten verwendet werden.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datenbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In den Top7-Städten hat der Preisanstieg im zweiten Quartal 2025 noch einen Vorsprung von 30% (Q1/2022 waren es 49%) gegenüber dem Mietanstieg.

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, denn die Mieten steigen derzeit verbreitet schneller als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt mittlerweile kaum noch.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert zuletzt der Anteil gefährdeter Kreise. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt. In den Top7-Städten steigt sie sogar leicht an. Die Veränderungen sind aber alle geringer als ein Prozentpunkt. In Q2/25 hat der kumulierte Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.

In Zeiten knapper Wohnungsmärkte ist es für junge Menschen besonders attraktiv, mit Hilfe von Wohngemeinschaften (WG) ihre Wohnkosten zu reduzieren. Aber was sind die üblichen Preise für das gemeinschaftliche Wohnen - was ist in meiner Stadt "teuer" und was ist "billig"?

Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber Brisanz sinkt weiter

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Stagnationsregionen werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach steigt der Anteil gefährdeter Kreise ganz leicht an, weil trotz mittelfristig sinkender Neubaunachfrage kaum weniger gebaut wird und parallel dazu das Finanzierungsvolumen zulegt. Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber zumindest in den Stagnationsregionen wieder leicht an. Sonst stagniert das Rückschlagpotential oder sinkt es sogar: In Q1/25 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. In Q1/22 lag er schon mal bei sehr hohen 49%.

Datenquelle

Die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise reicht zurück bis ins Jahr 2004 und ist die mit Abstand größte Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen auf die VALUE Marktdaten, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Dopplerbereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung bietet (Datensatzbeschreibung). Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz, der von 400 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten aggregiert.